Vì sao lợi nhuận bán niên Thuduc House giảm 6 lần sau soát xét?

Doanh thu tăng hơn 250%, nhưng vẫn lỗ

Theo báo cáo tài chính bán niên sau soát xét, CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House, mã: TDH) ghi nhận doanh thu thuần 6 tháng đầu năm 2026 đạt 91 tỷ đồng, tăng 253% so với cùng kỳ.

Động lực chính đến từ hoạt động bán hàng hóa với doanh thu khoảng 66 tỷ đồng, tăng hơn 1.000%. Doanh thu bán hàng hóa bất động sản phát sinh khoảng 6 tỷ đồng, trong khi doanh thu cho thuê bất động sản đạt khoảng 11 tỷ đồng, giảm gần 18%.

Tuy nhiên, giá vốn hàng bán tăng nhanh hơn doanh thu, tới 403%, lên khoảng 74 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp vì vậy chỉ đạt khoảng 17 tỷ đồng, tăng 52%, trong khi biên lợi nhuận gộp thu hẹp còn khoảng 18%.

Cùng với đó, chi phí bán hàng tăng gần 867%, lên hơn 7 tỷ đồng, chủ yếu do chi phí nhân viên và dịch vụ mua ngoài. Sau khi trừ các chi phí, Thuduc House vẫn lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh khoảng 3 tỷ đồng, dù mức lỗ đã giảm 49% so với cùng kỳ.

Kết quả bán niên của Thuduc House còn chịu tác động từ sự sụt giảm của lợi nhuận khác. Khoản mục này chỉ đạt khoảng 6 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ, chủ yếu là tiền bồi hoàn theo bản án phúc thẩm của tòa án.

Kết quả, lợi nhuận sau thuế hợp nhất 6 tháng chỉ còn chưa tới 2 tỷ đồng, giảm khoảng 90% so với cùng kỳ.

Con số này cũng giảm mạnh so với báo cáo doanh nghiệp tự lập trước đó. Trước soát xét, Thuduc House ghi nhận lợi nhuận sau thuế hợp nhất hơn 12 tỷ đồng, nhưng sau soát xét chỉ còn chưa tới 2 tỷ đồng, tương ứng giảm hơn 85%.

Theo giải trình của doanh nghiệp, một trong những nguyên nhân chênh lệch là khoản tạm ứng 2,5 tỷ đồng tại Công ty TNHH Khai thác Dịch vụ Thuduc House. Do chứng từ thanh toán và quyết toán chưa hoàn thiện tại thời điểm lập báo cáo, công ty đã trích lập bổ sung dự phòng toàn bộ khoản này theo khuyến nghị của đơn vị kiểm toán.

Một điều chỉnh khác liên quan khoản dự phòng phải thu khoảng 8 tỷ đồng mà doanh nghiệp đã hoàn nhập. Đơn vị kiểm toán cho rằng Thuduc House cần bổ sung thêm bằng chứng từ bên ngoài để đủ cơ sở cho việc hoàn nhập.

Bên cạnh các khoản tác động đến lợi nhuận, báo cáo tài chính riêng cũng được điều chỉnh giảm đồng thời hơn 26 tỷ đồng doanh thu và giá vốn liên quan hợp đồng hợp tác kinh doanh dự án khu nhà ở TDH-Tocontap.

Khoản này được doanh nghiệp ghi nhận trong quý II/2026 theo hóa đơn của đối tác, trong khi việc nghiệm thu thực tế đã hoàn thành từ năm 2023. Vì vậy, sau rà soát, Thuduc House và đơn vị kiểm toán điều chỉnh doanh thu, giá vốn về đúng kỳ phát sinh. Do hai khoản được điều chỉnh đồng thời, doanh nghiệp cho biết việc này không làm thay đổi kết quả kinh doanh trên báo cáo tài chính riêng.

Tiền giảm 45%, dự phòng phải thu gần 464 tỷ đồng

Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của Thuduc House đạt khoảng 675 tỷ đồng, giảm khoảng 2% so với đầu năm.

Trong đó, tiền và tương đương tiền giảm 45%, còn gần 13 tỷ đồng, trong khi các khoản phải thu ngắn hạn tăng 21%, lên gần 77 tỷ đồng. Hàng tồn kho thuần đạt khoảng 272 tỷ đồng, chiếm hơn 40% tổng tài sản.

Ở phía nguồn vốn, nợ phải trả đạt khoảng 481 tỷ đồng, giảm gần 5% so với đầu năm nhưng vẫn chiếm hơn 71% tổng nguồn vốn. Phần lớn là nợ ngắn hạn với khoảng 409 tỷ đồng, trong đó người mua trả tiền trước khoảng 209 tỷ đồng và phải trả người bán gần 139 tỷ đồng.

Trong khi đó, dư nợ vay tài chính ở mức thấp, gồm khoảng 6 tỷ đồng vay ngắn hạn và chưa tới 1 tỷ đồng vay dài hạn.

Vốn chủ sở hữu cuối kỳ đạt hơn 193 tỷ đồng, tăng gần 7%. Tuy nhiên, Thuduc House vẫn ghi nhận lỗ lũy kế khoảng 935 tỷ đồng, tương đương khoảng 83% vốn góp của chủ sở hữu.

Đáng chú ý, quy mô dự phòng tại một số khoản mục tài sản vẫn ở mức lớn. Hàng tồn kho có giá gốc gần 438 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp đã trích lập khoảng 166 tỷ đồng dự phòng giảm giá, đưa giá trị thuần còn khoảng 272 tỷ đồng.

Các dự án bất động sản dở dang lớn gồm Khu đô thị Dịch vụ thương mại Long Hội khoảng 166 tỷ đồng và Golden Hill khoảng 150 tỷ đồng. Theo thuyết minh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án Golden Hill đang được thế chấp tại HDBank cho khoản vay của bên thứ ba là CTCP Xây dựng Phước Thành.

Đối với các khoản phải thu, tổng dự phòng nợ khó đòi ngắn và dài hạn lên gần 464 tỷ đồng. Riêng phải thu khách hàng ngắn hạn có giá gốc khoảng 213 tỷ đồng nhưng đã được trích lập dự phòng gần 210 tỷ đồng. Các khoản phải thu dài hạn khác liên quan đến hợp tác đầu tư bất động sản có giá gốc khoảng 351 tỷ đồng, với dự phòng gần 228 tỷ đồng.