Xác định giá đất 'bỏ quên' nhiều chi phí của doanh nghiệp
Việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không giảm.
Ý kiến được ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh nêu ra tại tọa đàm “Định giá đất: Đúng và đủ” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 14/6.
Theo ông Dũng, chủ trương hiện nay của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản.
Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.
“Quan trọng nhất là pháp luật cần ghi nhận đúng, đủ các chi phí đầu tư thực tế, hợp lý. Chúng tôi không mong tiền sử dụng đất được tính chính xác và chắc chắn không đưa câu chuyện tận thu cho nhà nước hay cho doanh nghiệp. Tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường”, ông Dũng nói.
Các doanh nghiệp cho rằng tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường. Ảnh: Trọng Tín
Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đánh giá dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024 còn nhiều bất cập. Trong đó chưa quy định chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng trong chi phí dự phòng đầu tư xây dựng để xác định giá…
“Trên thực tế, một dự án sau khi được định giá đất, trung bình dự án mất từ 3 - 4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm nên việc phát sinh chi phí trượt giá, dự phòng phí là điều tất yếu”, ông nói.
Ví dụ, suất vốn đầu tư xây dựng công trình 24 tầng không hầm, năm 2020 theo quy định của Bộ Xây dựng là 11,3 triệu đồng/m2, năm 2021 tăng 106% lên 12,4 triệu đồng /m2 . Đến 2022 tăng thêm 102% lên 12,7 triệu đồng/m2.
“Như vậy, thực tế thống kê suất vốn của Bộ Xây dựng qua các năm đều có trượt giá, biến động tăng bình quân khoảng 4 - 5% mỗi năm. Không cớ gì không cho doanh nghiệp đưa các chi phí trượt giá vào quá trình tính tiền sử dụng đất cho các dự án”, ông nói.
Cùng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cũng nói rằng các chi phí thực tế khi doanh nghiệp phát triển đất làm dự án bị bỏ quên. Ông Nghĩa cho rằng tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí cộng và lợi nhuận định mức.
Ở đây, thường phát sinh mâu thuẫn với cơ quan nhà nước ở chỗ cơ quan nhà nước luôn luôn tìm làm sao cho doanh thu ở mức lớn nhất, chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất lên cao nhất. Ngược lại, doanh nghiệp lại chứng minh chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp. Hai bên ngược nhau dẫn đến câu chuyện đơn vị tư vấn không giải quyết được vấn đề này.
Dẫn một ví dụ cụ thể, ông Nghĩa cho hay doanh thu khi áp giá, tại thời điểm bán dự án có giá không được áp dụng mà tính theo giá dự án tương đồng.
Giả sử một dự án đang bán giá 35 triệu đồng/m2, nhưng lại kiếm một dự án tương đồng khác lên 50 triệu đồng/m2 áp vào, dẫn đến câu chuyện doanh thu đội lên rất nhanh, tăng tiền sử dụng đất. Bởi giá khác nhau tại từng thời điểm khác nhau.
Hay trong cách tính là lợi nhuận định mức của nhà đầu tư, ông Nghĩa nói nhà ở xã hội hiện có lợi nhuận định mức là 10% nhưng lợi nhuận nhà ở thương mại được áp dụng bao nhiêu là một ẩn số.
“Các đơn vị tư vấn tính 15 - 20% cho nhà ở thương mại. Đây là câu chuyện bàn cãi giữa chủ đầu tư và đơn vị tư vấn, cơ quan nhà nước chưa gặp nhau, cứ kéo dài”, ông nói đồng thời cho rằng cần tìm đáp án chung để giải quyết vấn đề này. Vừa giúp nhà nước thu tiền, doanh nghiệp cũng đóng được tiền sử dụng đất, người dân có giấy chứng nhận.
Tại tọa đàm, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài Nguyên và Môi trường cũng thẳng thắn nhìn nhận những thiếu sót của hệ thống quy định liên quan giá đất.
Ông cho biết, trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44 tới Nghị định 10, Nghị định 12 và đến nay - khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế. Tuy nhiên, “mũ” là Luật Đất đai vẫn chưa xử lý hết nên thực tế, quy định vẫn còn nhiều bất cập.
Theo ông Nhẫn, trong quá trình tính giá đất, vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá. Cùng với đó, lực lượng thực hiện còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Các đơn vị tư vấn không dám làm vì cơ sở dữ liệu yếu, nhân lực mỏng... dẫn đến kết quả cuối cùng không khách quan, trung thực.
“Trong quá trình xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đồng hành rất sát cùng các bộ, ngành nhằm xử lý các vấn đề đang tồn tại. Trong đó, phương pháp định giá đất đã được đưa vào luật, cụ thể trường hợp nào áp dụng phương pháp nào, điều kiện nào... giúp các đơn vị không còn lúng túng”, ông nói, đồng thời cho biết các quy định về hội đồng thẩm định giá đất được bổ sung chi tiết, bao gồm đào tạo bồi dưỡng cho lực lượng làm công tác định giá đất; tiêu chuẩn của cơ sở đào tạo định giá viên...
Về lâu dài, không cần thu tiền sử dụng đất mà nên đánh thuế tài sản
Theo TS. Trần Du Lịch, giá đất theo Việt Nam là giá của quyền sử dụng đất. Trong khi đó, giá thì bao giờ cũng phải là sản phẩm của thị trường chứ không phải là sản phẩm của Nhà nước. Cơ chế không thị trường thì không thể gọi là định giá.
Trên thế giới có 5 phương pháp định giá đất nhưng khác ở Việt Nam là các nước đưa phương pháp định giá để dùng vào mục đích thu thuế và định giá trong an ninh quốc phòng. Còn nước ta định giá để thu tiền sử dụng đất, vì vậy mà các dự án đều bị vướng. Bài toán này gỡ thế nào, hiện nay không chỉ TP.HCM mà một số tỉnh miền Trung đều vướng.
“Chúng tôi đã có đề xuất là Nhà nước cần nghĩ lâu dài, không cần thu tiền sử dụng đất mà đánh thuế tài sản sẽ nhẹ cho doanh nghiệp. Khi đó, người mua không dám đầu cơ, nếu có phải đóng thuế. Hiện nay, tiền sử dụng đất chiếm 13% tổng thu ngân sách nội địa là rất nhiều”, ông Lịch nhấn mạnh, cũng vì nguồn thu mà một số địa phương phát triển vô tội vạ, làm bỏ hoang nhà, đất, từ đó làm nguồn lực suy yếu.
