Trị cơn 'sốt' đất

Cơn sốt giá đất đang lan rộng với quy mô và mức độ ngày càng gia tăng sẽ tác động tiêu cực đến cả nền kinh tế. Trao đổi với PV, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, không chỉ Bộ TN&MT mà Bộ Tài chính và các địa phương cùng phải vào cuộc để cắt cơn sốt đất lần này.

- Thị trường bất động sản (BĐS) chứng khiến sự gia tăng bất thường về giá đất. Phải chăng đây là hiện tượng sốt ảo, thưa ông?

Chúng ta có thể nói đây là sốt thật, không hề ảo, chỉ có giá trị tăng ảo, tức là giá trị tăng lên mang tính ảo nhưng mà ảo một phần cũng không phải là tất cả.

Chúng ta cũng biết rằng việc nhà ở, đất ở tại TP HCM và Hà Nội từ cuối năm 2020 đã bắt đầu tăng từ 20-30%. Sự tăng đó là do cung không đủ cho cầu và nó không nằm trong đợt sốt này cũng có nghĩa là việc tăng giá tại Hà Nội, TP HCM vừa qua là tăng thật do chênh lệch cung cầu.

Chỉ có việc bây giờ hiện tượng sốt đã không phải chỉ xảy ra với nhà ở mà đã lan sang đất ở, đất nông nghiệp, tất cả các loại đất ở. Đặc biệt ở những nơi có ý định về quy hoạch ví dụ như TP Sơn Tây, quy hoạch Sông Hồng, rồi huyện này, huyện khác lên Quận...

Nếu phân tích kỹ thì việc tăng giá đất mạnh là có yếu tố thật nhưng trở thành sốt thì có yếu tố ảo, nhưng không phải là ảo toàn bộ mà phần lớn của nó là giá trị ảo. Điều đáng lo ngại là hiện tượng sốt đất không chỉ diễn ra lẻ tẻ mà nó đã lây lan hầu khắp các địa phương.

- Theo ông đâu là gốc rễ của vấn đề này?

Tình trạng sốt đất xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ.

Nói rõ hơn, một số vấn đề liên quan đến đất đai đang bị ách tắc vì những hạn chế trong quy định của Luật. Từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã 4 lần ra chỉ thị về sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên, từ năm 2016 đến nay Luật Đất đai vẫn chưa được sửa.

Thêm vào đó, năm nay là năm đầu của kỳ quy hoạch mới với hàng loạt ý tưởng quy hoạch hạ tầng, đô thị lớn đang được đề xuất. Dù chưa thể nói là sẽ có bao nhiêu quy hoạch mới được thông qua nhưng rõ ràng thông tin quy hoạch đang thúc giục các nhà đầu tư tìm kiếm giá trị đất tăng thêm khi có quy hoạch.

- Hệ lụy của cơn sốt giá đất hiện nay là gì, thưa ông?

Nó tạo ra một thị trường không ổn định, thiếu bền vững và cứ như thế này thì việc đầu tư phát triển của Việt Nam sẽ bị ảnh hưởng cực kỳ lớn bởi vì bản thân thị trường BĐS chính là thị trường đầu tư, đầu tư trên đất.

Nếu thị trường này bập bõm, lúc lên đến đỉnh, lúc xuống đáy thì không ai muốn đầu tư, không kêu gọi được vốn đầu tư trong một thị trường BĐS có yếu tố bấp bênh.

Còn đối với các nhà đầu tư thứ cấp thì dù cũng có thể được lợi một chút nhưng cũng có thể mất hết. Chúng ta có thể lấy một hình ảnh ví von là không mấy ai có thể làm giàu từ đánh bạc, lao vào cơn sốt đất hiện nay là đầu tư mạo hiểm mà 90% là thua.

- Vậy, việc Thủ tướng vừa yêu cầu Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng nghiên cứu, xây dựng dữ liệu quốc gia về giá đất thì trước mắt sẽ tác động thế nào đến các cơn sốt đất, thưa ông?

Trước tiên, đối với các nhà đầu tư thứ cấp, các cá nhân tham gia vào thị trường này thì phải hết sức cảnh giác, phải có đủ thông tin về pháp luật, quy hoạch và đừng nghe cò dụ dỗ.

Bên cạnh việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất, việc đánh thuế BĐS là rất quan trọng. Chúng ta phải xem xét các luật thuế ngay khi xem xét sửa đổi các pháp luật liên quan đến đất đai. Hiện nay, các loại thuế của chúng ta dường như cứ đi đường lệch với quản lý đất đai.

Tại các nước, họ sử dụng thuế là công cụ hiệu quả nhất để cắt cơn sốt đất. Ví dụ, họ đánh thuế vào giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch, do dự án đầu tư mang lại hoặc đánh thuế vào những trường hợp mua rồi bán ngay, đánh thuế nặng từ bất động sản thứ 2... Các nước đều đã có chuẩn mực nhưng hiện của chúng ta thì rất yếu kém.

- Xin cảm ơn giáo sư!

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam:

Để hạ nhiệt con sốt, cần phải công khai, minh bạch thông tin từ phía Nhà nước. Minh bạch thông tin ở đây ở cả quy hoạch và giá đất. Trong quá khứ đã có nhiều bài học kinh nghiệm đắt giá từ việc thị trường BĐS tăng giá ảo, không phản ánh đúng thực chất của thị trường. Trong Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 có điều khoản quy định về vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai, là “Xây dựng hệ thống thông tin đất đai” (Khoản 9 Điều 22). Nhưng rất tiếc dữ liệu giá đất trên toàn quốc đến nay vẫn chưa hình thành. Phải xây dựng được dữ liệu quốc gia về giá đất thì Nhà nước mới có thể kiểm soát và điều tiết được thị trường BĐS, đưa về đúng giá trị thực.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ Việt Nam:

Cơ sở dữ liệu về giá đất gặp rất nhiều trở ngại bởi khó giải quyết được các vấn đề nội tại như: Ai là người cập nhật, cập nhật như thế nào, quản lý, sử dụng ra sao? Đây chỉ là một công cụ dữ liệu để đo đạc và chẩn đoán chu kỳ giá đất tăng giảm ra sao, biên độ như thế nào. Trong khi đó sốt đất chủ yếu do quy luật nhu cầu thị trường, nhà đầu tư cá nhân. Để điều chỉnh các cơn sốt đất lại cần các công cụ khác như chính sách về lãi suất ngân hàng, tín dụng BĐS… chứ không chỉ dữ liệu giá đất.

Theo Diễn đàn doanh nghiệp