TP.HCM chốt khung quy hoạch TOD, đẩy nhanh lập quy hoạch quanh các nhà ga

Vừa qua, tại kỳ họp thứ năm HĐND TP.HCM Khoá XI, các đại biểu đã thông qua Nghị quyết quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phươngán tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương, quy hoạch khu vực TOD...

Theo quy định được thông qua, khu vực TOD tại TP.HCM bao gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận trong phạm vi tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước của nhà ga, depot. Tuy nhiên, bán kính 1.000m không đồng nghĩa toàn bộ diện tích trong phạm vi này mặc nhiên trở thành khu TOD.

Depot Tham Lương nằm trong khu vực được TP.HCM xác định để phát triển TOD dọc tuyến metro số 2.

Ranh giới cụ thể được xác định trên cơ sở điều kiện tự nhiên, ranh giới hành chính, ranh ô phố, mạng lưới giao thông, khả năng tiếp cận nhà ga, các công trình hiện hữu và yêu cầu tổ chức không gian, phát triển đô thị của từng khu vực. Ranh giới này do Chủ tịch UBND TP.HCM chấp thuận.

Quy định mới được ban hành trong bối cảnh TP.HCM đã bắt đầu xác định cụ thể các khu vực TOD gắn với những tuyến đường sắt đang được chuẩn bị đầu tư.

Đối với tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), phương án tuyến công trình, vị trí công trình theo tuyến đã được UBND TP.HCM phê duyệt. Thành phố tiếp tục xác định các khu vực TOD gắn với tuyến này, gồm 10 nhà ga và depot Tham Lương, với tổng diện tích khoảng 938-940ha.

Đối với khu vực tổ hợp ga Thủ Thiêm, ranh giới khu TOD thuộc phường An Khánh và phường Bình Trưng cũng đã được phê duyệt, làm cơ sở tổ chức lập quy hoạch khu vực TOD.

Như vậy, tại các khu vực đã được chấp thuận ranh giới, công việc tiếp theo không còn dừng ở việc đề xuất phạm vi TOD mà là tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch theo quy định mới, đồng bộ với tiến độ đầu tư đường sắt.

Các khu vực còn lại sẽ được rà soát, xác định trên cơ sở phương án tuyến, vị trí nhà ga, depot và kế hoạch đầu tư đường sắt. Việc triển khai được thực hiện theo thứ tự ưu tiên phù hợp với tiến độ từng tuyến.

Không gian khu vực tổ hợp ga Thủ Thiêm, nơi được định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD.

Một điểm đáng chú ý của nghị quyết là cho phép áp dụng một số chỉ tiêu quy hoạch đặc thù tại khu vực TOD.

Theo đó, hệ số sử dụng đất gộp chung đối với các ô chức năng quy hoạch khu hỗn hợp, khu thương mại dịch vụ và khu ở có thể tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn. Việc tăng hệ số được ưu tiên tại những khu vực có vị trí tiếp cận nhà ga thuận lợi.

Tuy nhiên, quy mô dân số, diện tích sàn và các chỉ tiêu phát triển đô thị vẫn phải phù hợp khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Một số chỉ tiêu hạ tầng xã hội có thể giảm tối đa 50% so với quy chuẩn và được cân đối trên phạm vi toàn bộ các khu vực TOD dọc tuyến đường sắt. Diện tích bãi đỗ xe cũng có thể giảm tối đa 50%.

Khoảng lùi công trình có thể được áp dụng khác với quy chuẩn và quy định cụ thể trong đồ án quy hoạch. Tại khu vực nhà ga, depot có thể bố trí diện tích sàn cho các công trình hỗn hợp, công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Cách tiếp cận này nhằm tạo điều kiện tổ chức không gian đô thị tập trung hơn quanh các đầu mối giao thông công cộng, thay vì phát triển dàn trải.

Theo quy định mới, quy hoạch khu vực TOD phải lấy giao thông công cộng làm chủ đạo, đồng thời hạn chế sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Trong khu vực TOD, không gian dành cho người đi bộ, đường dành cho xe đạp và các loại hình giao thông kết nối khác được tổ chức để người dân có thể tiếp cận nhà ga thuận tiện, an toàn. Quy hoạch cũng khuyến khích các tuyến đi bộ có mái che.

Quy hoạch TOD hướng đến tăng khả năng tiếp cận giao thông công cộng và tổ chức đô thị tập trung.

Các khu đất hỗn hợp, công trình hỗn hợp có thể được tổ chức với nhiều chức năng như nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng.

Cây xanh trong phạm vi bảo vệ công trình đường sắt, hành lang an toàn giao thông đường sắt và hành lang bảo vệ sông, rạch cũng có thể được tính vào chỉ tiêu đất cây xanh công cộng nếu bảo đảm các điều kiện về an toàn, khả năng tiếp cận và sử dụng thường xuyên của người dân.

Trước khi nghị quyết được thông qua, vấn đề ranh giới và công khai quy hoạch TOD cũng được các đại biểu HĐND TP.HCM đặt ra. Tại phiên thảo luận ngày 21/9, đại biểu đề nghị thành phố sớm công khai ranh giới, quy hoạch TOD và có cơ chế khai thác phần giá trị đất tăng thêm để tái đầu tư cho giao thông công cộng.

Đại diện cơ quan chuyên môn cũng lưu ý cần rà soát phạm vi điều chỉnh của nghị quyết để bảo đảm phù hợp với Luật Phát triển đô thị, trong đó có các quy định liên quan TOD trên đường sắt quốc gia và đường sắt địa phương.

Với nghị quyết đã được HĐND TP.HCM thông qua, thành phố có thêm cơ sở pháp lý để triển khai quy hoạch các khu TOD theo từng tuyến đường sắt. Các khu vực đã được chấp thuận ranh giới sẽ tiếp tục được lập quy hoạch, trong khi những khu vực mới sẽ được xác định theo phương án tuyến và kế hoạch đầu tư đường sắt.

Việc này cũng gắn với thời điểm Luật Phát triển đô thị chính thức có hiệu lực từ ngày 1/10, tạo cơ sở để TP.HCM tiếp tục cụ thể hóa các cơ chế phát triển đô thị theo luật vào thực tế.