Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất tại Tân Uyên, Bình Dương (cũ): Vì sao nguyên đơn lâm cảnh 'đi mắc núi, trở lại mắc sông'?

Liên quan đến vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TP Tân Uyên, Bình Dương (nay là phường Tân Uyên, TP HCM), ngày 26/8/2025 Hội đồng thẩm phán (HĐTP) TAND tối cao đã có Quyết định giám đốc thẩm số 16/2025/DS-GĐT, tuyên hủy bản án dân sự phúc thẩm của TAND tỉnh Bình Dương (cũ); bản án sơ thẩm cũng như Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự của TAND thị xã Tân Uyên (cũ)

Hiện trạng thửa đất có tranh chấp

Trả tiền để được giải chấp nhưng không thể sang tên thửa đất

Theo Quyết định giám đốc thẩm số 16/2025/DS-GĐT ngày 26/8/2025 của ông Trần Công Tuấn (nguyên đơn- trú tại Phường Dĩ An, TP HCM) là chủ sử dụng thửa đất số 368, tờ bản đồ số 51, diện tích 3.888m², tại phường Uyên Hưng, TP. Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (cũ), đã được UBND huyện Tân Uyên (cũ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), câp nhật biến động năm 2016.

Ngày 17/3/2017, tại Văn phòng Công chứng Trần Thanh Vũ, ông Tuấn ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 368 (cùng nhà xưởng) cho ông Nguyễn Văn Nhi (bị đơn- trú tại phường Thạnh Mỹ Tây, TP HCM) với giá 12 tỷ đồng. Sau khi sang tên mình, ông Nhi thế chấp thửa đất để bảo đảm cho khoản vay 11 tỷ đồng tại Ngân hàng Agribank.

Cho rằng bên mua vi phạm điều khoản thanh toán (do không trả 4,1 tỷ đồng còn nợ dù đã ký nhiều giấy xác nhận nợ, hẹn ngày trả tiền), ông Tuấn đã khởi kiện ông Nhi, đề nghị Tòa tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/3/2017; hủy GCNQSDĐ đã cập nhật cho ông Nhi.

Tại Đơn khởi kiện ngày 02/8/2019 và trong quá trình giải quyết vụ án, ông Tuấn xuất trình các Giấy xác nhận nợ ngày 15/5/2017, ngày 20/7/2017, ngày 27/6/2019, cho rằng giá chuyển nhượng thực tế là 12 tỷ đồng; việc ghi giá 27,5 tỷ đồng là theo yêu cầu của ông Nhi để ông Nhi thế chấp ngân hàng, vay được nhiều tiền hơn.

Quá trình giải quyết vụ án, ông Tuấn và ông Nhi đã thỏa thuận được việc giải quyết vụ án. Do đó, năm 2019, TAND thị xã Tân Uyên (cũ) đã có Quyết định công nhận thỏa thuận của các đương sự số 22/2019/QĐST-DS với nội dung: hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tuấn và ông Nhi ngày 17/3/2017; Ông Nhi có trách nhiệm trả lại quyền sử dụng đất cho ông Tuấn thửa đất số 386; Ông Tuấn cho trách nhiệm thanh toán cho Ngân hàng Agribank 8,8 tỷ đồng (cùng tiền lãi) và trả cho ông Nhi hơn 2 tỷ đồng…

Tuy nhiên, sau khi thanh toán các khoản tiền trên và được ngân hàng giải chấp thì ông Tuấn không thực hiện được việc sang tên nhà đất do lúc này, Quyết định công nhận thỏa thuận của các đương sự số 22/2019/QĐST-DS bị Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao tại TP HCM tuyên hủy. Ngoài ra, do ông Nhi đang có nghĩa vụ thi hành án (trả nợ) trong một vụ kiên khác nên ngày 26/12/2022, Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) thị xã Bến Cát (cũ) đã có Quyết định số 43/QĐ-CCTHADS về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sử dụng đất đối với thửa đất 368.

Khi vụ kiện được xử sơ thẩm lại, ông Tuấn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện về việc hủy Hợp đồng chuyển nhượng và nội dung thỏa thuận thành với bị đơn trước đây. Trường hợp không được chấp nhận thì yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền mua đất còn nợ (hơn 5,4 tỷ đồng) và toàn bộ số tiền đã thực hiện theo Quyết định công nhận thỏa thuận của Tòa trước đây.

Ông Nhi (bị đơn) cũng đồng thuận quan điểm trên của ông Tuấn. Tuy nhiệm TAND TP Tân Uyên đã bác đơn khởi kiện của ông Tuấn về việc hủy Hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời ghi nhận sự tự nguyện của ông Nhi về việc trả tiền cho ông Tuấn tổng cộng hơn 16 tỷ đồng. Sau đó, Bản án sơ thẩm này đã bị HXX phúc thẩm TAND tỉnh Bình Dương (cũ) tuyên hủy, trả hồ sơ để xét xử sơ thẩm lại.

Tháng 8 năm 2025, Chánh án TANDTC đã có kháng nghị, đề nghị Hội đồng thẩm phán (HĐTP) TANDTC xét xử giám đốc thẩm, hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định giám đốc thẩm ngày 26/8/2025, HĐTP TANDTC đã chấp nhận một phần kháng nghị nêu trên về việc hủy bản án phúc thẩm, sơ thẩm và Quyết định công nhận thỏa thuận của các đương sự, đồng thời cho rằng, về giá thực tế ông Tuấn chuyển nhượng đất cho ông Nhi là 12 tỷ đồng, được ông Nhi thừa nhận là có căn cứ, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng. Thực tế, do ông Nhi không thanh toán đủ tiền nên ông Tuấn không bàn giao thửa đất số 368 nêu trên, tiếp tục cùng vợ là bà Nguyễn Kim Duyên quản lý, đầu tư xây dựng công trình trên đất.

Quyết định Giám đốc thẩm

Thi hành án “phong tỏa” tài sản khi Tòa án đang thụ lý, giải quyết tranh chấp

Về dấu hiệu vi phạm của Chi Cục THADS thị xã Bến Cát (cũ), HĐTP TANDTC nêu rõ, ngày 05/8/2019, TAND thị xã Bến Cát (cũ) ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 39/2019/QĐST-DS (QĐ số 39), xác định ông Nhi có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho bà Nguyễn Thị Luyến 30 tỷ đồng. Căn cứ Quyết định này và đơn yêu cầu ngăn chặn của bà Luyến, ngày 13/8/2019, Chi cục THADS thị xã Bến Cát đã ra Quyết định số 74/QĐ-CCTHADS về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng đối với tài sản là thửa đất số 368. Việc Chi cục THADS thị xã Bến Cát chưa xác minh, làm rõ tình trạng tài sản, điều kiện thi hành án nhưng lại quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng đối với thửa đất số 368 (trong khi thửa đất đã được thế chấp cho Agribank và đang có tranh chấp do TAND thị xã Tân Uyên thụ lý giải quyết) là vi phạm khoản 3 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ và không đảm bảo được quyền lợi của người nhận thế chấp.

Hiện trạng thửa đất có tranh chấp

Trong quá trình giải quyết lại vụ án, ngày 29/11/2022, TAND TP. Tân Uyên đưa bà Nguyễn Thị Luyến, Chi cục THADS thị xã Bến Cát vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, Chi cục THADS (cũng là đương sự trong vụ án) đã không hướng dẫn bà Luyến yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của BLTTDS, mà lại tiếp tục ra Quyết định số 43/QĐ-CCTHADS ngày 26/12/2022 về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng đối với thửa đất số 368, trong khi đất này có tranh chấp và đang được Tòa án thụ lý giải quyết là không đúng thẩm quyền, không đúng thẩm quyền, vi phạm khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Về quyền lợi của đương sự trong vụ án, HĐTP TANDTC nhận định, trong vụ án, ông Trần Công Tuấn đã thanh toán hết toàn bộ số nợ gốc và lãi cho ngân hàng, tài sản bảo đảm đã được hoàn tất nghĩa vụ trả nợ của ông Nhi; đồng thời ông Tuấn cũng đã trả cho ông Nhi số tiền 2,04 tỷ đồng là khoản chênh lệch do biến động giá đất nên quyền lợi của ông Tuấn phải được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

Từ các căn cứ trên, HĐTP TANDTC đã quyết đinh hủy bản án sơ thẩm, phúc thẩm và Quyết định công nhận thỏa thuận của các đương sự trước đây, trả hồ sơ cho TAND khu vực 17- TP HCM xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm theo đúng quy định pháp luật

Tại Quyết định Giám đốc thẩm Hội đồng thẩm phán TANDTC yêu cầu: cần phải đánh giá Quyết định số 74/QĐ-CCTHADS và Quyết định số 43/QĐ-CCTHADS của Chi cục THADS dân sự thị xã Bến Cát (về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng đối với tài sản là thửa đất số 368) có đúng hay không để có căn cứ xem xét giải quyết yêu cầu của ông Trần Công Tuấn.

PV