TP.HCM dự kiến áp hệ số giá đất nông nghiệp cao nhất 10,56 lần

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích có thể tăng theo hệ số giá đất mới. (Ảnh: Thục Vy/Báo Nông nghiệp và Môi trường).

Điều này nhằm cụ thể hóa Điều 8 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo dự thảo, hệ số K được dùng để điều chỉnh giá đất cho 168 phường, xã, đặc khu tại TP.HCM theo từng tuyến đường đối với đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp.

Trong đó, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường đối với đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ trong Khu Công nghệ cao được quy định là 1 lần, căn cứ theo khoản 7 Điều 6 Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND ngày 26/12/2025.

Đối với hệ số điều chỉnh theo quy hoạch ban hành kèm theo Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND của HĐND TP.HCM, mức áp dụng được quy định cụ thể theo từng hệ số sử dụng đất. Các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 5 lần đến dưới 6 lần sẽ áp dụng hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1,2 lần, còn từ 6 lần đến dưới 7 lần là 1,3 lần.

Với nhóm có hệ số sử dụng đất nhỏ hơn 4 lần, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1 lần, và từ 4 lần đến dưới 5 lần áp dụng mức 1,1 lần. Theo nguyên tắc này, cứ mỗi bước tăng thêm 1 lần của hệ số sử dụng đất thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch sẽ tăng thêm 0,1 lần.

Căn cứ vào phương án trên, ba tuyến đường có giá đất ở cao nhất là Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi sẽ có hệ số K là 1,39, trong khi nhiều tuyến đường khác tại TP.HCM có hệ số K đối với đất ở dao động từ 1 đến 2,59 lần.

Đối với đất nông nghiệp, hệ số K trong dự thảo dao động từ 1 lần đến 10,56 lần, ghi nhận mức cao nhất tại các địa phương đang có quá trình đô thị hóa mạnh như tuyến đường Nguyễn Thị Tú, Trần Văn Giàu ở xã Tân Vĩnh Lộc với hệ số 10,12 lần và tại xã Hồ Tràm lên đến 10,56 lần.

Riêng tại đặc khu Côn Đảo, đất phi nông nghiệp được áp dụng hệ số K là 2,21 lần, còn đất nông nghiệp dao động từ hơn 4 lần đến trên 8 lần tùy thuộc vào từng vị trí.

Đối với đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong Khu Công nghệ cao TP.HCM, mức hệ số K được đề xuất giữ ở mức 1 lần, nghĩa là giá đất được xác định theo đúng bảng giá đất hiện hành.

Dự thảo lần này cũng bổ sung hệ số điều chỉnh theo quy hoạch đối với các khu đất có mật độ xây dựng cao, đồng thời đặt ra nguyên tắc bảo đảm giá đất phi nông nghiệp sau khi áp dụng các hệ số điều chỉnh không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm đã nhân hệ số tại cùng vị trí và khu vực.

Theo cơ quan soạn thảo, việc xây dựng hệ số điều chỉnh dựa trên kết quả khảo sát khoảng 29.000 mẫu giá tại gần 9.800 tuyến đường trên địa bàn thành phố, nhằm mục tiêu đưa giá đất tiến gần hơn đến diễn biến thực tế của thị trường.

Trong thời gian chờ hệ số K mới được ban hành chính thức, TP.HCM vẫn tiếp tục áp dụng quy định hiện hành để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất nhằm tránh tình trạng tồn đọng hồ sơ của người dân và doanh nghiệp.

Hệ số K được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất.

Hệ số này cũng được dùng để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; tính các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; đồng thời làm căn cứ tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Ngoài ra, hệ số K còn được áp dụng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; cũng như tính toán bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.