Vòng tròn tín dụng khép kín gỡ 'thế bí' cho thị trường bất động sản?

Sau 4 lần giảm lãi suất điều hành từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã phát ra tín hiệu đảo chiều chính sách từ thận trọng sang nới lỏng có kiểm soát. Tuy vậy, với doanh nghiệp bất động sản, câu chuyện lãi suất không quan trọng bằng việc có tiếp cận được vốn hay không.

Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu

Mới đây có ý kiến đề xuất có thể thúc đẩy tín dụng bất động sản theo hình thức “vòng tròn khép kín”. Theo đó, ngành ngân hàng có thể nghiên cứu triển khai các gói tín dụng bất động sản cho một số phân khúc giá cả nhất định (trung cấp trở xuống). Tín dụng sẽ được giải ngân theo vòng tròn khép kín do ngân hàng kiểm soát dòng tiền 100% (ngân hàng - người mua nhà - chủ đầu tư - ngân hàng).

Với giải pháp này, chủ đầu tư sẽ phải chịu thiệt một chút khi giảm giá bán, song sẽ giải phóng được hàng tồn. Giải pháp này được cho là sẽ giúp giải quyết vấn đề nhà ở của những người dân còn nhiều tiềm năng và dư địa về vốn, giúp ngân hàng giải ngân được tín dụng có chọn lọc, có kiểm soát rủi ro…

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng cần phải nhìn nhận lại thực tế thị trường bất động sản ở mối quan hệ của 3 bên gồm ngân hàng, chủ đầu tư và người mua nhà. Ông chỉ ra, ở Mỹ, ngân hàng chỉ cho người mua nhà vay sau khi dự án đã hoàn thành, ngân hàng có thể thẩm định giá trị để khách hàng có tiền trả cho nhà đầu tư.

“Còn ở Việt Nam lại sáng tạo hơn nhưng có phần nguy hiểm, đó là chủ đầu tư kêu gọi người mua nhà đặt cọc và đóng tiền theo tiến độ. Nghĩa là các chủ đầu tư đã vay ngân hàng để phát triển dự án hình thành trong tương tai, nhưng đồng thời vẫn thu tiền của người mua nhà. Khi có nhiều tiền thì chủ đầu tư lại mang tiền đi tài trợ dự án khác. Chủ đầu tư ‘bắt cá hai tay’ sẽ gây ra rủi ro dự án không hoàn thành, trong khi người mua nhà đã đóng tiền”, vị chuyên gia phân tích.

Theo đó, TS Nguyễn Trí Hiếu đặt vấn đề về việc làm sao kiểm soát được dòng tiền để cuối cùng người mua nhà có nhà, ngân hàng thu được tiền, còn chủ đầu tư hoàn thành dự án và có lời. Ông cho rằng, thực tế hiện nay ở Việt Nam vẫn chưa có cơ chế cho một vòng tròn tín dụng khép kín, vì có nhiều vấn đề nảy sinh khi làm dự án.

“Cách giải quyết đơn giản là với mỗi dự án hình thành trong tương lai, khi người mua nhà đóng tiền sẽ phải trả thẳng cho ngân hàng để khấu trừ vào dư nợ của chủ đầu tư dự án. Mặc dù chủ dự án có tài sản bảo đảm là dự án hình thành trong tương lai, nhưng nó sẽ giảm giá dần khi tài sản được bán cho người mua nhà và khấu trừ vào tài sản ban đầu mà ngân hàng nắm giữ. Vì vậy, ngân hàng chỉ chấp nhận việc giá tài sản bảo đảm giảm khi dư nợ giảm đi tương ứng”, vị chuyên gia nêu.

TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định, vấn đề “nghẽn” tín dụng bất động sản hiện nay là do ngân hàng không kiểm soát được dòng tiền, nên không dám cho vay trong bối cảnh thị trường bất động đang đóng băng. Theo đó, ông đề xuất 3 giải pháp khơi thông tín dụng bất động sản.

Thứ nhất, không được hạ thấp những chuẩn mực hiện hành về tín dụng cho vay bất động sản. Các doanh nghiệp vẫn phải tính toán, đảm bảo về dòng tiền, chỉ số lợi nhuận, chỉ số đòn bẩy tài chính.

Thứ hai, các doanh nghiệp đi vay phải tự tái cơ cấu hệ thống tài chính, dòng tiền của mình để có thể trả nợ.

Thứ ba, nên có một chương trình cho vay đặc biệt để hỗ trợ nhà ở xã hội như gói 30.000 tỷ đồng đã từng thực hiện, hỗ trợ các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu đại bộ phận xã hội.

Kỳ Hoa