TP HCM đã tháo gỡ được bao nhiêu trong loạt dự án bất động sản 'kêu cứu'?

Báo cáo của HoREA cho thấy, hiện TP HCM có 156 dự án bất động sản thuộc diện rà soát pháp lý có tính chất phức tạp, đã được xử lý qua nhiều thời kỳ nhưng chưa thể tháo gỡ do một số quy định pháp luật thiếu tính đồng bộ, thống nhất; trong đó, có những dự án có nguồn gốc “đất công” do Nhà nước quản lý theo chủ trương sắp xếp, xử lý tài sản công, di dời nhà xưởng ô nhiễm hoặc do thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà chưa thực hiện đúng, đầy đủ quy trình, thủ tục theo quy định.

Nhiều dự án bị vướng do phải rà soát lại việc tính tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung dẫn đến bị dừng triển khai thực hiện dự án, bị dừng huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bị vướng mắc do việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để thực hiện chủ trương ưu đãi và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại…

Trước thực trạng đó, thời gian qua, UBND TP HCM đã nhiều lần trực tiếp gặp và lắng nghe một số doanh nghiệp trình bày các khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị và đến nay đã xem xét và cho phép 5 doanh nghiệp chủ đầu tư của 5 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị mới (trong đó có 1 tập đoàn bất động sản nước ngoài) được huy động vốn 50% số lượng sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai các dự án này, tương đương với 5.432 căn hộ.

TP HCM tháo gỡ vướng mắc cho 6 dự án BĐS. Ảnh BĐS.

Việc này nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khó khăn trong lúc chờ kết luận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với các dự án thuộc diện rà soát pháp lý mà chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước đây. Ngoài ra, còn 1 dự án khu nhà chung cư tại Quận 4 cũng đã được UBND thành phố cho ý kiến chỉ đạo các sở, ngành rà soát giải quyết.

Bên cạnh đó, UBND TP HCM cũng đã tổ chức nhiều cuộc họp chuyên đề; trong đó, có chuyên đề về điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để tháo gỡ vướng mắc thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” của nhiều dự án nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại hiện nay, đặc biệt Dự án nhà ở xã hội Lê Thành – Tân Kiên, huyện Bình Chánh để chủ đầu tư dự án là Công ty Lê Thành có thể khởi công đúng vào dịp Lễ kỷ niệm 48 năm Ngày giải phóng miền Nam thống nhất đất nước 30/4 của năm 2023.

Trong buổi làm việc giữa Thường trực Chính phủ và Ban Thường vụ Thành ủy TP HCM, Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi cũng đã đặt ra mục tiêu đến cuối năm 2023 sẽ giải quyết được 50 dự án bất động sản bị vướng mắc pháp lý.

HoREA hoan nghênh những nỗ lực của chính quyền TP HCM trong gỡ vướng thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản trên địa bàn để góp phần chấm dứt tình trạng quy hoạch treo. HoREA đề nghị Thành phố sớm có kết luận dứt điểm đối với 6 dự án đang được gỡ vướng pháp lý để thị trường bất động sản có thể đón nhận thêm hơn 5.000 căn hộ giúp tăng nguồn cung nhà ở, tạo được dòng tiền cho các doanh nghiệp và tăng tính thanh khoản cho thị trường, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đồng thời, HoREA đề nghị các Sở, ngành khẩn trương rà soát trình UBND TP xem xét giải quyết các dự án tương tự mà các chủ đầu tư cũng đề nghị được huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai để từng bước khai thông thị trường bất động sản và bảo đảm tính công bằng cho các doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kỳ vọng, với sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương và TP HCM, đặc biệt là thông qua sự phối hợp hoạt động hiệu quả của Tổ công tác của Chính phủ, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và UBND thành phố thì hầu hết trong số 156 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc pháp lý trên địa bàn thành phố sẽ được giải quyết trong năm nay.

Bất động sản TP HCM khó có sự hồi phục trong ngắn hạn

Các chuyên gia dự đoán, trong thời gian tới thị trường sẽ dần hồi phục, nhưng sẽ khó có sự hồi phục đột biến trong ngắn hạn mà phải chờ đến ít nhất giữa hoặc cuối năm 2023.

Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP HCM và vùng phụ cận quý I/2023 của DKRA Group cũng cho thấy, thị trường bất động sản Thành phố đang ở mức thanh khoản thấp, nguồn cung mới lẫn sức cầu toàn thị trường sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý I/2023 tại thị trường TP HCM và vùng phụ cận chỉ ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, giảm đến 79% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, thị trường căn hộ TP HCM, số liệu cho thấy nguồn cung mới giảm 67% so với quý IV/2022 và giảm 59% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 864 căn, tương đương 63% nguồn cung mở bán mới và giảm 66% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung và lượng tiêu thụ tại TP HCM và vùng phụ cận sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2022, tỷ lệ giảm lần lượt là 39% đối với nhà phố và 87% đối với biệt thự. Sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá bán mới tiếp tục giảm, ghi nhận mức giảm trung bình 9 - 25% so với lần mở bán trước đó. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn rất trầm lắng, giá thứ cấp có mức giảm trung bình 8% so với quý I/2022, tập trung chủ yếu ở các nhóm khách hàng sử dụng vốn vay.

Chuyên gia dự báo thị trường BĐS tại TP HCM khó phục hồi trong thời gian ngắn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, với tình hình khó khăn hiện tại, thị trường bất động sản TP HCM trong ít nhất nửa đầu năm 2023 vẫn sẽ tiếp tục trong trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền.

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Công ty Bất động sản Savills Việt Nam cho rằng, khó khăn lớn nhất với thị trường bất động sản TP HCM là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao.

Ở góc độ tài chính là việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp; và lãi suất tăng cao. Ở góc độ phát triển dự án thì Thành phố lại gặp tình trạng “tắc nghẽn” pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư, dẫn đến giá thành tăng. Ngoài ra, quỹ đất phát triển dự án bất động sản của Thành phố hiện rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Để thị trường bất động sản TP HCM có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, Chính phủ cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố. Những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua.

Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay thì cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư. Đối với những dự án chưa đủ điều kiện thì yêu cầu các chủ đầu tư chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết, đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên. Ngoài ra, các chủ đầu tư cần được bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.