Vẫn còn những bất cập trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản

Thiếu sự thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Tại văn bản góp ý, VCCI cho rằng, so với các phiên bản trước, phiên bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 5/4/2023 đã có nhiều điều chỉnh để phù hợp với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cùng các văn bản pháp luật khác có liên quan. Tuy vậy, một số quy định vẫn cần được xem xét để bảo đảm thống nhất với hệ thống pháp luật về kinh doanh.

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản làm tăng thủ tục, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Đề cập đến việc hoàn hiện các dự luật liên quan đến nhà ở và bất động sản, theo Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công, thời gian qua đã có nhiều chính sách tháo gỡ cho thị trường bất động sản, tuy nhiên nhiều dự án vẫn đang vướng mắc. Thực tế cho thấy các dự án bất động sản có giá trị lớn, nhà nước dành nhiều nguồn lực đất đai, ngân hàng dành nhiều nguồn lực tài chính. Do vậy, tháo gỡ về pháp lý cho thị trường bất động sản đang là quan trọng nhất hiện nay…

Phân tích rõ hơn về sự chưa thống nhất này, VCCI cho rằng, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 53 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phiên bản lấy ý kiến nhân dân thì “đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận”.

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản “chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Quy định này được hiểu, khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án mà phần đất đó không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, có nghĩa không cần phải có giấy chứng nhận.

Như vậy, giữa hai dự thảo vẫn đang chưa thống nhất về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án chuyển nhượng.

Về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, điểm e khoản 3 Điều 15 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định trường hợp bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng của công trình xây dựng thì phần diện tích sàn xây dựng được bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng điều kiện: “công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”.

VCCI đề nghị rà soát quy định này với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để thống nhất về hình thức trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm, bởi vì dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang có sự điều chỉnh về các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần.

Nhiều thủ tục tạo ra "giấy phép con" làm khó cho hoạt động đầu tư kinh doanh

Một trong những mục tiêu quan trọng khi xây dựng dự thảo là thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Mục tiêu này là phù hợp với những nỗ lực trong thời gian gần đây của Nhà nước khi tiến hành mạnh mẽ các hoạt động cắt giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, khai thông các hoạt động đầu tư kinh doanh.

Tuy vậy, rà soát toàn bộ dự thảo, VCCI cho rằng vẫn còn một số quy định chưa thể hiện được tinh thần cải cách thủ tục hành chính, thậm chí còn làm hoạt động kinh doanh kém thuận lợi hơn vì phải thực hiện thêm nhiều thủ tục, "giấy phép con".

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản làm tăng thủ tục, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Ảnh: TL

Thứ nhất, các thủ tục trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản. Theo VCCI, dự thảo đang thiết kế quy định theo hướng trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản như: bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 2 Điều 25); ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền (khoản 4 Điều 32), chủ đầu tư dự án phải gửi văn bản thông báo tới cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc đủ điều kiện. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra thực tế và ra văn bản về việc có đáp ứng điều kiện để thực hiện giao dịch hay không.

“Đây được xem là một dạng “giấy phép con” trong quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và làm cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trở nên phức tạp, khó khăn hơn” - VCCI nhận định.

Thứ hai, các thủ tục liên quan đến hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Theo quy định tại Điều 71, Điều 73 dự thảo, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản ngoài việc phải thành lập doanh nghiệp không phải đáp ứng bất kỳ điều kiện nào khác. Trước khi hoạt động kinh doanh, các chủ thể này phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến sở xây dựng địa phương nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải thông tin lên cổng thông tin của sở xây dựng đó.

Theo quy định tại dự thảo, các ngành nghề này không phải là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, là một ngành nghề kinh doanh thông thường khác. Với tính chất này thì yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện thông báo tới cơ quan quản lý trước khi hoạt động dường như không cần thiết và tạo thêm thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Nếu cơ quan quản lý nhà nước muốn biết thông tin về các doanh nghiệp này có thể lấy thông tin từ cơ quan đăng ký kinh doanh.

Để tạo thuận lợi về thủ tục hành chính, VCCI đề nghị bỏ quy định doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục thông báo trước khi hoạt động kinh doanh quy định tại Điều 71, Điều 73 dự thảo.

Tại văn bản góp ý, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản VCCI đề nghị rà soát lại quy địnhcác giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản với dự thảo Luật Đất đai, pháp luật về công chứng để đảm bảo thống nhất, tránh chồng chéo, gia tăng thủ tục làm khó người dân, doanh nghiệp...

Nguyễn Vân