Từ vụ cháy đặc biệt nghiêm trọng tại Hà Nội: Cần đánh giá lại chung cư mini!

Trưa ngày 13.9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã tới thị sát hiện trường vụ cháy chung cư đặc biệt nghiêm trọng xảy ra trên địa bàn phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội. Ảnh: VGP

Lời giải hay sức ép đối với thực trạng nhà ở đô thị?

Vụ cháy bùng phát lúc 23h ngày 12.9 tại số nhà 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình. Tòa chung cư mini cao đến 10 tầng, mặt sàn chỉ 200m2, tổng diện tích sàn 2.000m2, có tới 45 hộ dân với khoảng 150 người sinh sống, nhưng lại được xây trong một ngõ nhỏ xe ô tô không vào được. Đây là hiện trạng chung của hầu hết các chung cư mini được xây dựng trên địa bàn Hà Nội.

Cột khói bốc cao hàng chục mét từ vụ cháy chung cư mini tại Khương Hạ. Ảnh Người dân cung cấp.

Căn chung cư mini bị cháy tại Khương Hạ nhìn từ trên cao. Ảnh: Ngọc Tân/Báo Dân Trí

Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội có hàng loạt khu nhà ở được gọi là chung cư mini đã đi vào hoạt động nhiều năm nay. Từ các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy đến các quận xa hơn như Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông… Trên thực tế, đa phần các chung cư mini này là các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng trái phép, thêm vào đó, không phải dự án đầu tư nên không được thẩm duyệt, nghiệm thu, kiểm tra thường xuyên về an toàn, PCCC.

Theo Sở Xây dựng TP. Hà Nội, chưa có thống kê nào về số lượng các chung cư mini trên địa bàn. Các căn hộ này thường ban đầu xin cấp phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ nhưng sau đó chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, ngăn chia thành các phòng khép kín cho thuê hoặc bán. Về mặt pháp lý, cũng chưa có một văn bản quy phạm pháp luật nào định nghĩa rõ về cụm từ này cũng như loại hình nhà này.

Con hẻm nơi diễn ra vụ hỏa hạn. Ảnh: Chí Cường/Gia đình & Xã hội

Sự nở rộ ồ ạt của chung cư mini tại đô thị lớn, có thể được lý giải từ lợi ích hai chiều. Đối với người có nhu cầu sử dụng nhà, các căn hộ tại chung cư mini có diện tích vừa phải, giá bán phù hợp túi tiền của các hộ gia đình trẻ, người lao động và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, làm việc, cho con đi học... Với mức giá của mình, một căn hộ chung cư mini có lợi thế cạnh tranh khi so với chung cư mới cao tầng, kể cả chung cư cũ, khi cầm 2 tỉ đồng “mòn mắt” vẫn không mua nổi nhà tập thể cũ ở Hà Nội. Dường như, chung cư mini trở thành lời giải nhu cầu thực về nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở khu vực nội đô.

Mặt khác, kênh chung cư mini cũng sẽ là kênh đầu tư cho thuê có tiềm năng. Với số vốn ban đầu bỏ ra ít, người đầu tư có thể thu về số tiền trung bình 1 tháng từ 3 triệu - 6 triệu với các căn hộ chung cư mini. Đây cũng là lý do khiến chung cư mini đang trở thành một “miếng bánh” mời gọi thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, ai nói những chung cư này đảm bảo quy định về xây dựng, quy hoạch đô thị, và phòng cháy, chữa cháy?

Ví dụ, từ khảo sát thực tế của người viết tại riêng con ngõ 79 phố Cầu Giấy, phải tới gần 10 "chung cư mini" với đối tượng người ở chủ yếu là sinh viên và hộ gia đình trẻ, bởi đây là khu vực gần các trường đại học như Đại học Giao thông Vận tải, Học viện Báo chí Tuyên truyền, Đại học Sư phạm Hà Nội, Đại học Quốc gia Hà Nội… đều trong bán kính 5km đổ lại.

Một chung cư mini ở Thái Hà xây dựng vượt giấy phép, chia nhỏ thành gần 50 căn hộ.

Các chung cư này thường xây theo kết cấu nhà ống, từ 7-10 tầng, lối cầu thang bộ nhỏ, không có tầng hầm để xe (thay vào đó là tầng trệt, nơi được cho là bùng phát vụ hỏa hoạn tại Khương Hạ bởi chập điện lửa bén vào xe máy gây nổ), chưa nói là hệ thống thoát hiểm, phòng chống cháy nổ. Vị trí lại đa phần nằm trong các hẻm ngách, chỉ đủ hai xe máy tránh nhau, cách đường lớn hàng trăm mét nên việc chữa cháy khi có sự cố xảy ra là rất khó khăn.

Khi hỏa hoạn xảy ra, đặc biệt khi bùng phát ở những tầng dưới, lửa và khói nhanh chóng lan lên các tầng trên, ngoài thiếu cầu thang thoát hiểm và hệ thống báo cháy/chữa cháy, một số chung cư mini còn vì lý do an ninh xây “chuồng cọp”, khiến cơ hội thoát hiểm của cư dân lẫn khả năng chữa cháy của lực lượng cứu hỏa gần như là bất khả thi, dẫn đến những hậu quả thương tâm.

Có thể thấy, các chung cư mini đang gây một sức ép lớn tới chỉ tiêu dân số, cũng như hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, quy hoạch và cảnh quan đô thị, thậm chí có nguy cơ trở thành những “khu ổ chuột” mới chứa đựng nhiều rủi ro về mặt an toàn và pháp lý.

Một chung cư mini khác đã tồn tại hơn chục năm ở quận Đống Đa.

Một chung cư mini trong ngõ ở Hà Nội được được xây kín mít.

“Chung cư mini” trên lộ trình được luật hóa?

Hiện nay pháp luật chưa có quy định riêng đối với loại hình chung cư mini mà áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành khác về nhà chung cư “là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Cũng như ở khoản 2 Điều 46: “Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Một khu chung cư mini cao 8 tầng với hàng chục căn hộ nằm cuối một con hẻm thuộc ngõ 29 Khương. Ảnh: Báo Tiền Phong

Còn theo Điều 22 Nghị định 71, quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, chung cư mini là loại hình nhà ở do cá nhân/hộ gia đình xây dựng có từ 2 tầng trở lên, trong đó mỗi tầng sẽ có từ 2 căn hộ được thiết kế và xây dựng theo quy mô khép kín, diện tích sàn tối thiểu phải đạt 30m2 và đáp ứng quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.

Song trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bản mới nhất (trình Hội nghị Đại biểu chuyên trách cuối tháng 8.2023) lại đề xuất “luật hóa” loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”. Tức là nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở vài trăm m2 thì có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với vô vàn các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành...

Hơn nữa, Điều 57 tại dự thảo Luật Nhà ở còn cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà riêng đối với từng căn hộ, điều này sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường. Theo đó, một hộ gia đình trẻ với 700-800 triệu cũng có thể mua một căn hộ chung cư mini diện tích 30m2 và được cấp “sổ hồng” giống hệt như mua căn hộ trong dự án.

Trong hơn 10 năm qua, nhất là từ năm 2010 đến nay, đã nở rộ tình trạng khoét lõm xây dựng chung cư mini. Trong ảnh: Một "tòa" chung cư mini đang được mọc lên tại phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội. Ảnh tư liệu: Diễn đàn Doanh nghiệp

Giả sử chính sách này được thông qua, không khỏi sẽ dẫn đến việc người dân sẽ càng đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan, thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ. Không chỉ vấn đề an toàn, PCCC thì việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, hành chính, dịch vụ...) cho các hộ gia đình mua chung cư mini sẽ là vấn đề đáng quan ngại đối với các cấp quản lý.

Nếu chỉ đơn thuần luật hóa theo kiểu nới lỏng “khái niệm” sẽ là phi lý, vì bản chất việc luật hóa như vậy là công nhận bản chất chung cư mini không khác gì chung cư hiện tại, không có chủ đầu tư, mang hình thức tự phát. Do đó, không chỉ vấn đề PCCC không được bảo đảm, mà vấn đề giao dịch các quyền xung quanh cũng khó được bảo đảm.

Nhìn chung việc luật hóa chung cư mini phải song song với việc đặt ra các tiêu chuẩn rõ ràng về loại hình nhà ở này, nâng cao chất lượng cấp phép xây dựng (thiết kế, PCCC), và nghiêm ngặt rà soát lại các chung cư mini đã xây dựng.

Tình hình cháy, nổ trên toàn quốc vẫn diễn biến phức tạp

Trong kỳ báo cáo (từ 31.10.2022 đến 31.7.2023), cả nước xảy ra 2.031 vụ cháy (tăng 38,16%), làm 83 người chết (tăng 48,21%), 74 người bị thương (tăng 5,71%), thiệt hại 637 tỉ đồng (giảm 30,37%).

Xảy ra 8 vụ nổ (giảm 60%) làm 5 người chết (giảm 58,3%), 21 người bị thương (tăng 50%), thiệt hại 50 tỉ đồng (giảm 99%).

Chính phủ cũng nhìn nhận nguy cơ mất an toàn về cháy, nổ còn rất lớn...

Qua rà soát toàn quốc hiện còn khoảng 38.140 cơ sở đã đưa vào sử dụng còn tồn tại vi phạm về phòng cháy, khó có khả năng khắc phục theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.

________________

Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa ký Công điện số 796 liên quan vụ hỏa hoạn đặc biệt nghiêm trọng tại ngõ 29/70 phố Khương Hạ, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.

Công điện của người đứng đầu Chính phủ nêu rõ vụ cháy xảy ra hồi 23h22 ngày 12.9, gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng, khiến nhiều người thương vong.

Gửi lời thăm hỏi, chia buồn sâu sắc tới thân nhân, gia đình người bị nạn, Thủ tướng Phạm Minh Chính đồng thời chỉ đạo các cơ quan làm rõ vụ việc.

Trưa 13.9, Công an TP. Hà Nội thông tin ban đầu về vụ cháy: hơn 100 người bị mắc kẹt tại đám cháy được giải cứu. Đến thời điểm hiện tại xác định có hơn 30 người tử vong.

Trang Ngọc