TP.HCM thí điểm đưa cà phê, quán nhậu vào chung cư: Vừa sai vừa nguy hiểm?

Mới đây, tại buổi làm việc giữa Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được và UBND quận 1, đại diện quận 1 đã đề xuất thí điểm cho phép kinh doanh trong các chung cư, đặc biệt tại những khu vực có tiềm năng trở thành điểm nhấn kinh tế và du lịch. Đề xuất này nhằm tận dụng không gian và vị trí chiến lược của các chung cư cũ, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Theo ông Dư Quang Nghĩa, Phó Trưởng Phòng Kinh tế quận 1, việc cho phép kinh doanh trong chung cư có thể tạo ra không gian đa chức năng, vừa phục vụ sinh hoạt vừa hỗ trợ du lịch. Ông đề nghị thí điểm tại các khu vực như đường Nguyễn Huệ, nơi đã trở thành điểm thu hút nhờ kiến trúc độc đáo và hoạt động trang trí sáng tạo. Quận 1 sẽ phối hợp với Sở Tài chính để cấp phép và giám sát, đảm bảo tuân thủ các quy định về an toàn, đặc biệt là phòng cháy chữa cháy (PCCC).

Thực trạng "phố cổ" trên cao

Đề xuất của ông Nghĩa có thể hiểu là sẽ đưa các nhà hàng, quán nhậu, dịch vụ du lịch vào các chung cư cũ. Theo khảo sát của phóng viên VOV, nhiều chung cư cũ tại trung tâm quận 1, từ lâu người dân đã tự phát chuyển đổi thành không gian kinh doanh sầm uất với các dịch vụ như ăn uống, thời trang và lưu niệm. Chung cư 42 Nguyễn Huệ đã trở thành một địa chỉ check-in nổi tiếng. Trên những tầng lầu là hàng trăm dịch vụ kinh doanh buôn bán, từ spa, quầy lưu niệm, đến cà phê, quán nhậu. Du khách nườm nượp ra vào, tạo nên một không gian giống như "thành phố trên cao".

Chung cư 42 Nguyễn Huệ, Quận 1 TP.HCM về đêm

Tuy nhiên, theo cư dân, với du khách, không gian này có vẻ hấp dẫn, nhưng với cư dân, nó tiềm ẩn nhiều nguy cơ cháy nổ và ảnh hưởng đến đời sống của họ.

Ông Lê Văn Đạt, quản lý một quán cà phê tại chung cư trên đường Nguyễn Huệ, cho biết lượng khách đến quán rất đông, bao gồm cả khách nội địa và quốc tế. Vì thế, mặt bằng kinh doanh ở đây từ lâu đã được đẩy lên với giá rất cao, đem lại món lợi không hề nhỏ.

Chị Nguyễn Thị Hoa, một du khách vừa bước từ trên chung cư xuống, chia sẻ: "Cảm giác được nhậu ở trên cao trong một không gian ngập đầy ánh sáng của thành phố rất mới lạ và độc đáo. Tuy nhiên, lúc đi xuống thì hơi choáng váng vì quá cao, quá đông."

Theo ông Nguyễn Duy Thành chuyên gia bất động sản, đề xuất này cũng có tính khả thi vì có khả năng tạo ra lợi ích cho du lịch nhưng cần phải được nghiên cứu và tìm cách đồng bộ. Thực tế cho thấy, chưa cần đến đề xuất của Quận 1, những chung cư cũ nát trên đường Nguyễn Huệ đã thay da đổi thịt từ nhiều năm nay nhờ việc tận dụng được mặt tiền phố Nguyễn Huệ. Thậm chí, hình ảnh những tiệm kinh doanh ở đây đã nổi tiếng trên báo chí quốc tế. Bởi vậy, nếu muốn đưa các chung cư này vào hoạt động kinh doanh, cần phải có sự đồng thuận của đa số cư dân và được hội nghị nhà chung cư thông qua thì mới có thể thí điểm triển khai. Tuy nhiên, Quận 1 chỉ nên triển khai ở một số chung cư đặc thù, chứ không nên áp dụng trên diện rộng. Đặc biệt, cần nghiên cứu việc đổi tên cho loại hình nhà này để tránh gây bất cập với các quy định pháp luật khác hoặc các khu vực khác.

Đề xuất vừa bất hợp lý vừa bất khả thi?

Theo kiến trúc sư Trần Bảo Châu, tác giả của nhiều công trình lớn tại Việt Nam, việc chuyển đổi công năng của các chung cư hiện nay chủ yếu mang tính tự phát, không phù hợp với mục đích ban đầu khi xây dựng. Để thực sự tạo nên sự thay đổi bền vững, cần thành lập một hội đồng chuyên môn để đánh giá và cải tạo tổng thể kiến trúc cũng như bối cảnh không gian xung quanh.

Ông nhấn mạnh rằng, việc coi kinh doanh nhà hàng, quán ăn trên các tầng lầu chung cư là "độc đáo" hay "điểm nhấn kiến trúc" là một quan niệm sai lầm. Vẻ đẹp thực sự của một thành phố không nằm ở những hoạt động tự phát mà phải xuất phát từ một quy hoạch kiến trúc tổng thể bài bản. Những hoạt động tự phát chỉ là giải pháp tạm thời, phục vụ nhu cầu cơm áo hàng ngày, chứ không thể trở thành niềm tự hào hay điểm nhấn đáng giá trong quy hoạch đô thị.

Luật sư Trần Tuấn Anh- Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng đây là một đề xuất bất khả thi và chưa hợp lý. Ông phân tích: "Theo Luật Nhà ở năm 2023 hiệu lực 2024, chung cư là khu vực dành cho mục đích sinh hoạt, nghỉ ngơi của cư dân, không phải là nơi để kinh doanh thương mại. Việc đưa các quán cà phê, quán nhậu vào chung cư sẽ làm thay đổi mục đích sử dụng của các căn hộ, từ đó vi phạm quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư."

Hàng loạt nhà hàng, quán ăn, quán nhậu thử thách sức chịu đựng của chung cư cũ

Một trong những vấn đề nghiêm trọng nhất khi đưa quán cà phê, quán nhậu vào chung cư là vi phạm các quy định về phòng cháy, chữa cháy (PCCC). Các quán ăn, quán nhậu thường sử dụng bếp gas, hệ thống điện phức tạp, và có nguy cơ cháy nổ cao. Trong khi đó, chung cư là nơi tập trung đông người, việc đảm bảo an toàn PCCC là yêu cầu bắt buộc. Việc kinh doanh các dịch vụ này trong chung cư sẽ làm tăng nguy cơ cháy nổ, đe dọa đến tính mạng và tài sản của cư dân.

Theo quy định tại Nghị định 136/2020/NĐ-CP về PCCC, các cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống phải đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về hệ thống báo cháy, thoát hiểm, và trang thiết bị PCCC. Tuy nhiên, việc cải tạo căn hộ chung cư cũ để đáp ứng các tiêu chuẩn này là rất khó khăn, tốn kém, và không khả thi.

Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận định: "Tôi cho rằng việc cho kinh doanh trên các căn hộ là không bảo đảm theo đúng Luật Nhà ở và các nghị định, thông tư liên quan. Bởi quy định chung cư chỉ để ở, là nơi đông đúc dân cư, nhưng lại buông lỏng quản lý cho kinh doanh, tiềm ẩn vô cùng nhiều những nguy cơ về trật tự an toàn xã hội, về PCCC, môi trường, khói bụi, ảnh hưởng đến cư dân. Những sai phạm trong việc quản lý chung cư đã được nhắc nhiều từ trước đến nay mà chưa được chấm dứt, có trách nhiệm của UBND Quận 1. Nay nếu Quận 1 mong muốn có những đặc quyền riêng thì các địa phương khác cũng cần phải được như vậy thì sẽ đi trái với quy định pháp luật, áp dụng pháp luật không công bằng"."

Luật sư Trần Minh Hùng - Đoàn Luật sư TP HCM

Trong khi đó, mới đây, UBND TP.HCM đã ban hành quy định mới về quản lý và sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Đối với căn hộ chung cư thông thường, chỉ được sử dụng để cho thuê với mục đích ở lâu dài, không được phép sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch ngắn ngày hay kinh doanh qua các nền tảng như Airbnb. Việc cho thuê phải được thực hiện thông qua hợp đồng rõ ràng giữa chủ nhà và người thuê. Như vậy vấn đề quản lý nhà ở đang được siết chặt, đề xuất kinh doanh ở chung cư của đại diện Quận 1 mâu thuẫn hoàn toàn với Quyết định số 26/2025.

Ông Lê Văn Chiến, một hướng dẫn viên du lịch ở TP.HCM, khẳng định: "Đối với khách du lịch đến với TP, tôi kỳ vọng vào việc được hướng dẫn họ đến những địa điểm du lịch văn hóa, chứ không hoàn toàn mong muốn chiều lòng họ đến những địa điểm ăn chơi tự phát. Hoạt động du lịch chỉ thực sự phát triển khi họ am hiểu và tôn trọng văn hóa của mình. Tức là nguồn thu phải đến từ việc thu phí, vé vào cổng di tích, văn hóa chứ không phải lãi từ việc phục vụ họ uống một cốc bia"

Như vậy, việc đưa cà phê, quán nhậu vào chung cư theo các chuyên gia vừa bất hợp lý vừa vi phạm pháp luật, cũng không mang lại nhiều lợi ích cho TP.HCM. Vì vậy, TP.HCM cần sớm tăng cường kiểm tra, giám sát các hoạt động kinh doanh buôn bán tại các chung cư để đảm bảo an toàn cũng như thượng tôn pháp luật.

Nguyễn Tùng/VOV.VN