Từ Ba Son đến Cần Giờ: Chu kỳ tái định giá mới của bất động sản ven mặt nước

Ba Son: Khi thời gian làm thay đổi giá trị của một vị trí

Năm 2016, Vinhomes Golden River (Vinhomes Ba Son) gây sốc trên thị trường bất động sản TP.HCM khi được chào bán với mức giá cao "hiếm thấy" 90 - 100 triệu đồng mỗi m2. Nhưng hiện nay, phần lớn căn hộ tại đây đã được giao dịch ở khoảng 180 - 250 triệu đồng mỗi m2; những căn sở hữu tầm nhìn sông và vị trí đẹp có thể đạt 250 - 330 triệu đồng mỗi m2.

Một thập niên qua, Ba Son không cần thêm một lợi thế địa lý nào để trở nên đắt giá hơn. Thứ thay đổi là giá trị của chính vị trí ấy trong một trung tâm đô thị đang chuyển mình mạnh mẽ. Từ không gian công nghiệp bên sông, Ba Son dần trở thành một phần của quần thể đô thị sang trọng bậc nhất TP.HCM, nơi hạ tầng, thương mại, dịch vụ và những cộng đồng cư dân mới cùng hội tụ.

Vinhomes Golden River trở thành một trong những dự án biểu tượng ven sông của TP.HCM

Sự chuyển mình ấy diễn ra trong một không gian có lợi thế hiếm có: trước mặt là sông Sài Gòn, phía sau là lõi trung tâm thành phố. Khi tuyến metro hình thành, Thủ Thiêm phát triển ở bờ đối diện, các trục giao thông được nâng cấp và hệ sinh thái thương mại - dịch vụ ngày càng hoàn chỉnh, Ba Son không chỉ đẹp hơn mà vị thế trong bản đồ giá trị TP.HCM cũng được nâng cao hơn.

Đó là khác biệt quan trọng của những tài sản nằm bên mặt nước. Giá trị của chúng không chỉ được tạo nên bởi cảnh quan trước mắt, mà còn bởi chất lượng của đô thị phía sau. Một dòng sông vốn đã ở đó từ hàng trăm năm, nhưng mỗi giai đoạn phát triển của thành phố lại có thể trao cho nó một ý nghĩa kinh tế và đô thị khác.

Với Ba Son, quá trình ấy đặc biệt rõ nét. Lợi thế ven sông vốn đã hiện hữu được cộng hưởng với sự trưởng thành của trung tâm thành phố, tạo nên một mặt bằng giá mới cho chính vị trí từng gây tranh luận gần một thập niên trước.

Bởi vậy, nhìn vào một bất động sản cao cấp chỉ bằng hiện trạng là chưa đủ. Giá trị của một căn nhà còn được quyết định bởi những gì đang hình thành ngoài khung cửa: những tuyến đường mới, những trung tâm thương mại mới, những không gian công cộng mới, những cộng đồng cư dân mới và vị thế mà khu vực ấy có thể đạt tới trong tương lai.

Với bất động sản ven mặt nước, lợi thế này càng đặc biệt. Mặt nước là tài sản hữu hạn; còn đô thị vẫn không ngừng được bồi đắp. Khi một vị trí vốn đã sở hữu cảnh quan hiếm có được đặt trong một trung tâm ngày càng hoàn chỉnh, giá trị của nó có thể được thị trường nhìn nhận ở một tầng cao hơn.

Ba Son vì thế để lại một bài học đáng chú ý: giá trị của một vị trí không nhất thiết được bộc lộ đầy đủ ngay tại thời điểm hình thành. Có những mức giá cần thời gian để được kiểm chứng, bởi phía sau một tài sản luôn là tương lai của cả khu vực.

Và khi TP.HCM đang dịch chuyển mạnh về phía biển, câu chuyện ấy đang mở sang một không gian hoàn toàn mới.

Cần Giờ: Khi mặt tiền biển bước vào vùng lõi mở rộng của TP.HCM

Nếu Ba Son là câu chuyện về một vị trí ven sông được nâng tầm cùng sự trưởng thành của lõi đô thị, Cần Giờ đang đứng trước một chuyển động lớn hơn: mở rộng không gian phát triển của thành phố về phía biển.

Trong nhiều năm, khoảng cách khiến Cần Giờ đứng ngoài nhịp phát triển chính của TP.HCM. Vùng đất này sở hữu đường bờ biển rộng lớn, hệ sinh thái đặc sắc và quỹ đất hiếm có, nhưng khả năng kết nối hạn chế khiến những giá trị ấy chưa thể chuyển hóa thành một vị thế tương xứng trên bản đồ đô thị.

Nhưng hiện nay, khoảng cách ấy đang được rút ngắn bằng một hệ thống kết nối chưa từng có. Tuyến đường sắt Bến Thành - Cần Giờ với vận tốc thiết kế tới 350 km/h, đã kéo thời gian di chuyển giữa khu vực trung tâm và Cần Giờ từ 2 giờ xuống chỉ còn 13 phút. 

Cầu Cần Giờ tiếp tục “đả thông” một huyết mạch khác. Với chiều dài khoảng 6,3 km, quy mô sáu làn xe và vị trí vượt sông Soài Rạp, công trình sẽ thay thế điểm kết nối bằng phà Bình Khánh, tạo trục giao thông trực tiếp hơn giữa Cần Giờ và khu vực phía nam thành phố.

Song song với đó, những hướng kết nối mới cũng đang mở ra. Tuyến đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu kéo dài không gian liên kết về phía đông bắc. Nút giao Rừng Sác với Bến Lức - Long Thành đưa khu vực này gần hơn với mạng lưới cao tốc và các cực kinh tế hai miền Đông - Tây Nam Bộ. Trong khi đó, cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ bổ sung một động lực phát triển hoàn toàn mới với kinh tế hàng hải và logistics.

Những chuyển động ấy đang làm thay đổi vai trò của Cần Giờ trong cấu trúc TP.HCM. Từ một vùng đất xa xôi ở rìa thành phố, Cần Giờ trở thành vùng lõi trung tâm mở rộng, gắn kết chặt chẽ với các hành lang giao thông liên vùng và những cực kinh tế mới. 

Đặt trong tương quan so sánh với Ba Son, có thể nhận thấy Cần Giờ có sự khác biệt căn bản. Một bên là sự nâng tầm của một vị trí ven sông đã nằm trong lõi đô thị, một bên là quá trình đưa không gian ven biển vào vùng lõi mở rộng của thành phố. 

Vinhomes Green Paradise với tầm nhìn hướng biển. Ảnh phối cảnh

Nhưng, nhìn từ Ba Son có thể thấy, nếu một vị trí ven sông có thể được tái định giá khi hạ tầng, chức năng đô thị và chất lượng sống xung quanh cùng thay đổi, thì những tài sản sở hữu mặt tiền biển trong một không gian đang được thành phố mở rộng và đầu tư hạ tầng như Cần Giờ cũng có tiềm năng trải qua một quá trình tương tự.

Thậm chí, Cần Giờ còn nổi trội hơn, bởi nơi đây không chỉ có mặt biển, mà còn đang hình thành một đô thị quy mô lớn. Vinhomes Green Paradise, với diện tích 2.870 ha, đang giúp Cần Giờ sở hữu một cấu trúc phát triển phía sau lợi thế mặt biển, thay vì để giá trị biển đứng riêng như một ưu thế cảnh quan. Giá trị của bất động sản mặt tiền biển Cần Giờ trở nên đầy tiềm năng tăng trưởng trong tương lai, khi hệ thống hạ tầng phía nam TP.HCM và đô thị biển hoàn thiện.

Với giới đầu tư, khoảng thời gian này luôn là cơ hội quý hiếm. Những người từng bỏ lỡ Ba Son một thập niên trước đang nhìn Cần Giờ như một cơ hội mới, nhất là trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao đang tạo ra vùng giá hấp dẫn trên thị trường.