Vì sao cặp vợ chồng có thể mua nhà gần 1 triệu USD vẫn chọn thuê?

Natalie Slagle và Dan Slagle, đều 35 tuổi và là những người làm trong lĩnh vực hoạch định tài chính, có khả năng mua một căn nhà trị giá khoảng 940.000 USD. Tuy nhiên, sau hai lần đưa ra đề nghị mua nhà nhưng giao dịch không thành công, cặp đôi quyết định tiếp tục thuê và dành phần tiền còn lại cho tiết kiệm, đầu tư cũng như các mục tiêu tài chính khác.

Theo báo cáo ngày 2/9 của MarketWatch, cặp vợ chồng sống tại Portland, Oregon, hiện chi khoảng 4.000 USD mỗi tháng tương đương với 104 triệu đồng tiền Việt cho tiền thuê nhà. Quyết định này đặt ra một câu hỏi đáng chú ý: "Khi hoàn toàn có khả năng mua nhà, tại sao một cặp vợ chồng am hiểu tài chính vẫn lựa chọn thuê?"

Ảnh minh họa

Có khả năng mua nhà không đồng nghĩa nên mua ngay

Ban đầu, gia đình Slagle dự định mua nhà. Họ đã tìm kiếm nhiều bất động sản và đưa ra hai lời đề nghị nhưng cả hai giao dịch đều không thành công. Sau những trải nghiệm này, cặp đôi bắt đầu tính toán lại và đặt câu hỏi liệu mua nhà có thực sự là phương án tài chính phù hợp nhất ở thời điểm hiện tại.

Theo họ, mua nhà không chỉ đơn giản là trả một khoản thế chấp hàng tháng. Người mua còn phải chuẩn bị khoản tiền trả trước lớn, đồng thời gánh thêm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở và chi phí bảo trì.

Trong bối cảnh giá nhà và lãi suất thế chấp cùng ở mức cao, một căn nhà nằm trong khả năng vay trả không nhất thiết đồng nghĩa với việc đó là tài sản nên mua ngay.

Hiện tại, cặp đôi trả khoảng 4.000 USD tiền thuê nhà mỗi tháng. Phần tiền họ tiết kiệm được so với mức ngân sách có thể dành cho nhà ở được phân bổ cho tài khoản học phí của con gái, quỹ dự phòng tiền mặt, tài khoản đầu tư môi giới và công ty quản lý tài chính riêng.

Với gia đình Slagle, bài toán không chỉ nằm ở việc "có mua được nhà hay không", mà là làm thế nào phân bổ nguồn tiền để phục vụ nhiều mục tiêu tài chính cùng lúc.

Thuê nhà 30 năm có thực sự đắt hơn mua nhà?

Thuê nhà thường bị xem là lựa chọn khiến người ở không tích lũy được tài sản bất động sản. Sau 30 năm, người thuê vẫn không sở hữu căn nhà nào, trong khi người mua có thể hoàn tất khoản vay và sở hữu tài sản.

Tuy nhiên, khi tính toán tổng thể cả chi phí nhà ở và khả năng đầu tư phần tiền chênh lệch, khoảng cách giữa hai lựa chọn có thể không lớn như nhiều người nghĩ.

MarketWatch đưa ra một kịch bản giả định kéo dài 30 năm. Một người 35 tuổi mua căn nhà trị giá 340.000 USD, trả trước 10%. Tổng chi phí nhà ở hàng tháng, bao gồm khoản vay thế chấp 30 năm, thuế bất động sản, bảo hiểm và bảo trì, vào khoảng 2.600 USD tương đương 67,6 triệu VNĐ mỗi tháng.

Nếu giá nhà tăng trung bình 4% mỗi năm, căn nhà có thể đạt giá trị khoảng 1,1 triệu USD khi chủ sở hữu bước sang tuổi 65 và khoản vay thế chấp được thanh toán hết.

Trong kịch bản còn lại, một người 35 tuổi lựa chọn thuê nhà với mức giá khởi điểm 1.669 USD mỗi tháng. Giả sử tiền thuê tăng 3% mỗi năm, đồng thời phần tiền tiết kiệm được so với phương án mua nhà được đầu tư liên tục vào thị trường chứng khoán với tỷ suất sinh lời trung bình 8% mỗi năm.

Sau 30 năm, người thuê nhà có thể tích lũy danh mục đầu tư trị giá khoảng 1,13 triệu USD, dù không sở hữu bất động sản. Như vậy, với những giả định trên, một bên sở hữu căn nhà trị giá khoảng 1,1 triệu USD, trong khi bên còn lại có danh mục đầu tư khoảng 1,13 triệu USD. Giá trị tài sản cuối cùng của hai lựa chọn tương đối tương đồng.

"Thuê nhà và đầu tư" không phải công thức phù hợp với tất cả

Phép tính trên không có nghĩa thuê nhà luôn tiết kiệm hơn mua nhà. Nếu giá bất động sản tăng nhanh hơn dự kiến, người mua có thể thu được lợi nhuận cao hơn. Ngược lại, nếu thị trường chứng khoán không đạt mức sinh lời trung bình 8% như giả định, người thuê nhà và đầu tư phần tiền chênh lệch có thể bị bỏ lại phía sau.

Mua nhà cũng mang lại những lợi ích khó quy đổi hoàn toàn thành tiền. Người sở hữu có sự ổn định về chỗ ở và không phải đối mặt với nguy cơ chủ nhà tăng giá thuê hoặc yêu cầu chuyển đi. Đối với nhiều gia đình, việc trả khoản vay thế chấp đều đặn cũng tạo ra một hình thức tiết kiệm bắt buộc.

Trong khi đó, chiến lược "thuê nhà + đầu tư" đòi hỏi tính kỷ luật tài chính cao hơn. Khoản tiền tiết kiệm được từ việc không mua nhà phải thực sự được giữ lại hoặc đầu tư.

Nếu một người tiết kiệm được 1.000 USD mỗi tháng nhờ chi phí nhà ở thấp hơn nhưng sau đó dùng toàn bộ số tiền này cho ăn uống, mua sắm, đi lại hoặc các khoản chi tiêu khác, họ sẽ không thể hình thành một danh mục đầu tư lớn sau vài thập kỷ.

Người thuê nhà có thu nhập cao ngày càng nhiều

Gia đình Slagle không phải trường hợp duy nhất. Số lượng người thuê nhà có thu nhập cao tại Mỹ đang gia tăng, cho thấy việc tiếp tục thuê nhà dù có khả năng mua đang dần trở thành một lựa chọn phổ biến hơn.

Báo cáo "Nhà ở cho thuê tại Mỹ năm 2026" do Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở thuộc Đại học Harvard công bố vào tháng 3 cho thấy cơ cấu thu nhập của người thuê nhà Mỹ đang dịch chuyển lên nhóm có thu nhập cao hơn.

Dựa trên dữ liệu của Cục Điều tra Dân số Mỹ và đã điều chỉnh theo lạm phát, số người thuê nhà có thu nhập hàng năm từ 75.000 USD trở lên đã tăng thêm 4,1 triệu người trong giai đoạn 2014-2024, lên 16,3 triệu người. Nhóm này chiếm khoảng 35% tổng số người thuê nhà.

Trong cùng khoảng thời gian, số hộ gia đình thuê nhà có thu nhập ít nhất 175.000 USD mỗi năm tăng khoảng 1,2 triệu hộ. Đáng chú ý, khoảng một phần ba số hộ này do người từ 25 - 34 tuổi đứng đầu, trong khi 26% do người từ 35 - 44 tuổi đứng đầu. Đây đều là những nhóm tuổi vốn được xem là lực lượng chính của thị trường mua nhà lần đầu.

Những số liệu này không cho biết chính xác lý do từng hộ gia đình lựa chọn thuê nhà và cũng không chứng minh tất cả đều theo chiến lược "thuê nhà + đầu tư". Tuy nhiên, chúng cho thấy việc người có thu nhập cao tiếp tục thuê nhà không còn là lựa chọn hiếm gặp.

Ngay cả khi lãi suất giảm, người thuê chưa chắc muốn mua

Một khảo sát do nền tảng bất động sản Zillow công bố ngày 1/9 cũng cho thấy một góc nhìn đáng chú ý. Ngay cả khi lãi suất thế chấp giảm, chỉ 42% người thuê nhà tại Mỹ cho biết họ sẽ cân nhắc mua nhà.

Bên cạnh giá bất động sản và lãi suất, sự linh hoạt là một trong những lý do khiến nhiều người tiếp tục thuê. Người thuê không phải trực tiếp chịu toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo trì, bảo hiểm hay thuế bất động sản như chủ sở hữu.

Theo ước tính của Zillow, chi phí duy trì hàng năm của một căn nhà điển hình tại Mỹ, chưa bao gồm khoản thanh toán thế chấp, vào khoảng 16.000 USD.

Đối với một số hộ gia đình, việc thuê nhà vì thế không đơn thuần là lựa chọn do không đủ khả năng mua, mà có thể là quyết định nhằm duy trì tính linh hoạt và phân bổ nguồn vốn sang các mục tiêu khác.

Bài toán mua hay thuê phụ thuộc vào từng gia đình

MarketWatch lưu ý chiến lược "thuê nhà + đầu tư" không phù hợp với tất cả mọi người. Hiệu quả của mỗi phương án phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá nhà, tốc độ tăng tiền thuê, lãi suất thế chấp, chi phí bảo trì và khả năng sinh lời của các khoản đầu tư.

Với vợ chồng Slagle, sau hai lần mua nhà không thành công, họ lựa chọn nhìn lại toàn bộ bức tranh tài chính thay vì chỉ tập trung vào việc sở hữu bất động sản. Khoản tiền dành cho nhà ở được cân đối cùng các mục tiêu như giáo dục cho con, quỹ dự phòng, đầu tư và hoạt động kinh doanh riêng.

Trường hợp này không cho thấy thuê nhà luôn tốt hơn mua nhà. Nó phản ánh một xu hướng đáng chú ý trong nhóm người Mỹ trẻ có khả năng tài chính quyết định mua nhà ngày càng được cân nhắc như một bài toán phân bổ tài sản, thay vì mặc định là bước đi bắt buộc để tích lũy tài sản.