Xin ý kiến đại biểu Quốc hội về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai
Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, các ý kiến vẫn còn khác nhau đối với 2 phương án trình ra Quốc hội.
Chiều 16-11, gợi ý thảo luận thêm về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị UBTVQH cho ý kiến về xử lý tài sản bảo đảm là nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật. Hiện những trường hợp này không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.
Quang cảnh phiên họp
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản; vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản… cũng là những nội dung Chủ tịch Quốc hội đề nghị cân nhắc thêm.
Liên quan đến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ sớm có phương án cụ thể về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản để tránh tạo khoảng trống pháp lý.
Thừa nhận có khoảng trống này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sau khi nghiên cứu ý kiến của các bộ, ngành có liên quan, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có quy định dẫn chiếu sang Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi). Trước đó, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cũng đề nghị quy định nội dung này thành một điều trong dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi).
Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, các ý kiến vẫn còn khác nhau đối với 2 phương án trình ra Quốc hội.
Một số ý kiến nhất trí với phương án 1, theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch. Một số ý kiến nhất trí, nhưng đề nghị quy định mức đặt cọc là 5%, có ý kiến đề nghị mức cọc là 10%, 15%.
Trong khi đó, một số ý kiến tán thành phương án 2, theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán. Một số ý kiến tán thành phương án 2 nhưng đề nghị giảm tỷ lệ đặt cọc tối đa xuống 5%.
Theo cơ quan thẩm tra, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo luật được chỉnh lý theo hướng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc khi nhà ở, công trình đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật. Đồng thời, tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Đại diện các bộ, ngành có liên quan dự họp
Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo luật cũng thiết kế 2 phương án.
Phương án 1 quy định khách hàng chỉ thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà. Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nhận định, phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, phương án 1 cũng có hạn chế là khách hàng chịu rủi ro do chưa thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng thì chưa thể xác lập quyền sở hữu. Bên cạnh đó, cũng có trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán do chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay, dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận.
Phương án 2 quy định thanh toán 95% và chuyển 5% còn lại của hợp đồng giao dịch vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng, nhưng chủ đầu tư không được sử dụng và khách hàng vẫn được hưởng tiền lãi từ khoản tiền này. Chủ đầu tư chỉ được nhận số tiền này khi khách hàng nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.
Phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo luật này và dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi). Đồng thời, bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng. Tuy nhiên, phương án này cũng có hạn chế là khách hàng phải nộp toàn bộ 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp giấy chứng nhận, mặc dù tiền lãi từ khoản tiền này do khách hàng thụ hưởng.
Về nội dung này, Thường trực Ủy ban Kinh tế xin kiến nghị trình cả 2 phương án ra Quốc hội và lấy phiếu xin ý kiến ĐBQH để làm cơ sở để UBTVQH xem xét, quyết định.
