TP.HCM đề xuất 5 khoản thu từ các dự án hưởng lợi nhờ TOD

TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế thu từ các dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng đường sắt đô thị trong khu vực phát triển theo mô hình TOD.

Đất tăng giá nhờ TOD có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính

Theo dự thảo, TP.HCM đề xuất 5 nhóm nguồn thu gồm tiền từ phần diện tích sàn tăng thêm do điều chỉnh quy hoạch; phần giá trị đất tăng thêm nhờ tác động của TOD; khoản thu từ khai thác hạ tầng đường sắt; khoản thu đối với kết nối trực tiếp với giao thông công cộng và khoản đóng góp cải thiện hạ tầng trong khu vực hưởng lợi.

Khoản thu đầu tiên áp dụng với phần diện tích sàn tăng thêm, dự thảo áp dụng đối với các dự án được điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch như hệ số sử dụng đất (FAR) so với quy hoạch ban đầu. Khoản thu được xác định dựa trên phần diện tích sàn tăng thêm, giá đất, vị trí, công năng công trình và khoảng cách đến nhà ga; tỷ lệ điều tiết được đề xuất là 25%.

Khoảng cách tới nhà ga cũng được đưa vào công thức tính. Dự án kết nối trực tiếp hoặc nằm trong phạm vi 300 m tính theo mạng lưới đi bộ đến lối vào nhà ga được áp dụng hệ số 1,3. Khoảng cách trên 300-500 m có hệ số 1; khoảng cách 500-1.000 m là 0,9. Những khu vực bị chia cắt hoặc hạn chế khả năng tiếp cận giao thông công cộng có hệ số 0,7.

Mức thu còn được phân theo công năng sử dụng. Công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng và khách sạn có hệ số cao hơn nhà ở thương mại. Trong khi đó, các dự án có nhà ở xã hội, hạ tầng xã hội hoặc không gian công cộng theo yêu cầu của thành phố được áp dụng mức thấp hơn. Một số công trình như nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà lưu trú công nhân và công trình phục vụ lợi ích công cộng không kinh doanh được đề xuất miễn khoản thu này.

Nhóm thu thứ hai hướng đến phần giá trị đất tăng thêm khi khu vực được hưởng lợi từ điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng hoặc quyền phát triển đất gắn với hạ tầng đường sắt đô thị. Theo dự thảo, phần giá trị này được xác định dựa trên chênh lệch giá trị khu đất trước và sau tác động của TOD, sau khi trừ các chi phí hợp lệ và nghĩa vụ tài chính liên quan.

Cơ chế này được đề xuất áp dụng với các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quyền sử dụng đất làm tăng giá trị. Một số dự án thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc hợp tác đầu tư trên đất công cũng thuộc phạm vi xem xét. Tuy nhiên, những giá trị đã được điều tiết thông qua các khoản thu khác sẽ không bị tính lại.

TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo cơ chế thu từ các dự án hưởng lợi trực tiếp nhờ quy hoạch và hạ tầng đường sắt đô thị theo mô hình TOD. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dự án càng hưởng lợi nhiều, nghĩa vụ tài chính càng lớn

Khoản thu thứ ba liên quan trực tiếp đến việc khai thác thương mại hạ tầng đường sắt đô thị. Đối tượng có thể bao gồm tổ chức, cá nhân được giao, cho thuê, nhượng quyền hoặc lựa chọn để khai thác nhà ga, depot, trung tâm điều hành, bãi đỗ xe, công trình phụ trợ và các không gian gắn trực tiếp với hệ thống đường sắt.

Các hình thức thu có thể là tiền thuê, phí nhượng quyền, đấu thầu, khoản thanh toán cố định hoặc tỷ lệ chia sẻ doanh thu theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Những hoạt động phục vụ vận hành đường sắt, an toàn, thoát hiểm và tiếp cận công cộng nhưng không nhằm mục đích kinh doanh không thuộc nhóm này.

Khoản thứ tư là thu từ việc kết nối trực tiếp với giao thông công cộng. Dự án được phép kết nối riêng hoặc có kiểm soát với nhà ga, qua đó có lợi thế tiếp cận cao hơn so với khả năng tiếp cận công cộng thông thường, có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo mức độ hưởng lợi.

Theo dự thảo, kết nối trực tiếp với sảnh nhà ga, khu vực kiểm soát vé hoặc không gian chức năng của nhà ga có hệ số 1; kết nối gián tiếp thông qua hành lang phát triển hoặc không gian công cộng có hệ số 0,7. Các kết nối bắt buộc phục vụ an toàn, phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm hoặc tiếp cận công cộng nhưng không tạo lợi thế riêng cho dự án được miễn.

Khoản cuối cùng là phí cải thiện hạ tầng, áp dụng với các dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, hỗn hợp và công trình khác làm tăng nhu cầu sử dụng hạ tầng trong khu vực TOD. Nhóm hạ tầng được tính gồm đường nội bộ, cầu, hầm, lối tiếp cận nhà ga, vỉa hè, đường dành cho xe đạp, công viên, quảng trường và một số công trình kỹ thuật, xã hội dùng chung.

Mức đóng góp được xác định dựa trên diện tích sàn của dự án, chi phí đầu tư hạ tầng dùng chung phân bổ cho các dự án hưởng lợi và mức độ hưởng lợi của từng khu vực. Dự thảo chia mức độ hưởng lợi thành 4 nhóm, với hệ số từ 0,8 đến 1,4; dự án hưởng lợi càng lớn thì hệ số càng cao.

Toàn bộ các khoản thu theo đề xuất sẽ được nộp vào ngân sách và ưu tiên sử dụng cho phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối nhà ga, bồi thường, tái định cư, phát triển quỹ đất TOD và chỉnh trang đô thị.

Tuy nhiên, các cơ chế trên hiện vẫn đang ở giai đoạn dự thảo và lấy ý kiến. Thời gian lấy ý kiến dự kiến từ ngày 7-21/9 trước khi hoàn thiện hồ sơ trình HĐND TP xem xét. Vì thế đây hiện chưa phải nghĩa vụ tài chính áp dụng chính thức đối với các dự án.