Xu hướng phát triển khu công nghiệp thế hệ mới

Thay vì mô hình truyền thống, các khu công nghiệp thế hệ mới đang tích hợp 3 lớp dịch vụ, gồm hạ tầng thông minh (Internet vạn vật - IoT, 5G); hệ sinh thái doanh nghiệp phụ trợ; tiện ích đa chức năng, như trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D), khu nhà ở công nhân.

Đặc biệt, mô hình nhà xưởng cao tầng giúp tiết kiệm 40% diện tích, cho phép thuê linh hoạt theo module, đã được áp dụng tại nhiều địa phương như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh.

Về hạ tầng công nghiệp xanh, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2030 có 30% khu công nghiệp đạt chứng chỉ LEED/xanh, mở ra cơ hội phát triển các dự án sử dụng vật liệu tái chế, hệ thống năng lượng mặt trời áp mái và xử lý nước thải tuần hoàn.

Dự án Khu liên hợp công nghiệp Hàn Quốc tại Hưng Yên, với tổng vốn đầu tư 6.083 tỷ đồng, là một ví dụ tiêu biểu cho xu hướng này.

Khu công nghiệp Long Đức (Đồng Nai) hướng đến mô hình khu công nghiệp sinh thái, tập trung thu hút dự án có công nghệ hiện đại, thân thiện môi trường. Ảnh: Đức Thanh

Hàng loạt khu công nghiệp được phê duyệt đầu năm 2025

Đầu năm 2025, Chính phủ đã phê duyệt 14 dự án khu công nghiệp mới trên cả nước. Các dự án này được triển khai tại Cần Thơ, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Phước, Bắc Giang, Hải Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, với tổng diện tích hơn 4.000 ha, tổng vốn đầu tư lên đến hàng chục ngàn tỷ đồng.

Việc phê duyệt các dự án khu công nghiệp mới không chỉ giúp mở rộng quỹ đất công nghiệp, mà còn tạo điều kiện thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước. Đồng thời, các dự án này sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương, tạo việc làm và cải thiện kết cấu hạ tầng.

Đặc biệt, một số khu công nghiệp còn được định hướng phát triển theo mô hình hiện đại, ứng dụng công nghệ cao và chú trọng yếu tố bền vững, phù hợp với xu hướng phát triển công nghiệp xanh.

Với sự gia tăng nguồn cung khu công nghiệp, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam dự báo sẽ tiếp tục sôi động, thu hút nhiều doanh nghiệp trong các lĩnh vực sản xuất, logistics và công nghệ cao.

Việt Nam đang trở thành điểm nóng mới trong cuộc đua trung tâm dữ liệu Đông Nam Á, với việc Saigon Asset Management (SAM) đầu tư 1,5 tỷ USD xây dựng trung tâm dữ liệu 150 MW tại Bình Dương. Dự án hợp tác cùng VSIP, triển khai trên 50 ha và vận hành giai đoạn đầu sau 2 năm.

Triển vọng của ngành trung tâm dữ liệu tại Việt Nam rất hứa hẹn nhờ nhu cầu lưu trữ và xử lý dữ liệu ngày càng tăng từ các doanh nghiệp và tập đoàn công nghệ toàn cầu. Với vị trí chiến lược, chi phí vận hành cạnh tranh và chính sách thu hút đầu tư, Việt Nam có cơ hội trở thành trung tâm dữ liệu khu vực. Tuy nhiên, để thu hút thêm vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và mở rộng quy mô, cần tiếp tục hoàn thiện hạ tầng điện, mạng lưới kết nối và các chính sách ưu đãi cho ngành này.

Đẩy mạnh thu hút đầu tư

Trong quý I/2025, TP.HCM chưa có khu công nghiệp mới đi vào hoạt động, tổng nguồn cung đất công nghiệp giữ nguyên ở mức 5.000 ha. Thành phố đang đẩy mạnh thu hút đầu tư công nghệ cao, đặc biệt là ngành bán dẫn, với việc khánh thành nhà máy sản xuất bán dẫn đầu tiên, kết hợp nghiên cứu và đào tạo nhân lực. Bên cạnh đó, Khu công nghệ cao tiếp tục thu hút dự án lớn, trong đó có 12 dự án mới với tổng vốn hơn 1 tỷ USD. Nếu nhận được hỗ trợ phù hợp, TP.HCM có thể triển khai nhà máy bán dẫn thứ hai vào năm 2026, khẳng định vai trò trung tâm công nghệ và từng bước tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Giá thuê đất trung bình hiện tại đạt 243 USD/m2/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy đạt 90%. TP.HCM đang tập trung đầu tư vào lĩnh vực bán dẫn, không chỉ thu hút các tập đoàn công nghệ hàng đầu, mà còn xây dựng các chương trình đào tạo chuyên sâu nhằm cung cấp nhân lực có trình độ cao.

Một trong những bước đi quan trọng là việc Thành phố sắp khánh thành nhà máy sản xuất bán dẫn đầu tiên. Nhà máy này không chỉ phục vụ sản xuất, mà còn là trung tâm nghiên cứu thực tiễn, tạo cơ hội cho sinh viên và giảng viên tiếp cận với công nghệ tiên tiến.

Bên cạnh đó, TP.HCM cũng tích cực hỗ trợ các doanh nghiệp và nhà đầu tư nhằm mở rộng năng lực sản xuất. Nếu có sự hỗ trợ phù hợp từ Khu công nghệ cao, một nhà máy bán dẫn thứ hai sẽ được triển khai vào năm 2026. TP.HCM hướng tới mục tiêu trở thành trung tâm công nghệ cao hàng đầu, đồng thời nâng cao vị thế trên bản đồ công nghệ khu vực và quốc tế. Phát triển công nghiệp bán dẫn không chỉ củng cố vai trò của Thành phố, mà còn mở ra cơ hội để Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tại miền Trung, Đà Nẵng tiếp tục mở rộng quỹ đất công nghiệp với kế hoạch xây dựng và kêu gọi đầu tư các phân khu sản xuất, thương mại - dịch vụ và logistics trong khu thương mại tự do, cũng như khởi động Dự án Khu công nghiệp Hòa Ninh, diện tích 400 ha tại huyện Hòa Vang. Các tỉnh lân cận cũng lần lượt khởi động các dự án khu công nghiệp quy mô lớn, như Bình Định với Khu công nghiệp Phù Mỹ - giai đoạn I và Quảng Ngãi với Khu công nghiệp VSIP II.

Đến quý I/2025, Đà Nẵng có 6 khu công nghiệp, một khu công nghệ cao và một khu công nghệ thông tin, tổng diện tích hơn 2.500 ha, chưa có khu công nghiệp mới. Ngày 18/2, Thành phố khởi động Dự án Khu công nghiệp Hòa Ninh (Phú Mỹ 3, Đà Nẵng IP) tại Hòa Vang, quy mô 400 ha, vốn 6.204 tỷ đồng, hướng đến khu công nghiệp hiện đại, ưu tiên công nghiệp công nghệ cao. Tình hình hoạt động khu công nghiệp ổn định, giá thuê trung bình 98 USD/m2/kỳ hạn, tỷ lệ lấp đầy 79%. Đà Nẵng đẩy mạnh hạ tầng, logistics, phát triển khu thương mại tự do, thu hút công nghiệp giá trị cao. Những yếu tố này làm gia tăng nhu cầu đất công nghiệp, thu hút doanh nghiệp, nâng cao giá trị bất động sản công nghiệp.

Trong khi đó, miền Bắc tiếp tục là tâm điểm của thị trường khu công nghiệp, với tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội đạt 93%, tăng 5% so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, Hà Nội không có khu công nghiệp mới đi vào hoạt động trong quý I/2025. Hiện tại, Hà Nội có 9 khu công nghiệp và một khu công nghệ cao, với tổng diện tích gần 3.000 ha. Thị trường Hà Nội duy trì ổn định với giá thuê đất trung bình 223 USD/m2/kỳ hạn, tỷ lệ lấp đầy tăng lên 93%. Điều này phản ánh hiệu quả trong khai thác quỹ đất công nghiệp. Hiện tại, hầu hết dự án tại Hà Nội đạt tỷ lệ lấp đầy 100%.

Các khu công nghiệp và cụm công nghiệp mới được quy hoạch theo hướng công nghiệp xanh, sạch, ứng dụng công nghệ cao, đồng thời đầu tư hạ tầng kỹ thuật hiện đại, gồm hệ thống xử lý nước thải tập trung.

Tích cực đối phó với thuế đối ứng

Việt Nam vẫn có một số điều kiện thuận lợi nổi bật như chi phí lao động phải chăng, vị trí chiến lược (có chung biên giới với Trung Quốc và tiếp cận thị trường ASEAN), các ưu đãi thuận lợi... Do đó, bất chấp sự bất ổn ban đầu, những lợi thế chiến lược của Việt Nam sẽ đảm bảo sức mạnh liên tục của đất nước trong thương mại toàn cầu.

Việt Nam luôn cân bằng các mối quan hệ giữa các đối tác thương mại phương Tây và phương Đông, đảm bảo tối đa hóa lợi ích của các hiệp định thương mại toàn cầu. Một thế mạnh nằm ở các chiến lược ngoại giao thông minh của Việt Nam.

Việt Nam sẽ tiếp tục tận dụng các mạng lưới ngoại giao vững chắc của mình để đàm phán các điều khoản và miễn trừ có lợi nhất cho đất nước.

Thêm vào đó, đa dạng hóa quan hệ đối tác thương mại là một nỗ lực toàn diện khác của Chính phủ Việt Nam. Với 12 đối tác chiến lược toàn diện và 17 hiệp định thương mại tự do (FTA) có hiệu lực, Việt Nam đã xây dựng được một mạng lưới thương mại toàn cầu vững mạnh. Để giảm thiểu rủi ro từ việc quá phụ thuộc vào các nền kinh tế lớn như Hoa Kỳ và Trung Quốc, các nhà hoạch định chính sách đã tăng cường hơn nữa mối quan hệ với các thị trường mới nổi và mở rộng tham gia các khối thương mại khu vực.

Ngoài các hiệp định thương mại, lợi thế nhân khẩu học của Việt Nam đóng vai trò quan trọng, với thị trường tiêu dùng hấp dẫn, thu hút các khoản đầu tư lớn từ các nhà sản xuất đa quốc gia như IKEA, Samsung, LEGO… Các chính sách bồi dưỡng nguồn nhân lực và cải thiện hạ tầng sẽ củng cố thêm vị thế của Việt Nam như một bên đóng vai trò chủ chốt trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

David Jackson (Tổng giám đốc Avison Young Vietnam)