Vay vốn nhà ở xã hội: Khó vốn, khó cả cơ chế - Bài 2: 'Khát' vốn nhà ở xã hội

Ngân hàng Chính sách xã hội thiếu vốn cho vay nhà ở xã hội

Không dễ tiếp cận nguồn vốn

Câu chuyện đầu tư và mua nhà ở xã hội thực sự chưa bao giờ có hồi kết. Theo đánh giá và định hướng của cơ quan chức năng, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn. Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Thừa Thiên Huế cũng đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành khoảng 7.700 căn nhà ở xã hội; trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 3.100 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 4.600 căn. Tuy nhiên, ngoài bốn dự án chung cư nhà ở xã hội được triển khai với gần 1.800 căn hộ trước thời điểm đề án được phê duyệt, thì hiện rất ít dự án đang triển khai và để hoàn thành khoảng 3.100 căn nhà ở xã hội đến 2025 là điều không dễ.

Ông Huỳnh Minh Khang, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh thông tin, giai đoạn 2020 - 2023, Thừa Thiên Huế đã chấp thuận đầu tư cho 5 dự án nhà ở xã hội, cụ thể có hai dự án nhà ở xã hội độc lập đã được chấp thuận đầu tư giai đoạn 2020 - 2021 với diện tích đất là 11,08ha, với 3.100 căn hộ. Hiện nay, hai dự án này đang triển khai các thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết nên chưa khởi công xây dựng. Ngoài ra còn có ba dự án nhà ở xã hội từ quỹ đất 20% dự án thương mại, khu đô thị với diện tích đất dự án 6,33ha với 2.477 căn hộ. Trong đó, hiện chỉ có một dự án đã hoàn thành 1 block thuộc hạng mục nhà ở xã hội cao tầng trên quỹ đất 20% là dự án Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 2, với 182 căn hộ (tổng dự án này có 817 căn hộ nhà ở xã hội cả thấp tầng lẫn cao tầng); hai dự án khác đang triển khai các thủ tục liên quan đến xây dựng cơ bản và giao đất.

Ngoài ra, tỉnh đang chuẩn bị kêu gọi đầu tư 2 dự án nhà ở xã hội độc lập tại khu đô thị An Vân Dương. Như vậy, hiện trên địa bàn chỉ có dự án Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 2 đang trong giai đoạn đầu tư nhà ở xã hội. Song dự án này lại không đảm bảo điều kiện để UBND tỉnh công bố dự án nhà ở xã hội.

Theo lý giải của lãnh đạo Sở Xây dựng, phần đầu tư nhà ở xã hội của dự án không tách khỏi tổng thể dự án nên không đủ điều kiện để tỉnh công bố dự án nhà ở xã hội theo quy định. Đó cũng là lý do dù đang đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhưng dự án này không được tiếp cận với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của các ngân hàng.

Ngoài ra, trên địa bàn tỉnh đã phê duyệt bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình cải tạo, xây dựng lại các dãy nhà A, B, C khu chung cư Đống Đa. Dự án này dự kiến sẽ được tỉnh công bố đủ điều kiện trong thời gian tới và kỳ vọng sẽ được tiếp cận với gói tín dụng này.

Như vậy, tính đến nay trên địa bàn vẫn chưa có dự án đủ điều kiện để UBND tỉnh công bố dự án đầu tư nhà ở xã hội. Đó là lý do gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đầu tư cho phát triển nhà ở xã hội do 4 ngân hàng quốc doanh (Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank) và một số ngân hàng thương mại tự nguyện huy động vốn tham gia triển khai chưa được giải ngân trên địa bàn.

Giấc mơ an cư tạm gác lại

Khác với gói 120.000 tỷ đồng, dù có tiền nhưng không thể cho vay vì các dự án không đảm bảo điều kiện thì chương trình vay vốn nhà ở xã hội do Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) triển khai lại không có vốn để cho vay.

Chị Nguyễn Thị Ngọc đang là giáo viên của một trường tiểu học tại Hương Thủy cho hay, hai vợ chồng chị được ông bà cho miếng đất gần chục năm nay, dự định năm nay sẽ đầu tư xây dựng nhà. Được sự giới thiệu của đồng nghiệp, chị đến NHCSXH để được tư vấn thì nhận được câu trả lời năm nay ngân hàng gặp khó khăn về vốn vay nhà ở xã hội. "Thật sự, mình thấy rất hụt hẫng. Nếu bắt buộc đầu tư xây nhà trong năm nay thì phải vay vốn các ngân hàng khác với lãi suất cho vay năm đầu khoảng tầm 7%/năm, các năm còn lại thả nổi theo thị trường, mà thị trường có thời điểm lãi suất lên đến trên 15%/năm, ngoài khả năng tài chính của gia đình. Chắc giấc mơ đầu tư nhà ở của mình phải gác lại thêm vài năm nữa”, chị Ngọc buồn bã.

Đưa câu chuyện này chia sẻ cùng Phó Giám đốc NHCSXH tỉnh Nguyễn Hoàng Anh Tuấn cũng nhận được tin không vui tương tự.

Ông Tuấn cho hay: “Năm 2024 và 2025, Chính phủ sẽ không phân bổ vốn cho NHCSXH cho vay nhà ở xã hội. Hiện tại, chi nhánh chỉ sử dụng nguồn vốn tại chỗ (vốn quay vòng từ việc thu nợ) gần 10 tỷ đồng để cho vay nên nguồn vốn cho vay nhà ở xã hội rất eo hẹp”.

Cũng theo ông Tuấn, nhu cầu vay vốn xây dựng sửa chữa nhà ở của người thu nhập thấp trên địa bàn rất lớn nhưng chi nhánh đành lực bất tòng tâm.

Chồng chéo

Thực tế, câu chuyện đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn manh nha và phát triển mạnh ở thời điểm còn hiệu lực của chương trình tín dụng 30.000 tỷ đồng. Các dự án tiếp cận được chương trình tín dụng này cũng khá lớn. Một trong những nguyên nhân chính là những ưu đãi “gãi đúng chỗ ngứa” của cả chủ đầu tư và người dân. Khi tiếp cận tín dụng, chủ đầu tư nhà ở xã hội và người mua, thuê nhà ở xã hội đều được hỗ trợ tạo nên sức hút toàn diện thúc đẩy phát triển chương trình nhà ở xã hội. Tuy nhiên từ sau khi gói tín dụng này khép lại, không chỉ chủ đầu tư phải tiếp cận các gói tín dụng khác mà ngay cả người mua nhà cũng khó có thể tiếp cận với các chương trình cho vay ưu đãi để mua, thuê nhà ở sau này.

Câu chuyện người thuê, mua nhà ở xã hội không tiếp cận được nguồn vốn vay nhà ở xã hội của NHCSXH là ví dụ.

Trong giai đoạn 2018 - 2021 trên địa bàn có 3 dự án nhà ở xã hội trong quá trình triển khai nhưng chỉ có 8 khách hàng của dự án nhà ở xã hội Vicoland được vay vốn của NHCSXH. Lý do, trong quá trình thực hiện giai đoạn 2 dự án, chủ đầu tư không vay vốn của ngân hàng thương mại nên người dân có thể thế chấp tài sản là căn hộ đã mua làm tài sản đảm bảo cho NHCSXH. Các chủ đầu tư khác đều thực hiện vay vốn tại các ngân hàng thương mại, đã áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay bằng hình thức thế chấp tài sản đó. Do vậy khi khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà ở xã hội từ NHCSXH, chủ dự án không thỏa thuận được với ngân hàng thương mại để giải chấp tài sản chủ đầu tư đã thế chấp. Vì thế, khách hàng không tiếp cận được nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi của NHCSXH.

Việc thế chấp tài sản của một số chủ đầu tư ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng mua nhà ở xã hội là một thực tế. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư không thế chấp tài sản là đương nhiên khách hàng được tiếp cận với vốn vay ưu đãi từ NHCSXH bởi hiện nay nguồn vốn này đã thu hẹp.

Tại buổi làm việc nhằm đẩy mạnh triển khai cho vay nhà ở xã hội trên địa bàn, đại diện Công ty Cotana Capital chủ đầu tư dự án Khu phức hợp Thủy Vân cho biết, để người dân tiếp cận với vốn vay ưu đãi từ NHCSXH khi mua nhà ở xã hội, doanh nghiệp phải sử dụng nguồn vốn tự có để đầu tư dự án nhà ở xã hội. Dù vậy, hiện người mua nhà tại dự án vẫn không tiếp cận được nguồn vốn vay tại ngân hàng này với lý do thiếu các tài sản đảm bảo liên quan và nhất là nguồn vốn vay nhà ở xã hội không được phân bổ. Đây chính là thiệt thòi lớn cho người mua nhà ở xã hội cần được tháo gỡ.

(còn nữa)

Bài, ảnh: Hoàng Loan