Trường hợp nào bán nhà không phải đóng thuế thu nhập cá nhân?
Hỏi:
Hiện tại tôi muốn bán một căn nhà nhỏ ở quê và chuyển lên thành phố sinh sống. Tôi có nghe nói là nếu chỉ có một nhà ở thì khi bán không phải đóng thuế. Vậy, cho tôi hỏi trường hợp nào thì bán nhà không phải đóng thuế. Hiện tại hoàn cảnh của tôi cũng khó khăn?
Trả lời:
- Tại khoản 5 Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi năm 2012) quy định về đối tượng chịu thuế như sau:
"…5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức".
Như vậy, theo quy định nêu trên thì khoản tiền có được từ hoạt động mua bán nhà đất là thu nhập chịu thuế và phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật cũng quy định các trường hợp bán nhà mà không phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể như sau:
- Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân (sau đây gọi tắt là Thông tư 111/2013) thì các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Như vậy, pháp luật quy định miễn thuế đối với 02 trường hợp: Việc chuyển nhượng bất động sản giữa một số chủ thể đặc biệt, có quan hệ gia đình, gần gũi, ruột thịt; và trường hợp "người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam".
Tuy nhiên, cần lưu ý đối với trường hợp "chỉ có duy nhất một nhà ở", người chuyển nhượng cần phải đáp ứng 03 điều kiện sau:
- Một là: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế. Nếu cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở mà còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác thì không được miễn thuế.
+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng: Nếu người nào chưa có nhà ở, đất ở riêng thì được miễn thuế. Người nào có nhà ở, đất ở riêng thì không được miễn thuế.
- Hai là: Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày (Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
- Ba là: Phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Vậy, nếu bạn bán nhà một số chủ thể đặc biệt, là người trong gia đình, có quan hệ gần gũi, ruột thịt hoặc chị thuộc trường hợp chỉ có duy nhất một nhà và thỏa mãn 03 điều kiện trên thì khi bán nhà chị không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
