TPHCM có hơn 600 khu đất với gần 3.600 ha bị vướng

Phát triển không cân bằng

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có báo cáo tình hình thị trường bất động sản thành phố TPHCM (cũ) 6 tháng đầu năm. Theo HoREA, kể từ năm 2024, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại.

Cụ thể, trong năm 2023, thị trường bất động sản TPHCM tăng trưởng âm, cho đến quý I/2024 vẫn còn âm 0,5%. Tuy nhiên, kể từ quý II/2024, thị trường đã chuyển sang tăng trưởng 2,9%, quý III/2024 tiếp tục tăng trưởng 6,7%, cả năm 2024 tăng trưởng 9% và 6 tháng đầu năm nay tăng trưởng 9,1% so với cuối năm 2024.

Thị trường nhà ở TPHCM phát triển không cân bằng, không bền vững.

Theo HoREA, động lực của thị trường bất động sản đến từ việc năm 2025, đã tập trung triển khai thực hiện nhiều Luật được Quốc hội thông qua và các Nghị định của Chính phủ có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Quy hoạch đô thị nông thôn…

“Thị trường bất động sản TPHCM và cả nước vẫn còn một số khó khăn trong năm 2025 nhưng mức độ khó khăn theo xu thế giảm dần theo thời gian, do tính chất của năm 2025 là năm bản lề để chuyển tiếp sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ nửa cuối năm 2026 trở đi”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay.

Chủ tịch HoREA dẫn chứng, thị trường nhà ở TPHCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Rất đáng quan ngại là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 - 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp. Đáng chú ý, kể từ năm 2024 và 6 tháng đầu năm nay tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp.

“Chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở TPHCM phát triển không cân bằng, không bền vững”, ông Châu nói.

Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2025, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn nhưng 100% thuộc nhà ở cao cấp với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, nhà ở giá vừa túi tiền.

Nhà ở xã hội rất thấp

Về phát triển nhà ở, trong 6 tháng đầu năm nay, TPHCM đã xây dựng mới 4,83 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở. Lũy kế từ năm 2021 đến tháng 6, tổng diện tích xây dựng mới nhà ở đạt được khoảng 33,71 triệu m2 sàn xây dựng.

“Đáng quan ngại là kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp, chỉ có 205.000 m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ - chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025. Do đó, cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa, huy động cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội của TPHCM”, ông Châu nhìn nhận

Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua.

Trong giai đoạn 2015 - 2023, Sở Xây dựng TPHCM thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ nên tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án. Trong đó, 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do HoREA tổng hợp.

“Hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách Nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn”, ông Châu nói.

Theo HoREA, việc tập trung vào phân khúc cao cấp khiến người thu nhập thấp khó mua nhà, trong khi nhà ở xã hội mới hoàn thành khoảng 4.100 trong tổng số 35.000 căn dự kiến đến năm 2025. Để tháo gỡ nút thắt nguồn cung, HoREA đề xuất UBND TPHCM rà soát và thí điểm khai thác 616 khu đất với tổng diện tích gần 3.600 ha.

Cụ thể, tại TPHCM (trước sáp nhập), HoREA đề xuất đưa 371 khu đất với tổng diện tích hơn 2.000 ha vào danh mục thí điểm. Trong đó gồm 121 dự án đang có quyền sử dụng đất, 73 dự án đã có quyền sử dụng đất và dự kiến nhận thêm, 159 dự án đang trong diện dự kiến nhận quyền sử dụng đất, 14 dự án thuộc diện di dời và 4 dự án nằm trong vùng ô nhiễm hoặc không phù hợp quy hoạch.

Tại tỉnh Bình Dương (cũ), HoREA kiến nghị bổ sung 245 khu đất với tổng diện tích 1.592 ha. Diện tích đất này mới đạt gần 50% kế hoạch sử dụng đất ở giai đoạn 2021-2030, do đó cần thiết được rà soát để tăng nguồn cung nhà ở, đồng thời góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và kéo giảm giá nhà.

Bên cạnh đề xuất về quỹ đất, HoREA kiến nghị UBND TPHCM chỉ đạo các sở, ban ngành tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 220 dự án gặp khó khăn pháp lý và 68 dự án nhà ở thương mại bị dừng hoặc chưa triển khai. Đồng thời, TPHCM xem xét giải quyết các trường hợp chưa được xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung nhằm giúp chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ và sớm bàn giao sổ hồng cho khách hàng.

Duy Quang