Vướng mắc pháp lý đẩy rủi ro cho nhà đầu tư condotel

Một dự án condotel ở khu du lịch bắc bán đảo Cam Ranh, Khánh Hòa. Ảnh: Tấn Lộc

Bộ Công an vừa kiến nghị Thủ tướng không hợp thức hóa các loại hình bất động sản (BĐS) như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (tourist villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)… thành nhà ở vì điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo Bộ Công an, hiện đã có đầy đủ cơ sở pháp lý để quản lý loại hình condotel, tourist villa, officetel nhưng các văn bản pháp luật đã có chưa giải quyết được các vấn đề phát sinh. Hiện chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quy định quản lý chưa cụ thể dẫn tới phức tạp rủi ro cho người mua.

Từ kiến nghị này của Bộ Công an, Pháp Luật TP.HCM xin giới thiệu một số ý kiến của các chuyên gia, nhà đầu tư về vấn đề này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

Tuyệt đối không nên chuyển condotel thành căn hộ ở

Ông Lê Hoàng Châu.

Tôi ủng hộ quan điểm không chuyển condotel thành căn hộ chung cư của Bộ Công an. Bởi lẽ một khi pháp luật chấp thuận cho việc chuyển đổi các loại hình condotel, tourist villa và officetel thành căn hộ ở lâu dài sẽ làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất. Condotel là sản phẩm của dự án du lịch nghỉ dưỡng, được xây dựng trên loại đất sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm và khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu.

Dự án du lịch nghỉ dưỡng có cách thức vận hành, quản lý khác hoàn toàn so với dự án căn hộ thương mại, do đó việc cho phép chuyển đổi căn hộ condotel trở thành căn hộ chung cư sẽ làm giảm giá trị của quần thể BĐS nghỉ dưỡng.

Ông Châu cho biết thêm, ông hoàn toàn đồng ý với quan điểm của Bộ Công an khi cho rằng condotel nếu được chuyển thành nhà ở sẽ làm gia tăng áp lực lên hạ tầng xã hội bị quá tải dẫn đến nguy cơ ngập nước, kẹt xe…

Chuyên gia kinh tế, TSĐinh Thế Hiển:

Không thể làm trái với quy định của pháp luật

TS Đinh Thế Hiển.

Căn hộ du lịch với căn hộ ở là hai quy hoạch khác nhau. Căn hộ ở phải nằm trong quy hoạch đất ở và mật độ xây dựng dự án phải được khống chế theo mật độ dân cư rất nghiêm ngặt. Do đó, nếu căn hộ condotel được chuyển qua căn hộ ở thì trước hết đã vi phạm về quy hoạch, mục đích sử dụng đất, vi phạm cả về mật độ xây dựng…

Theo nguyên tắc, bất cứ điều gì vi phạm các quy định của pháp luật, đặc biệt là Luật Nhà ở thì rõ ràng việc chuyển đổi chức năng của căn hộ du lịch sang căn hộ ở là hoàn toàn sai trái. Do đó, kiến nghị của Bộ Công an đưa ra là có cơ sở pháp lý.

Đáng nói là việc sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đối với loại hình BĐS mới này quá chậm trễ đã gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội. Trong thực tế có rất nhiều loại hình BĐS ra đời trước luật nhưng nó chỉ ở quy mô nhỏ thí điểm, đằng này mô hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng phát triển với quy mô quá lớn ở nhiều địa phương mà lại chưa có sự đồng bộ về luật pháp thì thực sự không hợp lý.

Điều này không chỉ gây khó khăn cho việc quản lý tại các địa phương mà còn gây rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Bằng chứng là thời gian vừa qua, có một số chủ dự án condotel đã phá vỡ cam kết khi bất ngờ thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng mua condotel.

ChịPhạm Thị Lan, nhà đầu tư BĐS:

Lỗ thật, lãi giả

Năm ngoái, theo lời chào mời quá hấp dẫn của giới môi giới BĐS, tôi mua hai căn condotel tại một dự án du lịch nghỉ dưỡng ở Vũng Tàu với giá 2,1 tỉ đồng/căn. Khi chào hàng, người môi giới ca tụng về những ưu điểm của dự án như mua loại hình BĐS này dễ sang nhượng, mức sinh lời cao có thể lên tới 100 triệu đồng/căn kể từ khi đặt cọc giữ chỗ cho đến giai đoạn dự án hoàn thành phần móng.

Đáng chú ý là nhân viên môi giới luôn dùng từ căn hộ để giới thiệu mà chưa một lần nhắc đến cụm từ căn hộ du lịch và càng không nhắc gì đến việc cấp sổ cũng như thời hạn sở hữu của loại hình này chỉ có 50 năm. Bên cạnh đó, nhân viên này cũng không đả động gì tới lãi phạt do chậm thanh toán là 0,05% trên giá trị căn hộ. Đến khi chính thức giao tiền đặt cọc tôi mới biết giá 42 triệu đồng/m2 là giá chưa tính thuế VAT và chưa có phí bảo trì.

Do vậy, giá trị thực của căn hộ mà tôi mua lên khoảng 2,4 tỉ đồng/căn. Đến thời điểm hiện tại tôi đã thanh toán với chủ đầu tư gần 550 triệu đồng. Gần đây, tôi muốn chuyển nhượng một căn nhưng chênh lệch chỉ khoảng 50 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu ký gửi sản phẩm ngay tại sàn môi giới BĐS của chủ đầu tư thì tôi phải chịu chi phí môi giới lên tới 30 triệu đồng, chưa kể các loại phí giấy tờ của thủ tục hành chính cũng mất vài triệu, cộng thêm 2 triệu đồng của khoản phí phạt do thanh toán trễ hạn. Sau cùng, tôi thu số tiền gốc cộng với chênh lệch hơn chục triệu. So với tiền gửi ngân hàng thì tôi đã mất khoảng 30 triệu đồng.

Quản lý lỏng lẻo

Cùng với đề xuất không hợp thức hóa các loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thành nhà ở, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố tăng cường quản lý nhà nước đối với dự án phát triển các loại hình BĐS kể trên từ khâu quy hoạch, cấp phép sử dụng đất, cấp phép xây dựng đến việc quản lý kinh doanh, vận hành, quản lý cư trú đối với cá nhân.

Theo Bộ Công an, tại dự án Our City (Hải Phòng) có hàng trăm người Trung Quốc nhập cảnh qua đường du lịch, thuê căn hộ tại dự án này để tổ chức đánh bạc với quy mô rất lớn. Bộ Công an đã bắt giữ 395 người Trung Quốc và bàn giao cho nước này xử lý.

Tại dự án tổ hợp khách sạn chung cư cao cấp Oceanus Mường Thanh Viễn Triều (Nha Trang) quy mô 1.000 căn hộ, trong đó khoảng 50% dùng để ở và số còn lại là căn hộ cho thuê mà không có sự giám sát của chủ đầu tư, ban quản trị. Công an tỉnh Khánh Hòa đã bắt 14 người Trung Quốc thuê nhà với mục đích du lịch nhưng lại sử dụng nhiều thiết bị công nghệ nghi vấn hoạt động tội phạm sử dụng công nghệ cao.

Thùy Linh