Từ gần 22 lên 29 triệu đồng mỗi tháng: khoản vay mua nhà đổi khác sau ưu đãi

Vay 2 tỉ đồng trong 20 năm, chị Vân ở TP.HCM cho biết từng trả gần 22 triệu đồng cả gốc và lãi mỗi tháng. Sau 12 tháng ưu đãi, lãi suất khoản vay chuyển từ 8,5% lên 13,5%/năm, khiến số tiền phải trả lên gần 29 triệu đồng. Thông tin được công bố tối 27.9 phản ánh một hợp đồng cụ thể, không phải mức áp dụng chung cho mọi người vay mua nhà.

Chênh lệch gần 7 triệu đồng có ý nghĩa khác hẳn khi đặt cạnh ngân sách gia đình. Nhà vẫn là căn nhà ấy, khoản nợ vẫn phải trả, nhưng phần thu nhập dành cho sinh hoạt bị thu hẹp.

Ảnh minh hoạ. Tuấn Đông

Vấn đề không chỉ nằm ở một mức lãi suất cao hơn. Nó nằm ở khoảng cách giữa kế hoạch tài chính lúc ký hợp đồng và dòng tiền phải duy trì sau khi ưu đãi kết thúc.

Lãi suất ưu đãi có thời hạn. Chẳng hạn, trong phần giải đáp về vay mua nhà, BIDV nêu thời gian ưu đãi có thể là 6, 12 hoặc 24 tháng tùy lựa chọn và chính sách từng thời kỳ, sau đó chuyển sang cơ chế thả nổi. Đây là thông tin về cách vận hành sản phẩm của ngân hàng, không phải xác nhận ngân hàng này cho vay trong trường hợp nêu trên.

Bởi vậy, câu hỏi cần trả lời trước khi vay không dừng ở mức lãi ban đầu. Người vay cần biết sau ưu đãi, lãi suất được xác định theo căn cứ nào, cộng biên độ bao nhiêu và bao lâu điều chỉnh một lần. Với khoản vay có thời gian chưa phải trả gốc, còn phải tính đến mốc bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi.

Hai thời điểm này có thể khác nhau. Một bảng tính chỉ thể hiện giai đoạn trả nhẹ nhất sẽ không cho thấy đầy đủ nghĩa vụ của cả quá trình vay.

Một điểm phần trăm có thể lấy đi bao nhiêu tiền mỗi tháng?

Có thể hình dung bằng phép tính minh họa: giữ nguyên dư nợ 1 tỉ đồng, lãi suất tăng thêm 1 điểm phần trăm mỗi năm tương ứng tiền lãi tăng 10 triệu đồng một năm, bình quân khoảng 833.000 đồng một tháng.

Nếu tăng 3 điểm phần trăm, phần lãi tăng thêm khoảng 2,5 triệu đồng mỗi tháng trên cùng dư nợ giả định. Với 2 tỉ đồng, mức tăng tương ứng khoảng 5 triệu đồng.

Đây là phép tính đơn giản do bài viết xây dựng để minh họa độ nhạy của chi phí vay, chưa tính dư nợ giảm dần, số ngày thực tế, lịch trả nợ và phương pháp tính trong từng hợp đồng. Nó cũng không nhằm tái lập chính xác khoản trả của trường hợp chị Vân.

Ý nghĩa của phép tính là giúp người vay nhìn mức tăng lãi suất bằng tiền. Một vài điểm phần trăm có thể nghe nhỏ, nhưng khi nhân với dư nợ lớn, đó là khoản chi phải thu xếp đều đặn mỗi tháng.

Thử tính ở nhiều kịch bản cũng không có nghĩa dự báo lãi suất chắc chắn sẽ tăng đến mức đó. Đây là cách kiểm tra khả năng chịu đựng của ngân sách: nếu chi phí vay cao hơn dự tính hoặc thu nhập tạm giảm, gia đình còn đáp ứng được nghĩa vụ mà không phải cắt những khoản thiết yếu hay không?

Bối cảnh thị trường cũng cần được đọc đúng. Dữ liệu lãi suất cho vay bình quân tháng 8 được tổng hợp đến ngày 21.9 cho thấy nhiều ngân hàng tăng so với tháng trước, nhưng một số ngân hàng giảm. Mức lãi suất bình quân của một ngân hàng không phải giá áp dụng cho mọi khách hàng hay mọi khoản vay nhà ở.

Do đó, người vay không thể chỉ lấy một con số trên bản tin để tính nghĩa vụ của mình. Tài liệu cần kiểm tra là hợp đồng, thông báo điều chỉnh và lịch trả nợ của chính khoản vay.

Lãi thấp hơn chưa chắc tổng chi phí thấp hơn

Khi khoản trả tăng, chuyển sang ngân hàng khác có thể trở thành phương án được cân nhắc. Nhưng so sánh hai mức lãi suất vẫn chưa đủ.

Trong trường hợp chị Vân, người vay phản ánh việc chuyển khoản vay gặp trở ngại vì chi phí tất toán trước hạn, điều kiện thu hồi ưu đãi và thủ tục của khoản vay mới. Những điều kiện này gắn với hợp đồng được phản ánh, không thể mặc định là có ở mọi ngân hàng.

Một phép so sánh có ích cần đặt toàn bộ chi phí lên cùng khoảng thời gian. Nếu khoản vay mới giảm được một phần tiền lãi mỗi tháng nhưng phát sinh chi phí ban đầu lớn, phải tính bao lâu phần tiết kiệm mới bù được chi phí chuyển đổi. Sau thời gian ưu đãi mới, nghĩa vụ trả nợ lại thay đổi thế nào cũng phải được đưa vào phép tính.

Tương tự, bán tài sản không phải phương án có thể hoàn thành ngay chỉ bằng quyết định của người bán. Vì vậy, kế hoạch vay dài hạn sẽ thiếu chắc chắn nếu chỉ dựa vào giả định khi khó khăn có thể nhanh chóng bán nhà hoặc vay nơi khác.

Với người chuẩn bị vay, một cách tiếp cận rõ ràng hơn là đề nghị ngân hàng cung cấp bảng nghĩa vụ trả nợ theo từng giai đoạn, kèm các giả định lãi suất sau ưu đãi. Với người đã vay, việc đối chiếu số lãi, dư nợ và mốc điều chỉnh giúp nhận ra thay đổi trước khi nó trở thành áp lực sát ngày thanh toán.

Phía ngân hàng cũng có thể làm thông tin dễ hiểu hơn bằng cách trình bày số tiền phải trả ở những kịch bản cụ thể ngay bên cạnh mức lãi ưu đãi. Công thức đầy đủ trong hợp đồng là cần thiết; đồng thời, một bảng minh họa rõ ràng giúp khách hàng hiểu công thức ấy tác động đến đời sống ra sao.

Mua nhà là quyết định dài hạn. Khả năng trả nợ cần được đánh giá bằng phần thu nhập còn lại sau chi phí thiết yếu và khoản dự phòng, không chỉ bằng việc có thu xếp được kỳ trả nợ đầu tiên hay không. Một kế hoạch an cư bền vững phải đứng được cả khi ưu đãi đã hết.