Vẫn cần độ trễ để giải quyết những tồn đọng của thị trường bất động sản

Nguồn: DKRA Group. Đồ họa: Văn Chung

PV: Theo ông, thị trường bất động sản các tỉnh phía Nam 6 tháng đầu năm 2024 diễn ra như thế nào?

Ông Võ Hồng Thắng: Trong 6 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận những tín hiệu hồi phục đáng kể so với giai đoạn 2022-2023, nhưng không đồng đều các phân khúc. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường,… Nhiều chính sách ưu đãi được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý II/2024, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 5% so với quý trước, tập trung chủ yếu ở thị trường các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như: Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Sức cầu chung của thị trường cải thiện đáng kể so với quý I/2024, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, với mức giá trung bình dưới 30 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó, trong khi giá thứ cấp tăng nhẹ so với quý trước (khoảng 1%).

Phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 14.538 căn) trong quý, tăng 12% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm 2023. Thanh khoản ghi nhận một số điểm sáng nhất định, lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường tăng mạnh 88% so với quý trước hay tăng 82% so với cùng kỳ năm 2023. Giá bán sơ cấp duy trì ở mức tương đương quý I/2024. Thanh khoản thị trường thứ cấp có sự khởi sắc nhưng vẫn ở mức thấp và khó có sự đột biến trong ngắn hạn.

Nhà phố, biệt thự khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp tăng lần lượt 12% và gấp 4,5 lần so với quý trước. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Bình Dương giữ vai trò chủ lực về tỷ trọng nguồn cung sơ cấp với tỷ lệ đạt khoảng 91%...

PV: Kể từ ngày 1/8/2024, khi các luật liên quan đến đất đai đi vào cuộc sống, ông nhận định như thế nào về những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian trung và dài hạn?

Ông Võ Hồng Thắng: Quy định về Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đồng loạt chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới.

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản hồi phục không thể thiếu sự hậu thuẫn từ các tín hiệu tích cực đến từ nền kinh tế. Theo đó, dự báo tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2024 đạt 5,5%, cao hơn mức dự báo 4,7% của năm 2023 (theo World Bank), tạo động lực cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Ngoài ra, tín hiệu tích cực từ kim ngạch xuất nhập khẩu cũng là một điểm sáng đáng ghi nhận khi tổng trị giá xuất nhập khẩu của cả nước trong 6 tháng đầu năm 2024 đạt 369,62 tỷ USD, tăng 16% (tương ứng tăng 51,08 tỷ USD) so với cùng kỳ năm 2023. Qua đó giúp tạo ra thặng dư thương mại cũng như gia tăng nguồn ngoại tệ cho đất nước, góp phần tạo đà cho công cuộc hồi phục và phát triển kinh tế.

Còn trên thị trường vốn, lãi suất cho vay trong nước mặc dù chớm tăng nhẹ vào cuối những tháng cuối quý II/2024 nhưng vẫn duy trì ở mức thấp theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, phổ biến dao động từ 5,5% - 6,5% cố định năm đầu tiên ở nhóm các ngân hàng Big 4, hỗ trợ tốt cho người mua bất động sản trong việc kích cầu các khoản vay đầu tư mới.

PV: Ông dự đoán những nơi nào có thể trở thành “điểm nóng” cho nhà đầu tư trong thời điểm những tháng cuối năm 2024?

Ông Võ Hồng Thắng: Quan sát trên thị trường hiện nay lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở loại hình bất động sản nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực luôn ở mức cao tại các thành phố lớn, vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm, có pháp lý đầy đủ cũng như tiến độ xây dựng rõ ràng. Điều này phần nào thể hiện qua lượng giao dịch vượt trội của các sản phẩm căn hộ hạng B và C (mức giá dưới 70 triệu đồng/m2) tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh, chiếm 71% tổng lượng tiêu thụ nguồn cung mới toàn thị trường trong nửa đầu năm 2024.

Xét trên thực tế, những vấn đề nêu trên có được cũng phần nào nhờ vào việc các chủ đầu tư thời gian qua cũng đã triệt để áp dụng các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi có lợi cho khách hàng, chính sách thanh toán giãn cách, hỗ trợ ân hạn gốc lãi vay ngân hàng, quà tặng mở bán,… nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung. Bên cạnh đó, vẫn tiếp diễn có sự giằng co giữa hai thái cực: Một là bộ phận một số nhà đầu tư đã vay mua bất động sản đang cố gắng “gồng” lãi ngân hàng và hai là tâm lý thờ ơ của nhà đầu tư, chấp nhận gửi tiết kiệm với mức lãi suất thấp thay vì đầu tư mua bất động sản (lượng tiền gửi ngân hàng 6 tháng đầu năm đạt mức kỷ lục gần 13,6 triệu tỷ đồng), vô hình trung gia tăng sức ép lên đà hồi phục của thị trường.

PV: Theo ông, việc các Luật Kinh doanh bất động sản, sửa đổi có hiệu lực và đi vào cuộc sống có giúp cho cán cân bất động sản trở nên cân bằng hơn?

Ông Võ Hồng Thắng: Tình trạng cầu lớn hơn cung có thể sẽ tiếp tục duy trì đến cuối năm nay. Loại hình bất động sản nhà ở tại các thành phố lớn, dân cư đông đúc như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội sẽ tiếp tục thu hút tốt sự quan tâm của thị trường và lan tỏa ra các khu vực tỉnh giáp ranh lân cận. Trong đó phân khúc căn hộ sẽ duy trì vị trí chủ đạo dẫn dắt nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường, phân khúc đất nền và nhà phố/biệt thự liền kề các khu dân cư hiện hữu, đông đúc, hạ tầng đồng bộ cũng được kỳ vọng sẽ có những điểm sáng đáng ghi nhận thời gian tới.

Ở chiều ngược lại, mặc dù ngành du lịch có những hồi phục tích cực, tính chung 6 tháng đầu năm ước đạt 8,8 triệu lượt khách quốc tế, thâm chí cao hơn 4% so với cùng kỳ năm 2019 - thời điểm trước khi dịch bệnh bùng phát nhưng sự phục hồi của loại hình bất động sản nghĩ dưỡng vẫn chưa thật sự tương xứng. Các phân khúc thuộc loại hình bất động sản này được cho là sẽ vẫn còn phải đối mặt với nhiều thách thức, tốc độ hồi phục chậm và khó có đột biến trong ngắn hạn./.

Kỳ Phương