Vì sao Vingroup, Sun Group đua làm siêu đô thị?

Chị Minh Trang (35 tuổi, freelancer ở Hà Nội) vừa mua căn hộ rộng hơn 80 m2 tại Hưng Yên. Tiêu chí chị đặt ra khi tìm nhà là căn hộ phải nằm trong một khu đô thị all-in-one, tức có hạ tầng hoàn thiện và đa dạng tiện ích từ thương mại, giáo dục đến y tế.

Đến nay, khi chuyển về nhà mới, chị Trang nhận ra hàng xóm đa số là người trẻ như chị, đều tìm kiếm một căn nhà có giá phải chăng nhưng đủ mang lại một cuộc sống tiện nghi.

Giá nhà ở nội đô tăng cao khiến nhiều người trẻ như gia đình chị Minh Trang chuyển ra các khu đô thị ven Hà Nội. Làn sóng này được hỗ trợ bởi xu hướng mở rộng đầu tư ra ngoại thành của các doanh nghiệp, nhưng ở chiều ngược lại, cũng là động lực thúc đẩy các doanh nghiệp tìm kiếm mở rộng quỹ đất và phát triển các đại đô thị hàng trăm, hàng nghìn ha.

Xu hướng tất yếu của thị trường

Xu hướng làm đại đô thị hàng trăm, thậm chí hàng nghìn ha ngày một nở rộ. Những doanh nghiệp có thế mạnh về tài chính đã và đang không ngừng tìm kiếm cơ hội mới thông qua đề xuất đầu tư, đấu thầu hoặc M&A.

Bình luận về hiện tượng này, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng mô hình khu đô thị quy mô lớn không phải xu hướng mới mà đã manh nha phát triển từ nhiều năm trước, nhưng giờ đây, các đại đô thị ngày càng chứng minh được sức hấp dẫn, đồng thời là xu hướng phát triển tất yếu của thị trường địa ốc.

"Ngày nay, nhiều người muốn lựa chọn nơi sống là các đại đô thị để đáp ứng đa dạng nhu cầu, đặc biệt khi người lao động trẻ ngày một bận rộn. Còn về phía chủ đầu tư, gắn mác dự án all-in-one đôi khi cũng là một điểm cộng để thu hút khách hàng", bà Miền nói.

Theo bà, ngoài nhu cầu từ phía người mua, việc doanh nghiệp đua nhau làm đại đô thị còn đến từ đặc điểm của thị trường. Quỹ đất trung tâm chỉ còn đủ cho các dự án quy mô vừa phải, thậm chí ngày càng khan hiếm. "Nếu muốn phát triển một khu đô thị đồng bộ, tích hợp nhiều chức năng, doanh nghiệp buộc phải ra vùng ven", bà phân tích.

Các doanh nghiệp liên tục đề xuất nghiên cứu phát triển đại đô thị, dự án quy mô lớn nhất đã vượt 10.000 ha. Ảnh: Ngọc Đẹp.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group, thì cho rằng xu hướng doanh nghiệp phát triển các đại đô thị rộng hàng trăm, hàng nghìn ha xuất phát từ những tính toán về chi phí và hiệu quả kinh doanh.

Ông cho biết với một doanh nghiệp làm dự án bất động sản, hai khoản chi phí lớn nhất là giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Sau một chu kỳ tăng trưởng của thị trường, như giai đoạn 2014-2020, giá bất động sản tại khu vực trung tâm và những nơi dân cư đông đúc tăng nhanh, kéo theo chi phí đầu vào của dự án bị đẩy lên rất cao. Khi tiền sử dụng đất ngày càng tiệm cận giá thị trường, chi phí này có thể "ăn mòn" đáng kể lợi nhuận của doanh nghiệp.

"Chính vì vậy, các doanh nghiệp buộc phải đi theo hai hướng: Hoặc phát triển các dự án cao tầng tại đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương...; hoặc mở rộng ra các khu vực xa trung tâm, cách 30-100 km, theo mô hình phát triển đô thị TOD (đô thị gắn với giao thông công cộng). Khi đó, bài toán kinh doanh mới trở nên hợp lý và hiệu quả hơn", ông Thắng phân tích.

Theo ông, đây là xu hướng đúng và không mới trên thế giới. Ở nhiều quốc gia, việc phát triển đại đô thị theo mô hình TOD đã được triển khai từ lâu, với sự phân chia rõ ràng về vai trò giữa các nhà phát triển.

Có những tập đoàn chuyên đảm nhiệm khâu pháp lý, sau đó chuyển nhượng lại cho các đối tác khác để cùng nhau phát triển khu đô thị. Tại Việt Nam, mô hình này cũng đã manh nha, với những doanh nghiệp lớn sau khi hoàn thiện pháp lý, hạ tầng sẽ chuyển nhượng một phần cho các đối tác thứ cấp cùng phát triển. Sự cộng hưởng giữa các chủ đầu tư giúp tăng giá trị và sức hút của dự án.

Phép thử năng lực của chủ đầu tư

Trao đổi với Tri Thức - Znews, một chuyên gia chuyên pháp lý bất động sản, lại cho rằng các chủ đầu tư muốn làm dự án, dù quy mô lớn hay nhỏ, đều phụ thuộc vào định hướng quy hoạch của địa phương và Chính phủ. Doanh nghiệp không phải cứ muốn là làm được.

Cũng chung quan điểm này, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch CEN Group, cho rằng những khu đô thị tầm cỡ không chỉ là dự án của doanh nghiệp, mà là sự phối hợp giữa Nhà nước và các tập đoàn lớn để tái phân bổ dân cư, giãn dân khỏi các đô thị trung tâm.

Ông chỉ rõ các dự án trước đây với quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, nhưng giờ đây, các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đã xuất hiện. Cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường, mà là sự thay đổi rất lớn.

Khẳng định làm đại đô thị là xu hướng tất yếu nhưng ông Võ Hồng Thắng nhìn nhận mô hình này chỉ phù hợp với những tập đoàn có kinh nghiệm, có năng lực tài chính vững vàng, am hiểu pháp lý và có chiến lược dài hạn.

Theo tính toán của ông, chỉ riêng chi phí đất cho một khu đô thị khoảng 1.000 ha cũng cần vốn hàng nghìn tỷ đồng - con số không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng được. Từ đó, ông nhìn nhận cuộc đua phát triển đại đô thị cũng là một phép thử để sàng lọc năng lực của doanh nghiệp.

Chuyên gia cho ràng cuộc đua làm đại đô thị cũng là cuộc so găng về năng lực tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Ảnh minh họa: Quỳnh Danh.

Chung góc nhìn này, bà Phạm Thị Miền cho rằng đại đô thị nở rộ như một xu hướng tất yếu nhưng không đồng nghĩa với việc cứ làm là thành công.

"Thách thức lớn nhất là sau khi xây xong có ai về ở hay không", bà nói. Nhiều khu đô thị từng được quảng bá hoành tráng, nhưng sau nhiều năm vẫn hoang hóa, vì hạ tầng kết nối yếu, thiếu sinh khí đô thị.

Theo bà, để một khu đô thị thực sự có sinh khí, yếu tố đầu tiên phải là giao thông thuận lợi - có thể kết nối dễ dàng đến trung tâm hoặc các khu vực có lượng việc làm lớn. Tiếp đến là chất lượng hạ tầng xã hội, nơi cư dân cảm thấy an tâm khi sinh sống.

Còn ông Nguyễn Trung Vũ thì dẫn câu chuyện phát triển nóng đại đô thị ở Trung Quốc giai đoạn 1998-2019, để cảnh báo về những nguy cơ có thể đối mặt khi đại đô thị bùng nổ. Ông cho hay trong 20 năm, bất động sản Trung Quốc đã tăng trưởng mạnh mẽ, nhưng kết quả là hàng nghìn thành phố ma, dự án bỏ hoang vì không có người ở.

"Sai lầm đó khiến nền kinh tế Trung Quốc bị ảnh hưởng tiêu cực", ông Vũ nói, đồng thời bày tỏ hy vọng Việt Nam không đi vào vết xe đổ.

Theo người đứng đầu CEN Group, một dự án bất động sản nếu không có cư dân về ở thì sẽ chết, mà muốn có người dân về ở, dự án cần đầu tư cả một hệ sinh thái trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, y tế, vui chơi... với chi phí không hề nhỏ và cần có sự đồng thuận của chính quyền.

Chẳng hạn, tại Cần Giờ, khi Vingroup quyết định đầu tư, lập tức họ nghiên cứu tuyến metro kết nối với trung tâm TP.HCM. Khoảng cách từ vùng lõi đô thị ra Cần Giờ nếu chỉ còn 13 phút thay vì 3 tiếng như hiện nay, thì việc giãn dân là hoàn toàn khả thi. Giá đất ở đó rẻ hơn trung tâm, nhưng chất lượng sống có thể cao hơn nếu hạ tầng đầy đủ. Hay dự án ở Quảng Yên (Quảng Ninh) rộng hàng nghìn ha cũng gắn với đề xuất đường sắt cao tốc từ Hà Nội.

Thủy Tiên