TP HCM tái quy hoạch: Kỳ vọng thành công như Seoul đã từng

Một góc TP HCM. (Ảnh: Hải Quân).

Mới đây, Chương trình “Dân hỏi - Chính quyền trả lời” tháng 7/2026 với chủ đề “Quy hoạch tổng thể TP HCM - Tầm nhìn 100 năm” đã diễn ra với nhiều nội dung đáng chú ý, theo Cổng TTĐT Hội đồng nhân dân TP HCM.

Đại diện Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cho biết, việc lập Quy hoạch tổng thể TP HCM thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm là yêu cầu cấp thiết sau khi thành phố mở rộng không gian phát triển.

Hiện dự thảo Quy hoạch tổng thể TP HCM thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm đang đượcphân bổ lại nhu cầu nhà ởđịa phương lấy ý kiến góp ý. Cấu trúc phát triển thành phố dự kiến được tổ chức theo mô hình “5 cực động lực - 5 hệ liên kết chiến lược - 10 vùng quản trị phát triển”.

Dự kiến nhu cầu vốn đầu tư toàn xã hội thực hiện quy hoạch rất lớn, được huy động từ ngân sách nhà nước, vốn ngoài nhà nước, FDI, PPP, ODA, trái phiếu đô thị, quỹ đầu tư hạ tầng, quỹ đầu tư chiến lược, nguồn thu từ khai thác quỹ đất, cơ chế thu hồi giá trị đất, cơ chế phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng và các nguồn vốn hợp pháp khác.

Giai đoạn 2026 - 2030 dự kiến nhu cầu vốn khoảng 8 - 8,9 triệu tỷ đồng, giai đoạn 2031 - 2035 khoảng 17,1 - 19 triệu tỷ đồng, giai đoạn 2036 - 2045 khoảng 96 - 112 triệu tỷ đồng, giai đoạn 2046 - 2075 khoảng 900 - 1.200 triệu tỷ đồng.

Xoay quanh vấn đề quy hoạch TP HCM tầm nhìn 100 năm, tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, sau sáp nhập, vai trò đầu tàu kinh tế của TP HCM đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tổ chức lại không gian đô thị.

Hiện mật độ dân số cao ở vùng lõi khiến khu vực TP HCM cũ đang chịu áp lực lớn lên hạ tầng, xã hội và môi trường. Mật độ dân số tại quận 4 cũ đạt khoảng 42.200 người/km2, quận 11 cũ khoảng 41.200 người/km2, quận 10 cũ khoảng 40.000 người/km2. Trong khi đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người còn thấp hơn nhiều địa phương lân cận.

Theo chuyên gia, trước năm 2025, không gian phát triển của TP HCM chủ yếu tập trung vào khu vực lõi, khá tương đồng với Seoul (Hàn Quốc) trong thập niên 1980, khi tài chính, sản xuất, logistics, hành chính và dân cư cùng dồn vào một đô thị trung tâm.

Ở giai đoạn trước, mật độ kinh tế và dân số cao đã khiến Seoul bị quá tải, từ đó thúc đẩy nhu cầu mở rộng các cực tăng trưởng mới. Seoul đã xử lý bài toán này bằng cách phân vai rõ cho từng cực tăng trưởng: Seoul tập trung tài chính và quản lý; Incheon phát triển logistics, hàng không và thương mại quốc tế; Gyeonggi đảm nhận công nghiệp và công nghệ cao.

Sau đó, Hàn Quốc tiếp tục đầu tư các điểm đến kinh tế trọng yếu và hạ tầng liên vùng để kết nối 3 cực thành một hệ thống thống nhất. Giai đoạn 1970 - 1980, khu vực này chỉ có 7,4 km metro (1 line) và dưới 100 km cao tốc liên vùng, song đến nay đã phát triển trên 1.150 km metro và tàu ngoại ô với công nghệ hiện đại, kết nối 3 vành đai (trong đó vành đai 3 dài 122 km).

Hậu tái quy hoạch, vùng đô thị Seoul đã cải thiện rõ rệt trên cả 3 phương diện kinh tế, thu nhập và phân bổ dân cư.

Cụ thể, GDP tăng từ mức 3,4 tỷ USD vào năm 1990 lên 15,4 tỷ USD vào năm 2020. Thu nhập bình quân đầu người tăng 3,2 lần từ 2000 - 2025. Cùng giai đoạn 1990 - 2025, FDI thực hiện tăng từ mức 350 triệu USD lên 6,8 tỷ USD, mật độ dân số tại lõi Seoul giảm từ 17.500 xuống 15.400 người/km2.

Chuỗi giá trị đa cực phát triển của TP HCM tương đồng với Seoul. (Nguồn: Batdongsan.com.vn).

Nhìn lại câu chuyện của TP HCM, sau sáp nhập năm 2025, địa phương cũng dần hình thành 3 cực phát triển rõ nét hơn: TP HCM giữ vai trò trung tâm tài chính, điều phối và công nghệ; Bình Dương là cực sản xuất - công nghiệp; còn Bà Rịa - Vũng Tàu đảm nhiệm logistics, cảng biển và kết nối hàng hóa quốc tế.

Song, việc chuyên môn hóa chỉ phát huy hiệu quả khi được hỗ trợ bởi hạ tầng liên kết. Thực tế thành phố đang từng bước hình thành mạng lưới chiến lược gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ - Cái Mép Hạ, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro theo trục Đông - Tây, Bắc - Nam.

Theo ông Quốc Anh, xét từ góc độ bất động sản, quá trình chuyên môn hóa các cực kinh tế và hoàn thiện hạ tầng đã tạo ra mặt bằng tăng trưởng rộng hơn cho toàn vùng đô thị Seoul.

Giá nhà tại Seoul, Incheon và Gyeonggi đều tăng trưởng bền vững, trong khi dòng dân cư dịch chuyển khỏi Seoul sang Incheon và Gyeonggi cho thấy tái quy hoạch còn giúp phân bổ lại nhu cầu nhà ở trên phạm vi toàn vùng.

Đây là bài học cho TP HCM, khi từng cực tăng trưởng có chức năng rõ ràng và được kết nối bằng hạ tầng đồng bộ, giá trị bất động sản có thể lan tỏa ra ngoài khu vực trung tâm hiện hữu.

Quy hoạch đa cực không làm giảm vai trò của khu vực lõi, mà mở rộng không gian tăng trưởng cho toàn vùng. Khi TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vận hành như một chỉnh thể, giá trị sẽ dịch chuyển về những khu vực có chức năng kinh tế rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và tiến độ triển khai thực chất. Đây cũng là cơ sở để nhiều nhà đầu tư, đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường phía Nam.

Chỉ số giá nhà Seoul, Incheon và Gyeonggi giai đoạn 2006 - 2025. (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Nhìn chung tại TP HCM, xu hướng tái cấu trúc đô thị ngày càng rõ với việc giảm tải khu lõi, hình thành các cực tăng trưởng mới và dùng hạ tầng để phân bổ lại dân cư, việc làm, dòng vốn. TP HCM hướng tới mô hình siêu đô thị với chuỗi giá trị bổ trợ giữa tài chính, công nghiệp và logistics.

Kinh nghiệm từ Seoul cho thấy, quy hoạch chỉ tạo ra giá trị khi được chuyển hóa thành hạ tầng, chức năng kinh tế và nhu cầu thực. Vì vậy, cơ hội đầu tư không nằm ở việc chạy theo thông tin quy hoạch, mà ở khả năng nhận diện đúng những cực tăng trưởng có tiến độ rõ ràng, kết nối thuận lợi và sức hút bền vững về dân cư, việc làm.