Xác định thừa kế như thế nào trong trường hợp mất, không có sổ đỏ?

Căn nhà 70 năm tuổi và bài toán pháp lý

Gia đình bà Nguyễn Thị Bình (65 tuổi, hiện sống tại quận Hà Đông, Hà Nội) đang trải qua những ngày lo lắng khi làm thủ tục nhận thừa kế căn nhà của bố mẹ đã mất. Căn nhà 2 tầng trên diện tích khoảng 35m2 này là nơi gắn bó với gia đình bà từ những năm 1950, nơi bà và các anh chị em sinh ra và lớn lên.

Ông bà nội bà Bình là những người đầu tiên sử dụng đất hợp pháp từ thời điểm đó. Sau đó, bố mẹ bà tiếp tục sử dụng ổn định, liên tục và thực hiện nghĩa vụ đóng thuế nhà đất hằng năm theo thông báo của cơ quan thuế. Ba thế hệ gia đình bà đều có hộ khẩu thường trú tại địa chỉ này.

Dù có lịch sử sử dụng rõ ràng và lâu dài, nhưng vì nhiều lý do khác nhau, nhiều căn nhà vẫn chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng (ảnh minh họa).

Bố mẹ bà Bình mất cách đây vài tháng. Ba chị em bà đều mong muốn giữ lại căn nhà làm nơi thờ cúng. Nhưng khi tìm hiểu thủ tục thừa kế, họ vấp phải vướng mắc lớn nhất là tài sản không có sổ đỏ để chứng minh quyền sở hữu, sử dụng của bố mẹ.

Bà Bình trải lòng: "Chúng tôi đã đến gặp chính quyền địa phương để hỏi về việc làm sổ đỏ cho căn nhà nhưng thủ tục phức tạp quá, chưa làm được. Giờ bố mẹ mất rồi, để làm thừa kế thì phải chứng minh được căn nhà này đúng là tài sản hợp pháp của bố mẹ tôi lúc còn sống. Không có sổ đỏ, chúng tôi không biết bắt đầu từ đâu, anh em chúng tôi rất băn khoăn".

Vấn đề của gia đình bà Bình không nằm ở tranh chấp nội bộ về việc chia tài sản, mà là làm sao để Nhà nước công nhận quyền của người đã khuất đối với tài sản đó, khi thiếu đi giấy tờ pháp lý quan trọng nhất là sổ đỏ.

Không có sổ đỏ, quyền sở hữu có tồn tại?

Để làm rõ khía cạnh pháp lý cho trường hợp này, phóng viên Báo Xây dựng đã trao đổi với luật sư Phạm Ba Đô, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, am hiểu về đất đai và thừa kế.

Luật sư Phạm Ba Đô thừa nhận: Việc chia thừa kế nhà đất không có sổ đỏ là tình huống phổ biến ở Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực trung tâm hoặc đã định cư lâu đời.

Ông dẫn ra: Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản thừa kế bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên đất là một loại tài sản. Việc tài sản đó chưa có sổ đỏ chỉ đơn thuần là thiếu một trong những bằng chứng pháp lý mạnh mẽ nhất, chứ không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng hay quyền sở hữu đó không tồn tại.

Áp dụng vào trường hợp của gia đình bà Bình, luật sư Phạm Ba Đô phân tích: "Căn nhà và thửa đất của gia đình bà đã được sử dụng từ những năm 1950. Đây là thời điểm rất lâu trước khi Luật Đất đai 1993 ra đời. Pháp luật đất đai Việt Nam qua các thời kỳ, từ Luật Đất đai 2013 (với Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn) cho đến Luật Đất đai 2024, đều có quy định công nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sử dụng đất ổn định, lâu dài trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ pháp lý về đất đai".

Theo ông: Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, họ vẫn có thể được công nhận quyền sử dụng đất và cấp sổ đỏ nếu có các giấy tờ chứng minh đã nộp thuế sử dụng đất hoặc được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận việc sử dụng là ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch. "Tinh thần công nhận quyền dựa trên lịch sử sử dụng hợp pháp, ổn định này được duy trì trong các quy định pháp luật đất đai hiện hành", ông cho biết.

Do đó, luật sư kết luận: "Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn nhà của bố mẹ bà Bình, dù chưa có sổ đỏ, hoàn toàn có cơ sở pháp lý để được Nhà nước công nhận. Nếu gia đình bà Bình chứng minh được lịch sử sử dụng liên tục, ổn định từ thời điểm hợp pháp (như từ những năm 1950), có các bằng chứng về việc đóng thuế và được UBND phường xác nhận về việc sử dụng không có tranh chấp, thì quyền này sẽ được công nhận".

Khi quyền đó được xác lập, tài sản đó chính thức được coi là di sản thừa kế của bố mẹ bà Bình và các con có thể tiến hành thủ tục chia thừa kế theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự 2015, theo luật sư Phạm Ba Đô.

Kiên Cường