TTC Land có hơn 13.000 tỷ đồng tài sản, vì sao tiền mặt chỉ còn 43 tỷ?

Theo báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ vừa công bố, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã chứng khoán: SCR) ghi nhận doanh thu thuần 6 tháng đầu năm 2026 đạt 336,4 tỷ đồng, giảm 35,2% so với mức 518,9 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Giá vốn hàng bán giảm mạnh hơn, 43,8% xuống 250,5 tỷ đồng, nhờ đó lợi nhuận gộp vẫn tăng 16,7% lên 85,9 tỷ đồng.

Dù có sự cải thiện ở hoạt động cốt lõi chưa đủ bù đắp biến động của mảng tài chính của TTC Land. Cụ thể, doanh thu tài chính giảm 31,2% xuống 115,5 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính tăng 9,9% lên 143,3 tỷ đồng; riêng chi phí lãi vay đạt 145,4 tỷ đồng, tăng 14,5%.

Ở chiều tích cực, chi phí quản lý doanh nghiệp giảm 17,3% xuống 34,1 tỷ đồng. Phần lãi trong công ty liên doanh, liên kết đạt 2,8 tỷ đồng, cải thiện so với khoản lỗ 11,6 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Sau khi cân đối các khoản thu, chi, TTC Land đạt 23,9 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, giảm 52,8%; lợi nhuận sau thuế đạt 23,1 tỷ đồng, giảm 28%. Lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 25,6 tỷ đồng, giảm 17,4%.

TTC Land báo lãi nhưng dòng tiền kinh doanh âm gần 900 tỷ đồng.

Điểm đáng chú ý hơn xuất hiện trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Dù vẫn có lợi nhuận, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của TTC Land âm 888,9 tỷ đồng tại ngày 30/6/2026, trong khi cùng kỳ năm 2025 dương 233,9 tỷ đồng. Như vậy, dòng tiền kinh doanh đã biến động hơn 1.122 tỷ đồng giữa hai kỳ.

Nguyên nhân lớn đến từ vốn lưu động, cụ thể các khoản phải thu khiến dòng tiền giảm 657,6 tỷ đồng, hàng tồn kho hút thêm 62 tỷ đồng, trong khi biến động các khoản phải trả làm giảm 314,5 tỷ đồng. TTC Land còn chi 125,9 tỷ đồng trả lãi vay và 23,6 tỷ đồng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ.

Dòng tiền kinh doanh âm lớn khiến lượng tiền của TTC Land giảm nhanh. Tại ngày 30/06/2026, doanh nghiệp có tổng tài sản 13.165,4 tỷ đồng, tăng 2,1% so với đầu năm, nhưng tiền và tương đương tiền chỉ còn 43,4 tỷ đồng, giảm 87,1% so với mức 336,6 tỷ đồng đầu năm.

Tiền mặt thấp không đồng nghĩa toàn bộ nguồn lực tài chính ngắn hạn của TTC Land chỉ còn hơn 43 tỷ đồng. Doanh nghiệp vẫn có 1.308,4 tỷ đồng đầu tư tài chính ngắn hạn, chủ yếu là các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn. Tuy nhiên, cơ cấu tài sản cho thấy một lượng vốn lớn đang nằm ở hàng tồn kho và các khoản phải thu.

Cụ thể, hàng tồn kho của TTC Land tại ngày 30/6/2026 đạt 3.549,3 tỷ đồng, tương đương gần 27% tổng tài sản. TTC Land còn 614,6 tỷ đồng chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn, đưa tổng giá trị hai khoản mục này lên hơn 4.160 tỷ đồng.

Các khoản phải thu cũng có quy mô lớn. Phải thu ngắn hạn đạt 1.729,5 tỷ đồng, còn phải thu dài hạn ở mức 2.251,2 tỷ đồng. Tổng cộng, gần 3.981 tỷ đồng tài sản của TTC Land đang nằm tại các khoản phải thu.

Đặc biệt, phải thu ngắn hạn khác tăng mạnh từ 398,5 tỷ đồng lên 1.370,4 tỷ đồng, tức tăng gần 972 tỷ đồng chỉ trong 6 tháng. Ngược lại, khoản trả trước cho người bán ngắn hạn giảm từ hơn 1.075 tỷ đồng xuống 191,6 tỷ đồng.

Trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh âm, TTC Land gia tăng huy động vốn vay. Trong 6 tháng, công ty thu 1.743,9 tỷ đồng từ đi vay, đồng thời chi 1.169,9 tỷ đồng trả nợ gốc, qua đó dòng tiền tài chính dương 573,8 tỷ đồng. Dòng tiền đầu tư cũng dương gần 22 tỷ đồng, song chưa đủ bù đắp dòng tiền kinh doanh, khiến lưu chuyển tiền thuần toàn kỳ vẫn âm 293,2 tỷ đồng.

Diễn biến này phản ánh trực tiếp lên cơ cấu nợ. Tại ngày 30/6/2026, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng 46,5%, từ 1.285,5 tỷ đồng đầu năm lên 1.882,9 tỷ đồng. Trong khi đó, vay dài hạn ở mức 2.877 tỷ đồng, đưa tổng dư nợ vay của TTC Land lên gần 4.760 tỷ đồng, tăng khoảng 574 tỷ đồng sau 6 tháng.

Tổng nợ phải trả cuối kỳ đạt 7.787,4 tỷ đồng, tương đương 59,2% tổng tài sản, trong khi vốn chủ sở hữu đạt 5.378 tỷ đồng. Đáng chú ý, nợ ngắn hạn tăng 19% lên 3.826 tỷ đồng, còn nợ dài hạn giảm 8,4% xuống 3.961,4 tỷ đồng, cho thấy cơ cấu nghĩa vụ nợ đang dịch chuyển nhiều hơn về ngắn hạn.

Trên thị trường chứng khoán, kết thúc phiên ngày 16/9, cổ phiếu SCR của TTC Land đang giao dịch ở mức 4.120 đồng/cổ phiếu, với khối lượng khớp lệnh 687.500 cổ phiếu. So với vùng giá trên 5.000 đồng/cổ phiếu vào cuối tháng 6, SCR đã có xu hướng điều chỉnh trong khoảng 3 tháng gần đây; riêng so với mức 4.680 đồng/cổ phiếu ngày 30/07/2026, thị giá hiện thấp hơn khoảng 12%. Tại mức giá 4.120 đồng/cổ phiếu, vốn hóa TTC Land vào khoảng 1.774,1 tỷ đồng.