Văn Phú - Bắc Ái 'treo' 2,7km đường vành đai 2 và chuyện đổi đất vàng ở dự án BT

Hợp đồng BT đổi 6 khu đất vàng

2,7km đường vành đai 2 là dự án BT, được UBND Tp.HCM ký Hợp đồng (số 6827HĐ/UBND) với liên doanh nhà đầu tư gồm: Công ty Cổ phần Đầu tư HNS Việt Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest và Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Bắc Ái thực hiện đầu tư xây dựng đoạn tuyến kết nối đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa - Quốc lộ 1 theo hình thức đối tác công - tư BT (Hợp đồng BT).

Dự án được khởi công xây dựng từ năm 2017, có chiều dài khoảng hơn 2,7 km và để có được công trình này, Tp.HCM đã đổi 6 khu đất cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, đến nay dự vẫn còn "đắp chiếu", chưa rõ ngày khánh thành, đưa vào sử dụng.

Cụ thể 6 khu đất này là: khu đất 129 Đinh Tiên Hoàng, nay là đường Lê Văn Duyệt (phường 3, quận Bình Thạnh) có diện tích 7.200m², khu đất 234 Lý Tự Trọng (phường Bến Thành, quận 1) rộng 643m², khu đất 582 Kinh Dương Vương (phường An Lạc, quận Bình Tân) có diện tích hơn 12.000m², khu đất 132 Đào Duy Từ (phường 6, quận 10) có diện tích hơn 10.600m², khu đất 12 Kỳ Đồng (phường 9, quận 3) có diện tích 940m² và khu đất số 42 Trương Định (phường Võ Thị Sáu, quận 3) có diện tích 807m².

Tuy nhiên, từ tháng 10/2020 đến tháng 2/2021, UBND Tp.HCM đã điều chỉnh, hủy chủ trương thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư đối với khu đất số 129 Lê Văn Duyệt và khu đất số 42 Trương Định.

Về giá trị Hợp đồng BT là hơn 2.765 tỷ đồng, gồm giá trị Dự án BT là hơn 944 tỷ đồng và chi phí giải phóng mặt bằng là hơn 1.821 tỷ đồng. Theo hợp đồng, thời điểm thanh toán cho nhà đầu tư là thời điểm UBND Tp.HCM ban hành quyết định giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư và các khu đất được đề nghị để thanh toán cho nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia về luật, về nguyên tắc, Hợp đồng BT là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án (nếu có) để xây dựng công trình hạ tầng. Sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện Dự án khác.

Khu đất 129 Lê Văn Duyệt hiện cũng là trụ sở của Văn Phú - Bắc Ái.

Dự án khác là dự án đối ứng của dự án BT được giao cho nhà đầu tư để thực hiện việc đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật. Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định thời điểm thanh toán Dự án BT đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất là thời điểm UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư.

Theo khoản 6 Điều 3 Nghị định 69/2019/NĐ-CP, việc giao tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT được thực hiện sau khi Dự án BT hoàn thành hoặc thực hiện đồng thời tương ứng với khối lượng xây dựng công trình Dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng.

Khi Nhà đầu tư được thanh toán bằng việc giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án thì Giá trị quỹ đất thanh toán là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê.

Thực tế, "có không ít những dự án mà nhà đầu tư được nhận dự án/quỹ đất đối ứng ngay tại thời điểm dự án được phê duyệt và đã khai thác dự án đối ứng, nhưng dự án BT thì lại không được triển khai theo đúng tiến độ, gây thiệt hại rất lớn cho nhà nước. Do đó, Nhà đầu tư khi được UBND tỉnh/thành phố ban hành quyết định giao đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ tương ứng với Chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Luật đầu tư và Luật đất đai và pháp luật hiện hành khi thực hiện dự án. Lúc này, Chủ đầu tư mới được chuyển nhượng nếu đủ các điều kiện theo luật định", Luật sư Nguyễn Thanh Trung, Điều hành Công ty Luật TNHH HT Legal VN cho biết.

Ai chịu trách nhiệm cho sự chậm trễ?

Cũng theo LS Trung: Theo quy định tại Điều 57 Nghị định 63/2018/NĐ-CP ngày 04 tháng 05 năm 2018 của Chính Phủ thì nhà đầu tư có thể được thanh toán đồng thời tương ứng với khối lượng xây dựng công trình Dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và khoản lãi vay trong phương án tài chính của Hợp đồng BT đối với phần giá trị công trình Dự án BT hoàn thành theo tiến độ chấm dứt kể từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, giao tài sản cho Nhà đầu tư (nếu có thỏa thuận trong hợp đồng BT).

Tại Điều 22 của Hợp đồng BT giữa UBND Tp.HCM và Công ty Văn Phú - Bắc Ái có nêu về việc bên B (Nhà đầu tư) khi hoàn thành từng hạng mục công trình và đã chuyển tiền giải phóng mặt bằng cho bên A thì bên B sẽ gửi hồ sơ quyết toán cho bên A (UBND) để bên A xác nhận và phê duyệt quyết toán hợp đồng bằng văn bản. Nếu quá thời hạn mà bên A không xác nhận xem như đồng ý.

Trường hợp không đồng ý giá trị quyết toán thì bên A sẽ gửi thông báo cho bên B trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày bên A nhận được thông báo quyết toán. Trường hợp có bất đồng về giá trị quyết toán thì các bên có thể thương lượng trong thời hạn 60 ngày. Nếu bên A đồng ý với khối lượng quyết toán thì bên A sẽ thanh toán tương ứng với giá trị lô đất, việc lựa chọn lô đất nào để thanh toán sẽ do bên B đề xuất.

Như vậy, Công ty Văn Phú - Bắc Ái có thể được nhận quỹ đất tương ứng với số tiền Văn Phú - Bắc Ái chuyển giao cho Ủy ban để giải phóng mặt bằng và đầu tư hoàn thành từng hạng mục công trình (theo thỏa thuận của hợp đồng) nếu Văn Phú – Bắc Ái đã gửi hồ sơ quyết toán từng hạng mục cho phía UBND Tp.HCM và phía Ủy ban đã xác nhận và phê duyệt hồ sơ quyết toán bằng Văn bản cho Văn Phú – Bắc Ái (các bên đã thống nhất giá trị quyết toán, không có sự bất đồng nào) thì Ủy ban sẽ có nghĩa vụ thanh toán bằng quỹ đất tương ứng giá trị mà Văn Phú – Bắc Ái đã bỏ ra theo thỏa thuận ban đầu.

Vẫn chưa thấy ai chịu trách nhiệm cho sự chậm trễ của dự án?

Hiện nay, Tp.HCM và Công ty Văn Phú - Bắc Ái vẫn chưa chốt được phương án đổi đất cho nhà đầu tư cùng với một số nguyên nhân khác, dẫn đến dự án đang "đắp chiếu". Dư luận đặt ra câu hỏi, dự án chậm trễ như hiện nay thì trách nhiệm thuộc về ai?.

"Để xác định lỗi và trách nhiệm thuộc về phía Ủy ban hay phía Nhà đầu tư thì cần khởi kiện ra Tòa án để Tòa án xem xét đưa phán quyết. Tòa án sẽ dựa trên thỏa thuận tại Hợp đồng BT, quá trình thực hiện hợp đồng của các bên cùng các tài liệu chứng cứ các bên cung cấp để chứng minh bên nào vi phạm hợp đồng liên quan để xác định lỗi căn cứ quyền và nghĩa vụ của các bên tại hợp đồng BT. Sau khi xác định lỗi dẫn đến vi phạm hợp đồng thì Tòa án sẽ căn cứ vào điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường được quy định trong hợp đồng và các căn cứ pháp luật có liên quan điều chỉnh Hợp đồng BT để đưa ra phán quyết cuối cùng", LS Trung cho hay.

Thanh Tùng