Xu hướng thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương quý III/2022: Dòng tiền tìm điểm trú ẩn

Phân khúc văn phòng đang phục hồi tại Úc. Ảnh: Shutterstock.

Theo Colliers, thị trường quý vừa qua vẫn cho thấy nhiều hoạt động khả quan ở các thị trường bất động sản lớn trong khu vực, mặc dù đà tăng trưởng có phần giảm sút do nhiều điều kiện kinh tế vĩ mô khó khăn như lạm phát cao và lãi suất tăng.

Colliers cũng đưa ra cái nhìn khái quát với một số thị trường chủ lực.

Cụ thể, tại Úc, làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao trên khắp thị trường cho thuê tiếp tục củng cố đà phục hồi của phân khúc văn phòng, đặc biệt ở loại hình văn phòng cao cấp. Thành phố Melbourne ghi nhận tổng giá trị giao dịch đạt hơn 1 tỷ USD. Trong khi đó tại Sydney, các thương vụ có tổng giá trị gần 420 triệu USD đang được hoàn tất. Nhiều bên bán đang tiếp tục quá trình tái định giá tài sản trong giai đoạn chuyển tiếp giữa các chu kỳ tăng lãi suất.

Colliers cho rằng, số lượng giao dịch sẽ tăng trong quý IV và thời gian tới khi giai đoạn thẩm định giá ổn định trở lại.

Tại New Zealand, các nhà đầu tư sẽ có thêm lựa chọn khi giá trị của tài sản biến động theo thị trường đang gồng bởi lãi suất cao và các hạn chế liên quan đến Covid-19 được gỡ bỏ.

Tại Trung Quốc, cũng như quý trước, giao dịch tại các đô thị lớn chủ yếu diễn ra trong phân khúc văn phòng. Tại Bắc Kinh, nhóm tài sản văn phòng chiếm 84% trong tổng giao dịch trị giá gần 4,1 tỷ Nhân dân tệ (577 triệu USD).

Dự kiến, các cơ hội đầu tư vào nhóm tài sản văn phòng có mức độ rủi ro thấp và trung bình ở khu vực trung tâm Bắc Kinh sẽ thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ở Thượng Hải, nơi văn phòng chiếm 12 trong số 21 giao dịch trị giá gần 25,06 tỷ Nhân dân tệ (3,53 tỷ USD), thị trường REIT tiếp tục thu hút các tổ chức đầu tư bên cạnh các tài sản liên quan đến lĩnh vực kinh tế mới, khoa học đời sống và dự án căn hộ cho thuê.

Tại Quảng Châu và Thâm Quyến, văn phòng chiếm khoảng 78% giá trị giao dịch 4,38 tỷ Nhân dân tệ (616 triệu USD) và các nhà đầu tư có thể sẽ tập trung vào mô hình Business Park, văn phòng, trung tâm dữ liệu và cơ sở logistics, cũng như tài sản bán lẻ ở các khu vực trung tâm.

Tại Thành Đô và Tây An, lực cầu tiếp tục đến từ khối doanh nghiệp nhà nước; riêng Tây An ghi nhận một giao dịch trị giá gần 488 triệu Nhân dân tệ (68,7 triệu USD).

Tại Hong Kong (Trung Quốc), quý này chứng kiến 25 giao dịch lớn trị giá 34,2 tỷ Đô-la Hồng Kông (4,38 tỷ USD) - tăng 93% so với quý trước - với hầu hết các thương vụ liên quan đến tài sản công nghiệp.

Colliers kỳ vọng, tâm lý đầu tư được cải thiện trong quý IV khi Hong Kong nới lỏng hơn nữa các biện pháp kiểm soát biên giới, tiếp tục mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước và toàn cầu. Lãi suất cao đẩy tỷ suất vốn hóa lên mức hấp dẫn hơn và khi biên giới Trung Quốc đại lục mở cửa trở lại, các tài sản bán lẻ ở quận trung tâm sẽ được săn lùng trong khi tài sản công nghiệp sẽ tiếp tục thu hút các tổ chức đầu tư.

Nhà ở là phân khúc mang tính phòng thủ cao ở nhiều thị trường.

Ảnh: Shutterstock.

Tại Ấn Độ, thị trường tiếp tục tăng trưởng nhờ tỷ lệ hấp thụ gia tăng ở phân khúc nhà ở, văn phòng và logistics. Nhu cầu nhà ở vẫn neo cao dù lãi suất thế chấp tăng, trong khi khách thuê văn phòng mở rộng nơi làm việc, đồng thời thăm dò các phương án không gian văn phòng linh hoạt và có đơn vị quản lý. Nhu cầu nhà ở và logistics tiếp tục nóng nhờ mùa lễ hội, trong khi phân khúc logistics sẽ đón nhận thêm dòng vốn đầu tư dự kiến gần 20 tỷ USD vào lĩnh vực sản xuất.

"Chúng tôi cũng kỳ vọng một danh sách chứng chỉ quỹ REITs niêm yết gồm tài sản văn phòng và bán lẻ lớn trong kỳ hạn 12 tháng", Colliers cho biết.

Tại Singapore, đà tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa đầu năm đã bị kìm hãm bởi lạm phát cao và lãi suất tăng, khối lượng đầu tư đạt tổng cộng 23,93 tỷ Đô-la Singapore (16,7 tỷ USD) từ đầu năm đến nay, tương đương 85% tổng số liệu năm 2021.

Giữa lúc tình hình bất định, các tác nhân tham gia thị trường sẽ đánh giá lại danh mục đầu tư, mở ra giai đoạn thẩm định và tái định giá, đồng thời kích thích sự gia tăng nhu cầu đối với các tài sản chất lượng cao và tài sản chống lạm phát. Khi bão lạm phát suy yếu và lãi suất hạ nhiệt, các nhà đầu tư tổ chức sẽ lại tìm đến Singapore để tìm kiếm cơ hội, chủ yếu trong các phân khúc thương mại, văn phòng và logistics.

Tại Hàn Quốc, các tài sản văn phòng có mức độ rủi ro rất thấp ở Seoul tiếp tục thu hút đầu tư, với khối lượng giao dịch đạt 3,1 nghìn tỷ Won (2,2 tỷ USD) trong quý III/2022, bất chấp môi trường vĩ mô cản trở hoạt động tài chính. Các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ quay trở lại thị trường sau khi nguồn tiền cần thiết được đảm bảo, mặc dù việc thiếu nguồn cung và lãi suất cao có thể ảnh hưởng đến quy mô đầu tư vào tài sản văn phòng cao cấp.

Tại Nhật Bản, đồng Yên suy yếu thúc đẩy các giao dịch xuyên biên giới, mặc dù giá cả tăng khiến nhu cầu sụt giảm và tốc độ phục hồi của thị trường từ đầu năm nay đã chững lại.

Trong thời gian tới, quan điểm duy trì lãi suất thấp của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản và quyết định nới lỏng các hạn chế biên giới đối với hầu hết khách du lịch nước ngoài dự kiến sẽ thúc đẩy tổng cầu và kích thích tăng trưởng cho phân khúc khách sạn và bất động sản du lịch, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến các nhà đầu tư nước ngoài.

Thành Nguyễn