Từ chủ trương sáp nhập các đơn vị hành chính: Thận trọng với 'sóng ảo' giá đất

Giá đất tại Việt Trì (Phú Thọ) tăng mạnh, kể cả ở những khu vực còn chưa hiện diện những công trình dịch vụ, hạ tầng. (Ảnh: PMT)

Mới đây, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII thống nhất giảm số lượng đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống còn 34, gồm 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc Trung ương. Giá bất động sản ngay lập tức được “hâm nóng” bởi thông tin liên quan vị trí đặt thủ phủ của tỉnh, thành phố. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền nam của Batdongsan.com.vn, trong tháng 3/2025, giá đất nền trên cả nước tăng trung bình từ 20-67% so với cùng kỳ, với mức độ quan tâm tăng đột biến. Cụ thể, tại miền bắc, giá đất nền ở Hà Nội tăng 42%, Bắc Giang tăng khoảng 80%, Hải Dương tăng 100%. Tại miền trung ghi nhận giá bất động sản ở Hội An (Quảng Nam) có mức tăng 100%, Đà Nẵng tăng 44-80%. Trong khi đó ở phía nam, Đồng Nai và Bà Rịa-Vũng Tàu tăng khoảng 30%.

Chị Phạm Minh T., người có kinh nghiệm đầu tư đất ở Bắc Ninh cho biết: Đầu năm đến nay, giá đất ở Từ Sơn tại những khu đất đẹp tăng gấp đôi. Những vị trí kém đẹp hơn cũng tăng từ 30-50%. Do giá đất nhiều khu vực ở Bắc Ninh tăng nhanh, chị T. sang khu vực thành phố Việt Trì để đầu tư, song ở thị trường này, biến động còn mạnh hơn khi các khu vực được đồn đoán sẽ là trung tâm hành chính mới, đất thuộc dự án, khu đấu giá đều tăng khoảng gấp đôi. “Điều đáng nói là tại Việt Trì, khảo sát những khu vực có giá đất tăng nhanh trong mấy tháng qua, về hạ tầng mới chỉ có đường sá rộng rãi còn các công trình hạ tầng, dịch vụ khác thì vẫn chưa thấy đâu”, chị T. chia sẻ.

Diễn biến giá đất tại các địa phương có trong danh sách sáp nhập tỉnh, thành phố đã phản ánh tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO - Fear of Missing Out) của nhà đầu tư. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, việc sáp nhập địa giới hành chính không tạo ra giá trị mới cho đất đai trong ngắn hạn. Thậm chí, quá trình sắp xếp hành chính có thể làm chậm tiến độ phê duyệt các dự án đầu tư, ảnh hưởng tạm thời đến nguồn cung bất động sản cũng như các dự án phát triển hạ tầng tại địa phương.

Giá đất tăng đột biến tại các địa phương dự kiến sáp nhập không hoàn toàn xuất phát từ các yếu tố thực mà phần lớn do tâm lý đám đông và các hoạt động đầu cơ. Ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo, tại nhiều địa phương, các “đầu nậu” đã tạo ra “chợ ảo” thông qua các kịch bản đẩy giá, thổi giá và lôi kéo nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm tham gia. Những chiêu thức này bao gồm tung tin đồn về vị trí đặt thủ phủ mới, lan truyền thông tin chưa được kiểm chứng về quy hoạch hoặc tạo ra hoạt động mua bán đất sôi động để tác động đến tâm lý nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều bài học đắt giá từ các cơn sốt đất tương tự. Hơn 10 năm trước, tin đồn về việc di dời cơ quan hành chính Hà Nội lên Ba Vì đã kích hoạt một cơn sốt đất mạnh mẽ. Nhiều nhà đầu tư cầm cố tài sản để vay vốn ngân hàng, chỉ để rồi chịu thiệt hại nặng nề khi bong bóng vỡ. Tương tự, tại Hoài Đức (Hà Nội), giá đất từng tăng gấp nhiều lần trong thời gian ngắn do thông tin lên quận, nhưng sau đó nhanh chóng sụt giảm khi thiếu đi các yếu tố hỗ trợ.

Nhiều chuyên gia đã đưa ra cảnh báo, các cơn sốt đất ảo thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua có nguy cơ “mắc kẹt” với giá cao. Ở một số địa phương, chính quyền phải vào cuộc để kiểm tra và xử lý các hành vi thao túng thị trường, đồng thời đưa ra khuyến cáo nhà đầu tư thận trọng trước những thông tin chưa chính thức.

Để giá bất động sản tăng trưởng bền vững, cần có sự hỗ trợ từ các yếu tố kinh tế thực như: Hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, quy hoạch đô thị và khả năng thu hút đầu tư, tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân tăng... Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Property Guru Việt Nam (công ty công nghệ bất động sản) nhấn mạnh, một thị trường bất động sản tiềm năng sẽ tăng trưởng tốt bất kể có biến động địa giới hành chính hay không, những khu vực thiếu nền tảng kinh tế sẽ khó duy trì giá trị cao.

Lấy thí dụ từ thực tế, sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, giá đất tại khu vực Hà Đông tăng mạnh nhờ các dự án hạ tầng như tuyến metro Cát Linh-Hà Đông và đường Lê Văn Lương kéo dài. Tuy nhiên, tại nhiều khu vực khác của Hà Tây (cũ) thì lại xảy ra tình trạng các dự án chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, khiến giá đất không duy trì được đà tăng, giao dịch đóng băng.

Giá đất tăng nóng không chỉ gây rủi ro cho nhà đầu tư mà còn trở thành rào cản đối với doanh nghiệp và sự phát triển kinh tế-xã hội. Giá đất tăng cao khiến các doanh nghiệp bất động sản và các ngành nghề sản xuất, kinh doanh khác khó tham gia thị trường, làm giảm tính hấp dẫn của các địa phương trong thu hút đầu tư. Bên cạnh đó, giá đất tăng còn đẩy chi phí sinh hoạt của người dân lên cao, ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính khuyến nghị, tin đồn đã tạo nên những bong bóng giá bất động sản rất lớn và xì hơi cũng rất nhanh. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, quyết định đầu tư dựa vào những thông tin xác thực và các yếu tố tăng trưởng bền vững; không nên dùng đòn bẩy, vay vốn ngân hàng để tham gia những “cuộc chơi” mạo hiểm.

Nhiều chuyên gia cũng khuyến nghị, để tránh những vấn đề phát sinh tại địa phương do giá đất bị lũng đoạn, chính quyền cần tăng cường giám sát thị trường, xử lý nghiêm các hành vi thao túng giá đất và kịp thời công bố công khai các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn.

MINH THU