Vướng mắc về việc xác định nghĩa vụ tài chính do chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất TMDV sang đất ở

Hỏi: Chúng tôi gặp phải khó khăn về việc xác định nghĩa vụ tài chính do chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất TMDV sang đất ở như sau: Công ty chúng tôi hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản có phát sinh chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất TMDV sang đất ở đối với dự án, cụ thể:

1. Thông tin về xác định giá đất cụ thể dự án, để làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở: STT Mục đích sử dụng đất Diện tích (m2) Giá đất (đồng/m2) 1 Đất thương mại dịch vụ (36 năm 5 tháng) 17.598,0 11.618.736 2 Đất ở 14.749,0 22.498.863 Tính đến thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, Công ty đã hoàn thành nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với thửa đất dự án trên.

2. Tiền sử dụng đất phải nộp do chuyển mục đích sử dụng đất của dự án theo Thông báo của Cục thuế là 160.470.993.123 đồng. 3. Tuy nhiên, căn cứ Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Công ty xác định giá đất thương mại dịch vụ trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại 36 năm 5 tháng (tương ứng với số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) đối với khu đất có diện tích 17.598 m2 là 204.466.516.128 đồng (17.598 m2 x 11.618.736 đồng/m2).

Theo đó, số tiền sử dụng đất phải nộp là: 331.835.730.387 - 204.466.516.128 = 127.369.214.259 đồng Công ty kính đề nghị Bộ tài chính xem xét và có hướng dẫn cụ thể về phương án tính tiền sử dụng đất phải nộp do chuyển đổi mục đích sử dụng đất của dự án phù hợp với quy định của Pháp luật để Công ty có thể thực hiện hoàn thành nghĩa vụ đối với Ngân sách Nhà nước. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Liên quan đến nội dung hỏi của độc giả, trước đây Công ty của độc giả đã có văn bản hỏi gửi Cục Thuế TP. Đà Nẵng và Cục Thuế đã trả lời vướng mắc của Công ty tại công văn số 7431/CTDAN-HKDCN ngày 26/12/2022. Theo đó:

- Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, được sửa đổi bổ sung theo Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ.

- Theo quy định tại điểm 2.2 khoản 2 Điều 4 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; được bổ sung bởi Điều 2 Thông tư 10/2018/TT-BTC:

- Theo quy định tại khoản 2 Điều 11, khoản 2 Điều 12 Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất:

“Điều 11. Trách nhiệm của cơ quan tài chính

2. Xác định các Khoản mà người sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trên cơ sở hồ sơ do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến.

Điều 12. Trách nhiệm của cơ quan thuế

2. Tiếp nhận thông tin về các Khoản người sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp do cơ quan tài chính chuyển đến (nếu có).”

Căn cứ vào các quy định trên, cơ quan tài chính chịu trách nhiệm xác định số tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp và chuyển thông tin về số tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho cơ quan thuế để làm căn cứ ban hành Thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp cho người sử dụng đất.

Sở Tài chính TP Đà Nẵng có Công văn gửi Cục Thuế thành phố xác định giá trị quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ của thời hạn sử dụng đất còn lại 36 năm 5 tháng (tương ứng số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp) đối với phần diện tích được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở có diện tích 14.749m2 là 171.364.737.264 đồng.

Căn cứ Quyết định của UBND thành phố về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, trong đó cho phép được chuyển mục đích khu đất thương mại dịch vụ (diện tích 17.598m2) thành đất ở tại đô thị (diện tích 14.749m2); căn cứ Quyết định của UBND thành phố về việc quy định giá đất cụ thể để làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở; căn cứ số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp do Sở Tài chính xác định là 171.364.737.264 đồng; số tiền sử dụng đất phải nộp do chuyển mục đích sử dụng đất của dự án là:

14.749m2 x 22.498.863đ - 171.364.737.264đ = 160.470.993.123 đồng

Cục Thuế TP. Đà Nẵng trả lời để độc giả và Công ty được biết và thực hiện. Trường hợp cần trao đổi thêm thì liên hệ với phòng Tuyên truyền Hỗ trợ (số 190 Phan Đăng Lưu - thành phố Đà Nẵng, ĐT: 0236. 3823556) hoặc tìm hiểu thêm tại Trang thông tin điện tử Cục Thuế thành phố Đà Nẵng, http://danang.gdt.gov.vn./.

PV