Xóa tình trạng mua bán nhà 'hai giá'

“Lách” thuế từ hợp đồng “hai giá”

Đầu tháng 3/2026, Công an tỉnh Thái Nguyên đã khởi tố hai môi giới bất động sản là Lê Quang Chí và Đoàn Văn Quang để điều tra về hành vi trốn thuế. Theo cơ quan điều tra, từ năm 2024, hai người này đã góp vốn mua đất, sau đó tách thửa, xây nhà để bán ra thị trường. Song, quá trình chuyển nhượng hơn 10 căn nhà, các đối tượng đã lợi dụng kẽ hở trong quản lý thuế để kê khai giá bán trong hợp đồng mua bán thấp hơn thực tế nhằm giảm nghĩa vụ tài chính, gây thất thu ngân sách gần 500 triệu đồng.

Trước đó, tháng 9/2023, Công an huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam cũ (nay là xã Thăng Bình, TP. Đà Nẵng) cũng đã khởi tố ông Lê Văn Thành với cáo buộc kê khai sai giá chuyển nhượng bất động sản. Theo hồ sơ vụ việc, dù thực tế chuyển nhượng thửa đất với giá 21 tỷ đồng, nhưng trong hợp đồng công chứng, ông Thành chỉ kê khai giá 460 triệu đồng để giảm số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp. Cơ quan chức năng xác định hành vi này gây thất thu ngân sách hơn 500 triệu đồng.

Người dân thực hiện thủ tục công chứng giao dịch bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Việt Dũng

Hai vụ việc trên không phải là trường hợp cá biệt, thực trạng kê khai “hai giá” này tồn tại khá phổ biến trên thị trường bất động sản thời gian qua. Vì với những giao dịch giá trị lớn, số tiền thuế có thể lên tới hàng trăm triệu đồng, khiến không ít người chấp nhận “ghi giá thấp” để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, các chuyên gia cho rằng việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế không chỉ là hành vi vi phạm pháp luật về thuế, mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro kinh tế cho chính các bên tham gia giao dịch.

Theo đó, trong trường hợp phát sinh tranh chấp, tòa án có thể xem xét tuyên hợp đồng vô hiệu nếu xác định giao dịch có dấu hiệu vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi đó, mục đích mua bán ban đầu của các bên có nguy cơ không đạt được, đồng thời phát sinh nhiều hệ lụy pháp lý liên quan đến việc hoàn trả tài sản và xác định nghĩa vụ thanh toán.

Đáng chú ý, rủi ro thường nghiêng nhiều hơn về phía người mua nếu số tiền thanh toán thực tế cao hơn giá trị ghi trên hợp đồng nhưng không có đầy đủ chứng cứ chứng minh. Trong trường hợp này, tòa án có thể chỉ căn cứ theo giá trị thể hiện trên hợp đồng công chứng để giải quyết tranh chấp, khiến bên mua đối mặt nguy cơ không thu hồi đủ số tiền đã thanh toán.

Ở chiều ngược lại, bên bán cũng có thể gặp bất lợi nếu bên mua mới thanh toán một phần nhưng hợp đồng lại ghi giá trị thấp hơn thực tế. Khi phát sinh tranh chấp, việc xác định khoản tiền còn phải thanh toán sẽ trở nên phức tạp do hợp đồng không phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế.

Thu thuế theo giá trị thực để chống thất thu

Để hạn chế tình trạng kê khai “hai giá”, giảm thất thu thuế và từng bước minh bạch hóa thị trường. Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành luật này. Trong đó nội dung đáng chú ý là đề xuất tính thuế lại đối với những trường hợp kê khai giá thấp bất thường.

Theo dự thảo này, giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản căn cứ theo giá hợp đồng. Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Dự thảo Nghị định cũng quy định cụ thể giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) thì giá chuyển nhượng đất sẽ theo bảng giá đất, hệ số K (nếu có) áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn bảng giá đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất và hệ số K của địa phương. Nếu giá trị nhà, công trình trên hợp đồng thấp hơn mức tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế sẽ căn cứ theo mức giá do địa phương ban hành.

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) đánh giá, việc thay đổi cách xác định giá tính thuế trong dự thảo lần này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Bởi với dự thảo lần này, cơ quan thuế không chỉ nhìn vào giá ghi trên hợp đồng, mà còn có thể căn cứ vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và các dữ liệu liên quan để đối chiếu. Nếu giá kê khai thấp bất thường so với mặt bằng giá của khu vực, cơ quan thuế có thể xác định lại giá tính thuế theo các căn cứ do Nhà nước ban hành. Điều này khiến việc kê khai giá thấp sẽ trở nên rủi ro hơn và khó thực hiện như trước.

Theo ông Doanh, việc siết chặt giá tính thuế không đồng nghĩa với việc gia tăng gánh nặng thuế, mà chủ yếu nhằm đảm bảo nghĩa vụ tài chính được thực hiện đúng và đủ, từ đó góp phần điều chỉnh hành vi thị trường theo hướng lành mạnh hơn, giảm dần các yếu tố đầu cơ ngắn hạn và hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định trong dài hạn.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Hòa - Chủ tịch Hội Công chứng viên TP. Hồ Chí Minh cho rằng, nếu chỉ lấy bảng giá đất nhân hệ số K hoặc giá do địa phương ban hành làm căn cứ tối thiểu thì mới xử lý được một phần. Muốn kiểm soát hiệu quả, cần thêm các giải pháp đồng bộ là bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với giao dịch bất động sản. Đồng thời, cần phải liên thông dữ liệu giữa công chứng, thuế, đất đai và ngân hàng; xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực tế; đặc biệt phải tăng trách nhiệm kê khai trung thực của các bên.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), đề xuất của Bộ Tài chính về việc xác định giá tính thuế theo giá chuyển nhượng thực tế về nguyên tắc là phù hợp và có thể triển khai. Tuy nhiên, trong thực tế có thể phát sinh hai phương án áp dụng.

Ở phương án thứ nhất, nếu cơ quan thuế căn cứ trực tiếp vào giá giao dịch thực tế thì không cần thiết phải ban hành bảng giá sàn tại địa phương. Cách làm này sẽ giúp việc thu thuế minh bạch, công bằng hơn, đồng thời tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý trong công tác dự toán nguồn thu từ đất đai. Tuy nhiên, khi áp dụng cách tính này, cơ quan quản lý cần xem xét lại mức thuế suất 2% hiện hành đối với chuyển nhượng bất động sản. Bởi trong bối cảnh giá kê khai sát thực tế hơn, số thuế phải nộp sẽ cao hơn đáng kể so với trước đây.

Ở phương án thứ hai, nếu vẫn giữ nguyên mức thuế suất 2%, các địa phương cần xây dựng bảng giá sàn hoặc cơ sở dữ liệu giá tham chiếu để làm căn cứ kiểm soát việc kê khai. Khi có dữ liệu giá sàn, cơ quan quản lý sẽ dễ dàng xác định trường hợp kê khai đúng hay kê khai thấp hơn thực tế, thay vì phải nghi ngờ hoặc xác minh thủ công như hiện nay.