Vụ kiện liên quan căn nhà tại đường Nguyễn Cư Trinh (TP HCM): Tòa án nhân dân tối cao thông báo đã thụ lý đề nghị giám đốc thẩm

Thông báo của TAND tối cao.

Vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, bồi thường thiệt hại” giữa nguyên đơn là vợ chồng ông Nguyễn Thanh Châu (SN 1960, ngụ phường Bình Đông) với bị đơn là ông Nguyễn Thanh Bình (SN 1956, ngụ phường Sài Gòn) đươc đánh giá có nhiều tình tiết pháp lý thú vị.

Bên nói thế chấp, bên nói mua bán nhà

Theo hồ sơ, vợ chồng ông Châu là chủ nhà đất 18 Nguyễn Cư Trinh, phường Bến Thành (trước đây là phường Phạm Ngũ Lão, quận 1). Nhà đất này, ông Châu thế chấp ngân hàng để bảo đảm khoản vay cho Cty Minh Sơn.

Tại đơn khởi kiện, ông Châu cho rằng giữa năm 2019 có nhu cầu vay tiền để kinh doanh và trả khoản vay đến hạn. Thông qua môi giới, ông gặp ông Bình và được đồng ý cho vay. Ngày 8/8/2019, vợ chồng ông Châu, ngân hàng, ông Bình và Cty Minh Sơn ký thỏa thuận 4 bên nội dung cho chuyển nhượng nhà đất với điều kiện ông Bình phải thay mặt trả tiền cho ngân hàng.

Ngày 11/8/2019, phía ông Châu ký bản thỏa thuận với ông Bình, gồm hai phần. Phần một, ông Châu chuyển nhượng nhà đất số 18 cho ông Bình với giá 180 tỷ nhưng ghi trên hợp đồng công chứng 103 tỷ. Phần hai, trong 12 tháng (đến hết ngày 10/08/2020), ông Châu được quyền mua lại nhà đất này với số tiền 261 tỷ.

Bản thỏa thuận xác định phía ông Châu “được quyền thanh toán trước hạn, mỗi kỳ thanh toán không được dưới 3 tháng với chênh lệch đầu tư 3,75%/tháng (không bao gồm thuế); số tiền thanh toán mỗi kỳ không dưới 50 tỷ”. Theo ông Châu, giao dịch chuyển nhượng là giả cách, nhằm che giấu giao dịch thế chấp nhà đất vay tiền.

Ngày 15/8/2019, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Ông Châu bàn giao toàn bộ bản chính giấy tờ nhà đất cho ông Bình và cho rằng không được giữ bản chính hợp đồng chuyển nhượng. Ông Bình đã thanh toán 178 tỷ (còn hơn 2,06 tỷ giữ lại để nộp thuế).

Ông Châu cho rằng sau đó đã nhiều lần liên hệ để chuộc lại nhà nhưng phía ông Bình không hợp tác. Tháng 2/2020, ông Châu khởi kiện.

Về phía ông Bình, cho rằng nhận chuyển nhượng nhà đất số 18 từ ông Châu với giá 180 tỷ. Hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng; bên ông Châu đã nhận đủ tiền, bàn giao nhà đất. Ông Bình cho rằng không có thỏa thuận liên quan đến việc vay tiền, hay thế chấp nhà đất để vay 180 tỷ; nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 16/6/2022, TAND TP HCM lập biên bản hòa giải thành (BBHG), theo đó ông Châu sẽ trả cho ông Bình 300 tỷ chia thành 3 đợt trong 4 tháng (đợt 1 ngày 17/6/2022 với số tiền 50 tỷ, đợt 2 ngày 16/8/2022 là 100 tỷ, đợt 3 ngày 16/10/2022 là 150 tỷ). Sau khi thanh toán xong, ông Châu được giữ lại nhà đất số 18. Nếu ông Châu vi phạm thì mất số tiền đã thanh toán và ông Bình có quyền liên hệ với cơ quan chức năng để cập nhật biến động sang tên sổ đỏ.

Một ngày sau (17/6/2022), ông Châu chuyển 50 tỷ thanh toán đợt 1 cho ông Bình. Tuy nhiên, sau đó ông Châu cho rằng BBHG không có nội dung ông Bình trả lại bản chính sổ đỏ nên ông thấy quyền lợi bị xâm phạm, không đồng ý với BBHG; vì vậy tòa không ban hành được quyết định công nhận kết quả hòa giải thành. Ngày 25/7/2022, tòa cho hai bên hòa giải lại nhưng không thành.

Nguyên đơn mất khoản tiền lớn sau khi hòa giải không thành

Vụ kiện vì vậy được tiếp tục xem xét. Ông Châu yêu cầu tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo; buộc ông Bình trả lại sổ đỏ và ông Châu sẽ trả lại 180 tỷ kèm tiền lãi. Với số tiền 50 tỷ trả theo BBHG, sẽ được cấn trừ.

Bị đơn phản tố, yêu cầu tòa công nhận nhà đất số 18 là của mình. Về số tiền 50 tỷ, ông Bình cho rằng do ông Châu vi phạm các thỏa thuận tại BBHG nên không đồng ý cấn trừ.

Trong vụ án này, người làm chứng Nguyễn Huy Thái cho rằng chứng kiến toàn bộ quá trình giao dịch mua bán đúng như bị đơn trình bày. Ngược lại, người làm chứng thứ hai là ông Nguyễn Trung Thành thì trình bày giữa năm 2019, biết ông Châu có nhu cầu vay tiền nên ông Bình đồng ý cho vay 180 tỷ, lãi 3,75%/tháng, thời hạn vay 12 tháng, tiền gốc và lãi trả cuối kỳ, thế chấp dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 18 để làm tin. Ông Bình sẽ không đăng bộ tài sản trong 12 tháng. Nhân chứng này cho rằng sau khi ông Châu nhận tiền vay, ông được hưởng hoa hồng từ việc giới thiệu cho vay.

Xử sơ thẩm, TAND TP HCM có Bản án 183/2025/DS-ST ngày 26/4/2025 cho rằng không có cơ sở xác định bị đơn vay tiền bằng hình thức ký hợp đồng mua bán. Nguyên đơn không cung cấp được chứng cứ chứng minh nên không có căn cứ xác định vay tiền 180 tỷ và hợp đồng mua bán là giả tạo; do đó không có cơ sở chấp nhận. Về số tiền 50 tỷ, cấp sơ thẩm cho rằng nguyên đơn là người thay đổi ý kiến và vi phạm thỏa thuận trong BBHG nên không có cơ sở cấn trừ 50 tỷ.

Cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Châu và buộc ông Châu phải bồi thường thiệt hại là tiền thuê nhà từ tháng 8/2022 đến tháng 4/2025 là 11,6 tỷ. Tháng 8/2025, cấp phúc thẩm mở phiên xử, tuyên như bản án sơ thẩm. Nguyên đơn sau đó đã có đơn gửi TAND tối cao và cơ quan này đã có thông báo trả lời như nêu trên.

Nhận xét về vụ án, Luật sư (LS) Trần Cao Đại Kỳ Quân (Đoàn LS Đồng Nai) cho rằng, chưa bàn đến những tình tiết khác, việc hai cấp tòa sử dụng BBHG ngày 16/6/2022 để cho rằng nguyên đơn vi phạm thỏa thuận nên mất 50 tỷ là cần xem xét lại. “BBHG tại tòa chỉ có giá trị khi được thẩm phán ban hành quyết định công nhận kết quả hòa giải hành theo khoản 1 Điều 212 và Điều 213 BLTTDS 2015. Tại khoản 1 Điều 212 xác định “hết thời hạn 7 ngày kể từ ngày lập BBHG mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì thẩm phán chủ trì ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự”. Như vậy, đương sự có quyền thay đổi ý kiến sau khi có BBHG và BBHG không có giá trị pháp lý ngay lập tức mà phải sau 7 ngày khi được tòa công nhận”, LS Quân nêu quan điểm.