Xử lý 12 dự án vi phạm liên quan đến Mường Thanh: Nghiêm với sai phạm, công bằng với người mua nhà

Nghị quyết yêu cầu rà soát, phân loại công trình để xem xét cho tồn tại có điều kiện hoặc buộc phá dỡ; đồng thời quy định trách nhiệm khắc phục của chủ đầu tư và cơ chế giải quyết quyền lợi cho người mua nhà.

Trong cuộc trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, Luật sư Nguyễn Doãn Hùng, Giám đốc Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) chia sẻ xung quanh những vấn đề pháp lý, cơ chế tháo gỡ khó khăn cho 12 dự án của Mường Thanh chưa từng có tiền lệ này.

- Thưa Luật sư, Nghị quyết của thành phố tháo gỡ khó khăn cho 12 dự án của Mường Thanh đặt ra những vấn đề pháp lý gì? Với những công trình đã hoàn thành, người dân đã sinh sống ổn định, nên xử lý theo hướng nào?

- Cái khó nhất ở đây là phải cùng lúc giải quyết ba yêu cầu: Giữ nghiêm kỷ cương pháp luật, bảo đảm an toàn đô thị và bảo vệ quyền lợi của những người dân không có lỗi. Công trình đã xây xong, người mua đã nhận nhà và sinh sống ổn định nhiều năm, nên nếu tháo dỡ thì hậu quả về kinh tế, xã hội là rất lớn.

Song, công trình tồn tại lâu đến đâu thì bản thân thời gian đó cũng không thể trở thành căn cứ để công nhận phần xây dựng sai quy hoạch.

Luật sư Nguyễn Doãn Hùng, Giám đốc Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội). Ảnh nhân vật cung cấp

Theo tôi, không thể xử lý theo kiểu “cào bằng”. Phải xem xét riêng từng dự án, từng tòa nhà, thậm chí từng phần công trình, trên cơ sở hồ sơ pháp lý, quy hoạch, hiện trạng thực tế, kết quả kiểm định an toàn kết cấu, phòng cháy, chữa cháy và khả năng đáp ứng của hạ tầng. Phần nào khắc phục được bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng hoặc điều chỉnh công năng đúng quy định thì có thể cho tồn tại có điều kiện, nhưng phải gắn với nghĩa vụ và thời hạn cụ thể. Phần nào không bảo đảm an toàn, vi phạm chỉ giới xây dựng hoặc không thể khắc phục thì phải xử lý dứt điểm, kể cả tháo dỡ.

Cũng cần hiểu cho đúng bản chất của “cơ chế đặc thù”. Đây là cách thức xử lý hậu quả của những vụ việc phức tạp, kéo dài, chứ không phải quyết định xóa bỏ vi phạm hay hợp thức hóa hàng loạt công trình sai phép, sai quy hoạch. Việc xem xét cho công trình tồn tại cũng không đương nhiên thay thế hay làm mất hiệu lực của các quyết định xử lý, bản án hoặc trách nhiệm pháp lý khác đã được xác lập. Thành phố cần công khai căn cứ và phương án xử lý của từng dự án để cư dân được biết, được góp ý và cùng giám sát.

- Về Nghị quyết tháo gỡ khó khăn của thành phố với 12 dự án của Mường Thanh, theo Luật sư cần có cơ chế gì để bảo vệ người mua nhà?

- Người mua nhà không phải là người quyết định quy hoạch, giấy phép xây dựng hay số căn hộ mà chủ đầu tư đưa vào công trình. Nếu họ mua nhà hợp pháp, không biết và không tham gia vào việc tạo ra vi phạm, thì không có lý do gì buộc họ gánh chi phí khắc phục thay cho chủ đầu tư.

Trường hợp công trình, căn hộ được tiếp tục sử dụng, cần có lộ trình rõ ràng để chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ, từ đó xem xét cấp Giấy chứng nhận cho người mua đủ điều kiện. Trường hợp buộc phải di dời, phải xác định minh bạch giá trị bồi thường, thời hạn chi trả, chi phí di chuyển và phương án bố trí chỗ ở thay thế. Trước khi quyết định phương án ảnh hưởng trực tiếp đến chỗ ở, tài sản và cuộc sống của người dân, cần tổ chức đối thoại với họ; đồng thời bảo đảm quyền kiến nghị, khiếu nại của người dân theo quy định.

Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt) là 1 trong 12 dự án của Mường Thanh mà thành phố Hà Nội có Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc. Ảnh Đ.Đ

Điều quan trọng hơn cả là chủ đầu tư phải thực sự có nguồn lực để thực hiện cam kết. Muốn vậy, cần xác định rõ nghĩa vụ tài chính, tài sản bảo đảm hoặc khoản ký quỹ nếu nghị quyết và phương án triển khai có quy định; phải có thời hạn, có đầu mối chịu trách nhiệm và có cơ chế xử lý khi chủ đầu tư chậm thực hiện. Nghị quyết đã nêu nguyên tắc chủ đầu tư chịu chi phí khắc phục, người mua nhà không có lỗi không phải gánh chi phí đó. Việc còn lại là tổ chức thực hiện sao cho nguyên tắc ấy trở thành quyền lợi cụ thể của từng hộ dân, chứ không chỉ dừng lại trên giấy.

- Thưa Luật sư, với các trường hợp này cần xác định trách nhiệm của chủ đầu tư như thế nào để không tạo tiền lệ hợp thức hóa vi phạm?

- Với chủ đầu tư, trách nhiệm phải được xác định theo từng hành vi và hậu quả cụ thể: Xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép; tự ý tăng diện tích, số tầng hoặc số căn hộ; thay đổi công năng; bàn giao nhà khi chưa đủ điều kiện pháp lý cùng các nghĩa vụ tài chính, bồi thường, khắc phục hậu quả. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm tương xứng với vi phạm của mình, không được đẩy thiệt hại sang cư dân hay ngân sách nhà nước.

Để không tạo tiền lệ xấu, Nghị quyết cần được thực hiện theo tiêu chí công khai, áp dụng nhất quán và đúng phạm vi 12 dự án đã nêu. Những dự án khác nếu có tình trạng tương tự thì phải được xem xét theo căn cứ và quy trình riêng, không đương nhiên được hưởng cơ chế này. Song song với đó, cần tăng cường kiểm tra, công khai tiến độ khắc phục và xử lý nghiêm vi phạm phát sinh. Theo tôi, chính sách chỉ nhận được sự đồng thuận của người dân khi vừa xử lý được sai phạm, vừa không đẩy người mua nhà ngay tình vào cảnh mất nhà, mất tài sản. Nghiêm minh với chủ đầu tư, minh bạch về trách nhiệm quản lý và nhân văn với người dân - đó là cách tháo gỡ vướng mắc mà vẫn giữ vững kỷ cương pháp luật.