Vì sao Đồng Nai được kỳ vọng hình thành 'siêu đô thị kép' cùng Tp.HCM?

Nhiều chuyên gia cho rằng quá trình đô thị hóa tại Đồng Nai đang diễn ra theo mô hình mở rộng không gian đô thị từ Tp.HCM sang các khu vực lân cận. Điều này tạo cơ sở để hình thành mô hình “siêu đô thị kép” giữa Tp.HCM và Đồng Nai trong tương lai.

Hạ tầng liên vùng tạo động lực phát triển

Những năm gần đây, Đồng Nai liên tục ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn. Trong đó, sân bay quốc tế Long Thành được xem là công trình trọng điểm có khả năng tác động mạnh đến cấu trúc kinh tế và đô thị của toàn vùng Đông Nam Bộ.

Hạ tầng liên vùng cùng Sân bay Long thành tăng tốc tạo động lực bứt phá cho Thành phố Đồng Nai.

Song song với sân bay, nhiều tuyến giao thông kết nối cũng đang được triển khai như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Vành đai 3 Tp.HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành và dự án mở rộng cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây.

Đầu năm 2026, ba cây cầu gồm Cát Lái, Long Hưng và Phú Mỹ 2 được khởi công, góp phần tăng khả năng kết nối giữa Đồng Nai với Tp.HCM và các địa phương lân cận. Ngoài ra, các dự án như Vành đai 4 Tp.HCM hay tuyến metro kéo dài từ Tp.HCM đến sân bay Long Thành cũng đang được thúc đẩy.

Theo các chuyên gia quy hoạch, việc đồng thời sở hữu sân bay quốc tế, hệ thống cao tốc liên vùng và lợi thế giáp ranh Tp.HCM giúp Đồng Nai có nhiều điều kiện để phát triển các trung tâm công nghiệp, logistics, thương mại và dịch vụ mới.

Bên cạnh đó, hệ thống sông Đồng Nai với chiều dài gần 200km cũng tạo dư địa lớn cho phát triển các đô thị ven sông, không gian sinh thái và các khu dân cư quy mô lớn.

Xu hướng mở rộng không gian đô thị

Sự phát triển của hạ tầng đang kéo theo xu hướng dịch chuyển dân cư ra các đô thị vệ tinh quanh Tp.HCM. Theo giới chuyên môn, khi khả năng kết nối ngày càng thuận lợi, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn đối với nhu cầu sinh sống và làm việc.

Trong chiến lược quy hoạch, Đồng Nai chú trọng phát triển kinh tế dọc trục hành lang đô thị ven sông.

Nhiều khu đô thị quy mô lớn tại Đồng Nai bắt đầu hình thành nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhóm cư dân mới, đặc biệt là chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao làm việc trong các khu công nghiệp, logistics và dịch vụ hàng không.

Trong số đó, Aqua City là một trong những dự án có quy mô lớn tại khu vực ven sông Đồng Nai. Dự án nằm gần trục Hương Lộ 2, cách trung tâm hành chính mới của tỉnh khoảng 5km và kết nối với sân bay Long Thành trong khoảng 20 phút di chuyển.

Việc các tuyến giao thông và cầu kết nối liên tục được triển khai giúp khu vực này tăng khả năng liên kết với Tp.HCM cũng như các trung tâm kinh tế mới của vùng Đông Nam Bộ.

Theo kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, định hướng phát triển Đồng Nai theo mô hình thành phố trực thuộc Trung ương có thể tạo điều kiện để địa phương triển khai các mô hình đô thị mới như TOD, khu thương mại tự do hay các trung tâm dịch vụ gắn với sân bay.

Ông cho rằng trong tương lai, không gian đô thị sân bay sẽ không chỉ giới hạn tại Đồng Nai mà còn mở rộng sang Tp.HCM thông qua hệ thống metro và các trục giao thông liên vùng.

Đô thị sinh thái ven sông thu hút cư dân

Cùng với hạ tầng, xu hướng phát triển đô thị sinh thái cũng ngày càng được chú ý tại Đồng Nai. Nhiều dự án hướng đến mô hình kết hợp giữa không gian sống, dịch vụ và cảnh quan tự nhiên nhằm đáp ứng nhu cầu sống chất lượng cao.

Giá trị bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tiến độ hạ tầng, khả năng vận hành thực tế, pháp lý dự án và nhu cầu ở thực của thị trường.

Tại Aqua City, một phần hạ tầng và khu dân cư đã được đưa vào vận hành. Theo thông tin từ dự án, gần 1.200 căn nhà phố và biệt thự đã được bàn giao cho cư dân. Một số tiện ích như quảng trường, trung tâm thể thao, bến du thuyền, nhà hàng và cà phê ven sông đã đi vào hoạt động.

Dự án được quy hoạch với hệ thống sông tự nhiên bao quanh dài khoảng 32km. Chủ đầu tư cho biết khoảng 70% diện tích được dành cho cây xanh, hạ tầng và tiện ích công cộng. Diện tích cây xanh và mặt nước đạt khoảng 18m²/người.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh Đồng Nai phát triển mạnh về công nghiệp công nghệ cao, logistics và dịch vụ hàng không, các khu đô thị có không gian sinh thái và khả năng kết nối thuận lợi sẽ có thêm cơ hội thu hút cư dân trong thời gian tới.

Tuy nhiên, giới phân tích cũng cho rằng tác động của hạ tầng và quá trình nâng cấp đô thị thường diễn ra theo chu kỳ trung và dài hạn. Giá trị bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tiến độ hạ tầng, khả năng vận hành thực tế, pháp lý dự án và nhu cầu ở thực của thị trường.