TPHCM: Có cần thiết ban hành sớm bảng giá đất tăng cao?

Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh: Đề cao lợi ích của người dân

Sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM công bố dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, tâm trạng chung của nhiều người dân là lo lắng, vì bảng giá đất tăng rất cao. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) cũng phải chuẩn bị đối phó với tình hình mới. Còn theo các chuyên gia, thị trường BĐS chắc chắn bị tác động, có thể là một cơn "sốc" nhẹ hoặc nặng hơn.

Ngày 01/8/2024, Ban Cán sự Đảng UBND TPHCM đã họp để nghe Sở TN&MT báo cáo tiến độ xây dựng bảng giá đất điều chỉnh. Theo Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi, Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8 này, thành phố sẽ xin chủ trương Ban Thường vụ Thành ủy, đề nghị Ủy ban MTTQ Việt Nam TPHCM phản biện, lấy ý kiến nhân dân đối với từng nhóm bị tác động, lấy ý kiến đại biểu HĐND TPHCM. Sau đó, UBND TPHCM mới ban hành bảng giá đất điều chỉnh, dự kiến trong tháng 8/2024.

Nếu áp dụng bảng giá đất mới, tiền bồi thường cho dự án nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng rạch Xuyên Tâm sẽ tăng lên rất cao. Ảnh: TTXVN

Ông Phan Văn Mãi cho biết, dù Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, nhưng đến giờ chưa có địa phương nào ban hành bảng giá đất mới. "Đây là việc khó, phải làm khẩn trương nhưng cần chặt chẽ để khi ban hành đạt kết quả cao nhất" - Ông Mãi chia sẻ. Chủ tịch UBND TPHCM nhận định bảng giá đất liên quan nhiều đối tượng nên không thể làm hài lòng tất cả mọi người. Dù vậy, TPHCM sẽ cố gắng xây dựng bảng giá đất hài hòa nhất về lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó lợi ích của người dân phải được đề cao. UBND TPHCM cũng sẽ nghiên cứu việc xử lý các phát sinh trong việc chuyển tiếp khoảng thời gian từ ngày 01/8/2024 đến khi bảng giá đất được ban hành để thực hiện thống nhất.

Ý kiến của Chủ tịch UBND TPHCM là rất thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất mới. Điều đáng nói là các địa phương khác đến nay vẫn chưa thấy công bố bảng giá đất mới theo Luật Đất đai năm 2024, kể cả những thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ. Thực tế việc áp dụng Luật Đất đai năm 2024 cũng có những điều khoản phức tạp. Trong khi đó, Chính phủ chưa công bố dự thảo Nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; dự thảo Nghị định về giá đất; dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất (SDĐ), tiền thuê đất theo Luật Đất đai năm 2024...

Bình thường thì bảng giá đất cũ áp dụng đến cuối năm 2025

Khoản 1, Điều 257 của Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật này có hiệu lực thi hành quy định: bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Nói cách khác, các địa phương không bắt buộc phải ban hành và áp dụng ngay bảng giá đất mới từ ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực (01/8/2024).

Tại Khoản 3, Điều 159 của Luật Đất đai năm 2024 quy định: UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.

Thực tế, nếu không ban hành bảng giá đất mới thì cũng rất khó trong công tác quản lý đất đai, khi tại Khoản 1, Điều 159 của Luật Đất đai năm 2024 quy định có 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai mới nhất, như: tính tiền SDĐ khi nhà nước công nhận quyền SDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích SDĐ của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính tiền SDĐ; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai... Quy định này có ràng buộc bắt buộc - là câu hỏi mà các nghị định của Chính phủ đang được soạn thảo để thi hành Luật Đất đai mới sẽ trả lời, trong khi các nghị định này vẫn trong giai đoạn xây dựng dự thảo.

Về phía người dân đang có nhu cầu chuyển mục đích SDĐ chính đáng, vào thời điểm giao thời giữa Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đất đai năm 2013 cũng rất lo lắng vì tiền SDĐ phải nộp quá cao. Ví dụ một người có 60m2 đất nông nghiệp chưa chuyển sang đất ở, nay muốn chuyển mà áp dụng bảng giá đất mới phải đóng khoảng 2,5 tỷ đồng, trong khi nếu áp dụng giá đất cũ chỉ tốn vài trăm triệu đồng.

Đang có tình trạng nhiều người chạy đôn chạy đáo cố gắng làm xong các thủ tục trước ngày 01/8/2024, thậm chí trong những ngày tháng 8 này, khi mà bảng giá đất mới chưa được HĐND TPHCM thông qua, nhưng họ vẫn gặp khó khăn vì cho đến thời điểm này cơ quan thuế đã ngưng tính thuế và chờ hướng dẫn, trong đó có tiền SDĐ theo bảng giá đất mới. Còn những hồ sơ đã nộp trước ngày 01/8/2024 và chuyển qua ngành thuế sẽ được tính theo bảng giá đất cũ.

Nếu áp dụng bảng giá đất mới, các dự án đầu tư công ở TPHCM cũng bị ảnh hưởng rất lớn. Lãnh đạo TPHCM cho biết vốn đầu tư hai dự án rạch Xuyên Tâm (Q.Bình Thạnh và Q.Gò Vấp) và bờ Bắc kênh Đôi (Q8) sẽ tăng hơn 10.000 tỷ đồng cho phần bồi thường. Trước đó thành phố đã thông qua vốn đầu tư cho dự án bờ Bắc kênh Đôi là gần 5.000 tỷ đồng; dự án nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng rạch Xuyên Tâm là 9.600 tỷ đồng. Nếu áp dụng theo giá đất mới với Q8 tăng 254%, Q.Gò Vấp tăng bình quân 212%, Q.Bình Thạnh tăng 167% thì chi phí giải phóng mặt bằng sẽ thêm khoảng 10.000 tỷ đồng (tương đương tăng gần 46%). Đáng nói, các dự án đầu tư công khác cũng sẽ bị đội vốn do chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng và ngân sách sẽ phải bù đắp khoản gia tăng này.

Bất động sản sẽ lập mặt bằng giá mới

Áp dụng ngay bảng giá đất mới cũng sẽ làm chi phí đầu tư dự án tăng, ảnh hưởng mạnh đến nhà đầu tư nước ngoài khi muốn tham gia phát triển dự án tại TPHCM, do chi phí cơ sở hạ tầng chiếm vốn lớn. Các doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí thuê đất và mặt bằng cao hơn, ảnh hưởng đến lợi nhuận, có thể dẫn đến việc tăng giá hàng hóa, dịch vụ, gây áp lực lạm phát. Sự tăng giá đột ngột có thể gây ra tình trạng bất ổn trên thị trường BĐS, với sự tăng giá quá nhanh có thể tạo ra "bong bóng" BĐS, dẫn đến nhiều rủi ro.

Chưa kể việc tăng giá đền bù cũng vô hình trung khiến giá đất tăng cao, phá vỡ mặt bằng chung khiến thị trường BĐS lập mặt bằng giá mới, ảnh hưởng đến những người dân đang có nhu cầu mua nhà, nhất là gia đình trẻ. Chi phí mua nhà ở trở nên đắt đỏ hơn dẫn đến bài toán về an sinh xã hội cũng bị ảnh hưởng. Và khi 63 tỉnh, thành đều áp dụng bảng giá đất mới, chắc chắn thị trường BĐS biến động mạnh, một mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập là điều chắc chắn.

Trong thời gian 17 tháng "đệm" giữa hai luật, liệu có cần thiết ban hành sớm bảng giá đất điều chỉnh quá cao hay không là câu hỏi mà lãnh đạo TPHCM cần cân nhắc kỹ càng. Về phía Chính phủ cũng cần nghiên cứu việc tăng giá đất có lộ trình, chia làm nhiều giai đoạn để giảm "sốc" cho doanh nghiệp và người dân.

Theo phản ánh của người dân, hiện nay hồ sơ chuyển mục đích SDĐ chuyển qua các Chi cục Thuế từ ngày 01/8/2024 phải dừng lại, chờ hướng dẫn từ Cục Thuế TPHCM. Người dân đặt câu hỏi: Việc cơ quan thuế ở các quận, huyện và TP.Thủ Đức dừng tính nghĩa vụ tài chính đối với hồ sơ chuyển qua cơ quan thuế từ ngày 01/8/2024 có đúng quy định của pháp luật không? Trong lúc hiện nay TPHCM chưa ban hành bảng giá đất mới thì theo quy định của pháp luật, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành vẫn có hiệu lực pháp luật. Chưa kể tại các tỉnh, thành khác trên cả nước chưa ban hành bảng giá đất mới thì vẫn áp dụng bảng giá đất cũ.

Việc cơ quan thuế ở các quận, huyện và TP.Thủ Đức dừng tính nghĩa vụ tài chính khiến cho những người dân đang nộp hồ sơ xin chuyển mục đích SDĐ hoang mang, lo lắng. Để bảo vệ quyền lợi của người dân theo quy định của pháp luật, đề nghị Cục Thuế TPHCM sớm có câu trả lời cho người dân biết và thực hiện.

XUÂN NHÂN