Triển vọng nguồn vốn cho doanh nghiệp địa ốc trong năm 2025

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/11/2024 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,3 triệu tỷ đồng, tăng 24% so với đầu năm.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở là 378.844 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất là 131.342 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa, nhà để bán cho thuê là 116.748 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, chế xuất là 102.225 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn là 68.140 tỷ đồng; dư nợ đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng là 56.186 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng cho biết, xu hướng chung của nền kinh tế hiện đang rất tích cực. NHNN thời gian qua đã và đang tích cực chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bảo đảm cung ứng vốn cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản; tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng...

Đồng thời NHNN cũng chỉ đạo tháo gỡ khó khăn liên quan tới thủ tục, quy định và cơ chế giãn, hoãn nợ và thúc đẩy một số lĩnh vực kể cả bất động sản và xây dựng để tạo khởi sắc cho nền kinh tế.

Về thị trường trái phiếu, theo dữ liệu VBMA tổng hợp từ HNX và SSC, trong cả năm 2024, có 429 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 410.500 tỷ đồng và 22 đợt phát hành ra công chúng trị giá gần 33.000 tỷ đồng.

Tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp lên tới hơn 443.000 tỷ đồng. Cơ cấu nhóm ngành, trái phiếu doanh nghiệp phát hành năm 2024 vẫn còn chênh lệch lớn giữa các nhóm ngành, trong đó, nhóm ngân hàng chiếm tỷ trọng lên tới 69%, tiếp đến là nhóm bất động sản với 20%, trong khi nhiều nhóm ngành suy giảm.

Trong năm 2025, ước tính sẽ có khoảng 216.670 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 120.640 tỷ đồng, tương đương 55,6%.

Theo phân tích, nhận định của một số tổ chức nghiên cứu thị trường thì việc huy động vốn qua thị trường trái phiếu vẫn còn gặp khó khăn khi nhiều doanh nghiệp không có khả năng trả nợ hoặc sử dụng nguồn tiền từ phát hành sai mục đích, theo đó dẫn đến việc các doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình huy động nguồn vốn mới, đáo hạn cho các lô trái phiếu hiện tại.

Chờ đợi bứt phá

Trong báo cáo mới đây, FiinRatings cho biết tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản vượt xa bất động sản tiêu dùng trong thời gian gần đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường địa ốc đang trên đà phục hồi.

Tuy nhiên, tín dụng bất động sản tăng nhanh có thể làm giảm tỷ trọng nguồn vốn đổ vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, đồng thời làm tăng rủi ro tái cấp vốn do bản chất trung và dài hạn của cho vay dự án, trong khi các ngân hàng thương mại chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngắn hạn.

Tín dụng doanh nghiệp lớn, trong đó có ngành bất động sản, được đẩy mạnh cũng hỗ trợ kênh trái phiếu doanh nghiệp bởi ngân hàng vừa đóng vai trò là tổ chức phát hành chính và cũng là bên mua trái phiếu của các doanh nghiệp.

Song, hoạt động cấp tín dụng qua hình thức đầu tư trái phiếu doanh nghiệp có xu hướng chậm lại trong các năm gần đây, thể hiện ở số dư đầu tư trái phiếu của các ngân hàng thương mại liên tục giảm. Cụ thể, các ngân hàng chủ động giảm quy mô đầu tư trái phiếu doanh nghiệp để cơ cấu lại danh mục tài sản và quản trị rủi ro.

Bên cạnh đó, các nhà phát triển bất động sản vẫn khá thận trọng trong việc phát hành trái phiếu để tài trợ dự án mới, trong khi đó nhiều lô trái phiếu được phát hành mới với mục đích thanh toán các lô trái phiếu cũ.

Chuyên gia của FiinRatings đánh giá, nhóm bất động sản trong 2024 chưa ghi nhận sự cải thiện đáng kể so với năm trước, đạt 90.600 tỷ đồng giá trị trái phiếu phát hành (chỉ tăng 5,5% so với năm ngoái). Các điều kiện vĩ mô duy trì thuận lợi và tâm lý người mua nhà được giải tỏa, song phần lớn các doanh nghiệp vẫn tương đối thận trọng trước quyết định đầu tư dự án mới. Một số khác vừa trải qua quá trình tái cấu trúc và xử lý nợ, khiến nhu cầu phát hành chưa cao.

Mặc dù vậy, nhóm phân tích cho rằng trong năm 2025, hoạt động phát hành của nhóm bất động sản cũng sẽ sôi động hơn khi các doanh nghiệp dần được tháo gỡ pháp lý trong việc triển khai dự án mới.

Còn theo đội ngũ phân tích VIS Rating, có khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025 - mức cao nhất trong ba năm qua.

Tuy nhiên, nhóm phân tích đưa ra kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, trên cơ sở các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành. Gía trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới có thể đạt 130.000 tỷ đồng, tăng 65% so với năm 2024.

Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới.

Sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025. Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều.

Mặc dù dòng tiền cải thiện, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Phần lớn trong số này vẫn đang gặp khó khăn với trong việc thanh toán các nghĩa vụ nợ gốc, lãi đã quá hạn. Mức đòn bẩy dự kiến tiếp tục tăng trong năm 2025, trong đó tốc độ tăng của các chủ đầu tư đã chậm trả gốc, lãi sẽ cao hơn đáng kể.

Công Tâm