Xây nhà ở riêng lẻ không phép bị phạt 80 triệu đồng, trường hợp nào phải phá dỡ?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 26/8/2026. Trong đó, Điều 25 quy định mức xử phạt đối với các hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng của chủ đầu tư.

Theo quy định mới, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép sẽ bị xử phạt theo từng loại công trình.

Cụ thể, trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ bị phạt từ 60-80 triệu đồng, trừ những trường hợp được quy định riêng.

Xây nhà không phép có thể bị phạt tới 80 triệu đồng. Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Mức phạt từ 80-100 triệu đồng áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới và đối với công trình xây dựng khác.

Đối với công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, mức phạt từ 120-140 triệu đồng.

Còn công trình phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 140-160 triệu đồng.

Xây sai giấy phép có thể bị phạt tới 140 triệu đồng

Nghị định 339 cũng quy định mức phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không đúng nội dung giấy phép xây dựng giấy phép xây dựng được cấp.

Theo đó, chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ sai giấy phép có thể bị phạt từ 30-40 triệu đồng.

Nếu là nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác, mức phạt từ 50-70 triệu đồng.

Đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, mức phạt từ 100-120 triệu đồng.

Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi bị phạt từ 120-140 triệu đồng nếu thi công không đúng nội dung giấy phép được cấp.

Không công khai giấy phép xây dựng cũng bị phạt

Nghị định 339 quy định mức phạt cụ thể khi không công khai giấy phép xây dựng tại địa điểm thi công trong quá trình xây dựng.

Đối với nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 5-10 triệu đồng.

Mức phạt từ 10-20 triệu đồng áp dụng với nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác.

Đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, mức phạt từ 20-30 triệu đồng.

Còn công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, mức phạt từ 30-40 triệu đồng.

Có thể phải phá dỡ công trình

Đáng chú ý, chế tài đối với các hành vi vi phạm không chỉ dừng ở việc xử phạt bằng tiền. Nghị định 339 quy định các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng với từng hành vi vi phạm. Trong một số trường hợp xây dựng sai giấy phép, xây dựng không phép hoặc vi phạm về hồ sơ thiết kế khi công trình đang thi công, chủ đầu tư có thể bị buộc thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế theo quy định.

Tuy nhiên, không phải mọi công trình vi phạm đều có thể được hợp thức hóa bằng việc bổ sung hoặc điều chỉnh hồ sơ.

Trường hợp hành vi vi phạm đã kết thúc, công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm thuộc các trường hợp được quy định có thể bị buộc phá dỡ.

Đối với các hành vi như xây dựng không đúng quy hoạch; cơi nới, lấn chiếm; tiếp tục vi phạm sau khi đã bị lập biên bản hoặc tái phạm theo quy định, chủ đầu tư có thể bị áp dụng biện pháp buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Nghị định cũng nêu rõ, trường hợp xây dựng không đúng nội dung giấy phép được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh thì không bị coi là hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép và không bị xử phạt vi phạm hành chính.