TP. Hồ Chí Minh Không còn nguồn cung nhà ở mới giá trung cấp hay bình dân

Dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, lãnh đạo HoREA chỉ ra rằng, từ đầu năm đến nay chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ bằng 1/2 so với những năm trước đại dịch COVID-19. Ngoài ra, chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai với tổng số 31.167 căn hộ, giảm mạnh so với thời kỳ trước. Đáng chú ý, chỉ có 4 dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường, với 1.611 căn nhà, giảm 75% so với năm trước. Điều đáng nói, toàn bộ số căn hộ này đều thuộc phân khúc cao cấp, với giá bán trung bình lên tới 9,39 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, đây chỉ là giá sơ cấp, giá giao dịch thực tế còn cao hơn.

TP. Hồ Chí Minh không còn nguồn cung nhà ở giá trung bình và giá bình dân

Cho rằng thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh 5 năm qua, tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng như "kim tự tháp bị lộn ngược", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA dẫn chứng năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung và sau đó biến mất hoàn toàn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối, lần lượt 70,6% vào năm 2020, 72% năm 2021, 78,3% năm 2022, và 68,55% năm 2023. Trong 11 tháng đầu năm 2024, nhà ở cao cấp chiếm toàn bộ thị trường. Đây là lần đầu tiên phân khúc cao cấp thống trị hoàn toàn, không còn nguồn cung mới từ nhà ở trung cấp hay bình dân. Thực trạng này không chỉ khiến thị trường méo mó, không đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực sự của người dân mà còn làm suy giảm tính bền vững và lành mạnh của thị trường.

Trong năm 2024, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội được chấp thuận chủ trương đầu nhưng vẫn chưa được cấp Giấy phép xây dựng; có 6 dự án nhà ở xã hội với 4.754 căn hộ đang triển khai thi công cầm chừng do vướng mắc pháp lý, và 2 dự án với 1.512 căn đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa nghiệm thu.

Theo ông Châu, trong giai đoạn 2015-2023, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 138 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, trong đó có 52 dự án được triển khai với quy mô đất 342,58 ha, tương ứng 41.637 căn nhà. Trong khi đó, có đến 86 dự án bị đình trệ hoặc chưa triển khai, chiếm diện tích hơn 964,38 ha. Những dự án tồn đọng này không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai mà còn làm gia tăng sự mất cân đối trong cung cầu, gây khó khăn cho các chủ đầu tư và làm giảm nguồn lực kinh tế.

HoREA cho rằng, 86 dự án "tồn kho" do nhiều nguyên nhân, chủ yếu do vướng mắc pháp lý. Với việc tồn kho lớn này đã dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực như lãng phí nguồn lực đất đai, vi phạm nguyên tắc "sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả" của Luật Đất đai. Với tổng số nhà ở của 86 dự án tồn kho lên đến 54.051 căn, gồm 46.986 căn hộ và 7.065 nhà thấp tầng, làm tăng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở và tình trạng mất cân đối sản phẩm nhà ở, lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và là nguyên nhân chủ yếu làm cho giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm qua, vượt quá sức mua của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội.

Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh trong thời gian qua mất cân đối trầm trọng khi không còn nguồn cung nhà ở giá trung bình và bình dân

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lê Thành cho rằng, thành phố cần có giải pháp điều chỉnh cơ cấu sản phẩm sao cho phù hợp với nhu cầu thực tế. Hiện nay giá nhà ở thương mại tại các khu vực ven TP. Hồ Chí Minh cũng dao động từ 40-45 triệu đồng/m2. Để giảm giá thành, các cơ quan chức năng cần nhanh chóng giải quyết các vướng mắc pháp lý và cải cách thủ tục hành chính. Bên cạnh đó, việc giảm chi phí đất đai và thuế có thể là giải pháp để kéo giá nhà về mức hợp lý.

Về sự mất cân bằng trong phân khúc nhà ở, ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP. Hồ Chí Minh cho rằng, hiện tại, phân khúc cao cấp đang chiếm ưu thế, dẫn đến giá bất động sản không phản ánh đúng mặt bằng chung của thị trường. Tuy nhiên, trong chu kỳ tới, phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại trung bình có thể trở thành xu hướng chính. Nếu các vướng mắc về pháp lý cho nhà ở xã hội được tháo gỡ, cùng với việc tập trung phát triển bất động sản công nghiệp và mở rộng nhà thương mại tại khu vực tập trung công nhân thu nhập trung bình, giá nhà sẽ dần giảm và trở nên hợp lý hơn.

Tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản, lãnh đạo HoREA kiến nghị, Chính phủ quan tâm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sau 2 năm được gia hạn với tổng giá trị khoảng 180.000 tỉ đồng, cao nhất trong 3 năm 2023-2025 để bảo đảm an toàn cho thị trường tài chính và hỗ trợ cho doanh nghiệp khó khăn nhưng có triển vọng phục hồi.

“HoREA đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khẩn trương vào cuộc tháo gỡ khó khăn để tái khởi động lại các dự án tồn kho này. Do các luật, văn bản dưới luật vừa ban hành để khắc phục các bất cập, trì trệ trong công tác thực thi pháp luật của một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức nhà nước có độ trễ nhất định vì vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết "Cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP. Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa" để sớm giải quyết các dự án bị "vướng mắc pháp lý" trong nhiều năm qua”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Ngọc Hậu