Từ 1/1/2026: Làm sổ đỏ sẽ tốn rất nhiều tiền, 3 nhóm người phải chi mạnh tay nếu không kịp trong năm 2025

Vì sao người dân nên làm sổ đỏ ngay trong năm 2025?

Hiện tại, thị trường bất động sản đang tồn tại hai mức giá đất: giá theo khung do Nhà nước ban hành – được sử dụng để tính thuế và tiền đền bù giải phóng mặt bằng; và giá trên thị trường – thường cao gấp nhiều lần so với khung giá Nhà nước.

Tuy nhiên, từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực và bãi bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng và công bố hằng năm, căn cứ theo từng khu vực, vị trí cụ thể, dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn (theo Điều 159 Luật Đất đai 2024).

Theo lộ trình, từ ngày 1/1/2026, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành bảng giá đất mới và điều chỉnh hằng năm thay vì 5 năm/lần như hiện nay. Điều này khiến bảng giá đất tiệm cận giá thị trường hơn và khả năng cao giá đất sẽ tăng mạnh từ ngày 1/1/2026.

Ảnh minh họa.

Trong khi đó, chi phí làm sổ đỏ lần đầu gồm nhiều khoản dựa theo giá đất trong bảng giá đất như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có), lệ phí trước bạ... Trong số này, tiền sử dụng đất thường chiếm tỉ trọng lớn, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng tùy khu vực.

Việc thay đổi phương pháp định giá và cập nhật bảng giá đất hằng năm chắc chắn sẽ khiến tiền sử dụng đất – và theo đó là chi phí làm sổ đỏ – tăng đáng kể kể từ năm 2026.

Tóm lại, người dân nên thực hiện thủ tục làm sổ đỏ trước năm 2026 để tránh các khoản chi phí phát sinh do bảng giá đất mới tác động, đặc biệt là tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí khác.

Thực tế hiện nay, tại TP Hồ Chí Minh, bảng giá đất mới đã tăng trung bình từ 50% đến 100%, khiến số tiền sử dụng đất phải nộp gần như tăng gấp đôi. Đơn cử, một thửa đất tại quận 9 (nay là TP Thủ Đức) có giá đất ở trước đây là 20 triệu đồng/m², hiện đã tăng lên 40 triệu đồng/m², kéo theo tiền sử dụng đất phải nộp tăng gấp 2 – 3 lần.

Ba nhóm đối tượng sẽ bị tác động mạnh từ năm 2026

Người dân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở

Những người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư sẽ là nhóm chịu ảnh hưởng đầu tiên. Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố. Công thức tính là diện tích đất nhân với đơn giá đất ở tại thời điểm chuyển đổi.

Nếu phần đất chuyển đổi có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc được nhận chuyển nhượng hợp pháp, thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ căn cứ vào chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở. Với bảng giá mới từ năm 2026 sát với giá thị trường hơn, chi phí chuyển đổi chắc chắn sẽ cao hơn đáng kể.

Người sở hữu đất thuộc diện “quy hoạch treo”

Tình trạng “quy hoạch treo” nhiều năm khiến người dân không thể thực hiện các quyền như xây dựng, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng hay xin cấp sổ đỏ. Trong khi giá đất trong bảng Nhà nước vẫn thấp, người dân lại không thể hoàn tất thủ tục cần thiết. Đến khi được gỡ quy hoạch – nếu trùng thời điểm áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026 – thì họ vừa mất thời gian chờ đợi, vừa phải nộp tiền sử dụng đất theo mức giá cao hơn rất nhiều.

Người xin cấp sổ đỏ lần đầu

Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đòi hỏi người dân phải nộp nhiều khoản chi phí như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận, chi phí thẩm định hồ sơ... Trong đó, tiền sử dụng đất là khoản lớn nhất, có thể lên tới hàng trăm triệu đồng tùy diện tích và vị trí.

Với bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 điều chỉnh gần hơn với giá thị trường, những ai thực hiện thủ tục sau thời điểm này sẽ phải đối mặt với chi phí cao hơn rất nhiều. Vì vậy, những người đang có kế hoạch làm sổ đỏ cần đặc biệt lưu ý và tranh thủ thực hiện trong năm 2025 để tránh phát sinh chi phí không đáng có.

Kết luận: Việc chuyển sang bảng giá đất hằng năm từ ngày 1/1/2026 sẽ khiến nhiều khoản phí liên quan đến sổ đỏ tăng cao. Người dân, đặc biệt là ba nhóm đối tượng kể trên, cần sớm hoàn tất thủ tục trong năm 2025 để tiết kiệm chi phí và tránh bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi chính sách.

Bảo Ngọc (t/h)