Trung Quốc âm thầm xóa 'ba lằn ranh đỏ' với bất động sản

Trong nhiều năm, các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đã theo đuổi mô hình tăng trưởng dựa trên vay nợ.

Chính sách đã kết thúc mà không có tuyên bố chính thức

Hồi tuần trước, China Real Estate Business, cơ quan truyền thông do Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Trung Quốc quản lý, cho biết chính sách “ba lằn ranh đỏ”, từng được coi là trụ cột trong chiến dịch giảm đòn bẩy của Bắc Kinh, về cơ bản đã không còn được thực thi.

Điều đáng chú ý là sự chấm dứt này không đi kèm một tuyên bố chính thức mang tính chính sách, mà diễn ra theo cách âm thầm, từng bước và mang tính kỹ thuật. Động thái này của Bắc Kinh được giới quan sát xem là một bước đi thận trọng, để thị trường tự nhận diện sự thay đổi thông qua hành vi thực tế của cơ quan quản lý.

Trước đó, theo các nguồn tin trong ngành, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã ngừng báo cáo định kỳ các chỉ số tài chính liên quan đến “ba lằn ranh đỏ” từ năm 2023. Một số doanh nghiệp khác dừng hoàn toàn việc báo cáo từ đầu năm 2024. Các cơ quan quản lý cũng không còn yêu cầu tiếp tục nộp dữ liệu, cho thấy cơ chế giám sát vốn là nền tảng của chính sách đã được tháo bỏ trên thực tế.

Phản ứng của thị trường diễn ra gần như ngay lập tức. Trong phiên giao dịch ngày 29-1, cổ phiếu bất động sản tại Hồng Kông (Trung Quốc) và Trung Quốc đại lục đồng loạt tăng mạnh, với nhiều mã ghi nhận mức tăng hai chữ số chỉ trong một phiên.

Tại Hồng Kông, Sunac China tăng gần 30%, Country Garden Holdings tăng hơn 20% và CIFI Holdings Group tăng trên 15%. Các cổ phiếu khác như Greentown China Holdings tăng khoảng 10%, trong khi China Jinmao Holdings tăng gần 8%. Sự bứt phá mạnh mẽ này đã giúp chỉ số Hang Seng của thị trường Hồng Kông tăng khoảng 0,5% trong phiên, bất chấp diễn biến kém tích cực của thị trường chung.

Đà tăng lan tỏa trên diện rộng cũng kéo các chỉ số theo dõi nhóm địa ốc bật lên mạnh mẽ. Chỉ số cổ phiếu các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc của Bloomberg Intelligence tăng gần 10%, ghi nhận phiên tăng mạnh nhất trong khoảng 15 tháng. Tại thị trường Trung Quốc đại lục, chỉ số CSI 300 Real Estate Index tăng khoảng 5%, lên mức cao nhất trong vòng hai tháng, trong khi nhiều cổ phiếu bất động sản niêm yết hạng A chạm mức tăng trần trong ngày.

“Ba lằn ranh đỏ” và nỗi lo tích tụ rủi ro tài chính

Để hiểu đầy đủ ý nghĩa của việc chấm dứt chính sách này, cần quay lại thời điểm “ba lằn ranh đỏ” được ban hành. Năm 2020, khi kinh tế Trung Quốc vẫn tăng trưởng ổn định, chính quyền trung ương bắt đầu lo ngại rằng lĩnh vực bất động sản đang tích tụ rủi ro tài chính ở mức khó kiểm soát.

Trong nhiều năm, các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đã theo đuổi mô hình tăng trưởng dựa trên vay nợ, mở rộng quy mô nhanh chóng thông qua việc mua đất, phát triển dự án và bán nhà hình thành trong tương lai. Mô hình này giúp ngành bất động sản trở thành một trong những động lực tăng trưởng quan trọng nhất của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, đóng góp khoảng một phần tư GDP và giữ vai trò lớn trong tích lũy tài sản của hộ gia đình.

Tuy nhiên, sự phụ thuộc ngày càng lớn vào đòn bẩy tài chính cũng khiến giới chức Bắc Kinh lo ngại về nguy cơ xảy ra một cuộc khủng hoảng hệ thống. Chính sách “ba lằn ranh đỏ” ra đời với mục tiêu buộc các doanh nghiệp bất động sản phải giảm nợ, cải thiện cấu trúc tài chính và từ bỏ chiến lược mở rộng bằng mọi giá.

Ba chỉ số then chốt - tỷ lệ nợ trên tài sản, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu và tỷ lệ tiền mặt so với nợ ngắn hạn - trở thành điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp được phép tiếp cận nguồn vốn vay mới. Các doanh nghiệp vi phạm một hoặc nhiều “lằn ranh” này sẽ bị hạn chế nghiêm ngặt khả năng huy động vốn.

Từ công cụ kiểm soát rủi ro đến cú sốc thanh khoản

Trên lý thuyết, “ba lằn ranh đỏ” nhằm đưa ngành bất động sản trở lại quỹ đạo phát triển bền vững. Nhưng trên thực tế, việc áp dụng chính sách này một cách đồng loạt và cứng nhắc đã nhanh chóng tạo ra cú sốc thanh khoản nghiêm trọng.

Từ giữa năm 2021, khi khả năng tiếp cận vốn bị siết chặt, nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu tiền mặt chỉ trong thời gian ngắn. Các khoản vay đến hạn không thể đảo nợ, trong khi doanh số bán nhà chững lại do tâm lý người mua suy yếu. Cuộc khủng hoảng nhanh chóng lan rộng, kéo theo làn sóng vỡ nợ với tổng giá trị ước tính khoảng 130 tỉ đô la Mỹ.

China Evergrande - từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, hiện đang bị thanh lý và trở thành biểu tượng rõ ràng nhất cho sự đổ vỡ của mô hình tăng trưởng dựa trên đòn bẩy cao. Country Garden gần đây đã hoàn tất việc tái cơ cấu khoản nợ nước ngoài, trong khi China Vanke, một doanh nghiệp lớn khác đang gặp khó, gần đây mới được các chủ nợ chấp thuận kế hoạch hoãn một số khoản thanh toán, qua đó tạm thời tránh được nguy cơ vỡ nợ.

Hệ quả của cuộc khủng hoảng không chỉ dừng lại ở các doanh nghiệp. Hàng loạt dự án nhà ở bị đình trệ hoặc bỏ dở, làm suy giảm mạnh niềm tin của người mua nhà. Bất động sản, từ vị thế là động lực tăng trưởng, đã trở thành lực cản lớn đối với nền kinh tế Trung Quốc.

Theo ông Liu Shui, chuyên gia phân tích tại China Index Holdings, việc tiếp tục duy trì “ba lằn ranh đỏ” trong bối cảnh hiện nay không còn nhiều ý nghĩa. Ông cho rằng chính sách này “đã đạt được mục tiêu khi các doanh nghiệp tăng trưởng quá mức đã rơi vào tình trạng vỡ nợ”, và bản thân ngành bất động sản đã buộc phải từ bỏ mô hình mở rộng ồ ạt dựa trên nợ.

Nới lỏng không đồng nghĩa với mở lại chu kỳ tăng trưởng

Việc chấm dứt “ba lằn ranh đỏ” làm dấy lên kỳ vọng rằng Bắc Kinh sẽ mở lại dòng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, các tổ chức phân tích quốc tế đều tỏ ra thận trọng trước khả năng này.

Theo đánh giá của các nhà phân tích tại Citi, việc dỡ bỏ các giới hạn tài chính không đồng nghĩa với việc dòng vốn sẽ nhanh chóng quay trở lại ngành bất động sản. Phần lớn các doanh nghiệp tư nhân vẫn đang đối mặt với áp lực gia hạn hoặc tái cơ cấu nợ, trong khi các ngân hàng tiếp tục thận trọng trong bối cảnh rủi ro tín dụng còn cao.

Quan điểm này cũng được nhiều chuyên gia thị trường chia sẻ. Theo ông Cusson Leung, Giám đốc đầu tư (CIO) của KGI Asia, “Việc nới ‘ba lằn ranh đỏ’ chủ yếu giúp nâng niềm tin của người mua trên thị trường nhà ở, vì chính sách của chính phủ với bất động sản không còn mang tính hạn chế như trước”.

“Đối với các doanh nghiệp phát triển, việc nới chính sách ‘ba lằn ranh đỏ’ không có nghĩa là tín dụng dành cho công ty bất động sản sẽ đột ngột tăng trở lại. Quyết định cho vay của ngân hàng… vẫn sẽ phụ thuộc vào hồ sơ rủi ro và năng lực trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản”, ông Leung nói thêm.

Trên thực tế, ngay cả sau đợt tăng mạnh của cổ phiếu bất động sản, nhiều chỉ số vẫn thấp hơn tới 80% so với mức đỉnh thiết lập hồi năm 2018. Khoảng cách này phản ánh mức độ tổn thương sâu sắc của ngành sau nhiều năm khủng hoảng, và cho thấy con đường phục hồi, nếu có, sẽ không thể diễn ra trong thời gian ngắn.

Sự hỗ trợ có chọn lọc và ưu tiên ổn định

Song song với việc chấm dứt “ba lằn ranh đỏ”, giới chức Trung Quốc tiếp tục duy trì và nới rộng các biện pháp hỗ trợ mang tính chọn lọc với lĩnh vực bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hệ thống. Trong đó, cơ chế “danh sách trắng” các dự án đủ điều kiện tiếp cận tín dụng, triển khai từ tháng 1-2024, được cho phép áp dụng linh hoạt hơn.

Theo một số nguồn tin, các dự án thuộc “danh sách trắng” có thể được các ngân hàng gia hạn các khoản vay hiện hữu lên tới năm năm mà không cần bổ sung tài sản bảo đảm. Việc gia hạn chủ yếu nhằm tạo thêm dư địa thời gian để các doanh nghiệp hoàn thiện các dự án nhà ở dang dở, qua đó bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và giảm nguy cơ phát sinh bất ổn xã hội.

Một số dữ liệu gần đây cho thấy thị trường nhà ở Trung Quốc xuất hiện những tín hiệu ổn định ban đầu. Giá trung bình nhà ở mới tại 100 thành phố Trung Quốc tăng 0,18% trong tháng 1, trong khi đà giảm của thị trường nhà ở thứ cấp (mua bán lại) đã chậm lại. Tuy nhiên, sự phục hồi này diễn ra không đồng đều. Tại các thành phố cấp thấp hơn, tình trạng dư cung và tồn kho cao vẫn là thách thức lớn.

Qiushi (Cầu Thị) - tạp chí lý luận chính thống của Đảng Cộng sản Trung Quốc hôm 1-1 cũng thừa nhận rằng lĩnh vực bất động sản vẫn là trụ cột của nền kinh tế, nhưng đang “trải qua một giai đoạn điều chỉnh sâu sắc”. Bài viết kêu gọi có “các hành động chính sách mạnh mẽ” để ổn định kỳ vọng. Thông điệp này cho thấy quá trình ổn định và tái cân bằng của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc sẽ còn kéo dài và không tránh khỏi những thách thức.

Trong bối cảnh đó, việc chấm dứt chính sách “ba lằn ranh đỏ” đánh dấu sự thay đổi quan trọng trong cách Trung Quốc quản lý lĩnh vực bất động sản sau nhiều năm khủng hoảng. Dù giúp cải thiện tâm lý thị trường trong ngắn hạn, động thái này chủ yếu nhằm ổn định kỳ vọng và quản trị rủi ro, hơn là mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới.

Lạc Diệp