Xu thế dòng vốn ngoại đổ vào bất động sản Việt Nam

Các chuyên gia tại buổi tọa đàm.

Tăng sức hút đối với dòng vốn ngoại

Theo TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, nhìn lại các chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam, dù có những điểm tương đồng nhất định về diễn biến giá, nhưng bản chất nền tảng kinh tế và cấu trúc thị trường hiện nay đã có nhiều khác biệt so với giai đoạn 2010–2012, thời điểm thị trường chứng kiến sự tăng giá mạnh của bất động sản, thậm chí vượt xa khả năng chi trả của người dân. Đà tăng giá mạnh thời điểm đó phần nào phản ánh quá trình tích lũy và chuyển đổi của nền kinh tế, dù chưa hoàn toàn tương xứng với giá trị thực tại từng khu vực.

Đến hiện tại, đã có những thay đổi về hạ tầng, cấu trúc kinh tế và dòng vốn đã tạo ra sự khác biệt mang tính “bản chất” so với giai đoạn trước. Nếu như trước đây, thị trường tăng trưởng chủ yếu dựa vào kỳ vọng và dòng tiền ngắn hạn, thì hiện nay đang dần chuyển sang dựa trên nền tảng thực chất hơn, gắn với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và hội nhập kinh tế quốc tế.

Còn theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, câu chuyện tăng trưởng dài hạn của Việt Nam tiếp tục là điểm hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế. Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, dòng dịch chuyển dân cư vào các đô thị lớn gia tăng, kéo theo nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà ở và dịch vụ.

Những yếu tố này tạo nên một hệ sinh thái đầu tư đầy tiềm năng, góp phần củng cố vị thế cạnh tranh của Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực như Malaysia, đồng thời gia tăng sức hút đối với dòng vốn đến từ các nền kinh tế phát triển như Nhật Bản hay châu Âu.

Sự tham gia ngày càng sâu của dòng vốn ngoại

Tại hội thảo, ông Ngô Thành Huấn, CEO CTCP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, đã phân loại dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam thành 4 nhóm chính, mỗi nhóm có khẩu vị rủi ro và chiến lược đầu tư khác nhau.

Nhóm thứ nhất là các nhà đầu tư Đông Bắc Á, bao gồm Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan. Đây là nhóm có khẩu vị rủi ro ở mức trung bình, khá thận trọng và đặc biệt chú trọng đến mô hình vận hành cũng như tính logic của dự án. Điểm đặc trưng trong chiến lược của họ là “đi theo chuỗi cung ứng”, tức đầu tư gắn liền với việc mở rộng sản xuất. Vì vậy, các phân khúc như khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn hay các khu vực có lợi thế về logistics thường là lựa chọn ưu tiên.

Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư đến từ Singapore, với đặc điểm nổi bật là cách tiếp cận có cấu trúc và tầm nhìn dài hạn. Nhóm này thường duy trì sự cân bằng trong khẩu vị rủi ro, nhưng sẵn sàng “đi lớn” khi nhìn thấy cơ hội rõ ràng. Các quỹ đầu tư lớn như GIC hay Temasek không chỉ đầu tư vào bất động sản mà còn mở rộng sang tiêu dùng, công nghệ và hạ tầng. Điều họ tìm kiếm là một lộ trình phát triển minh bạch, ổn định và có thể dự báo trong dài hạn.

Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư theo chiến lược “alpha”, tức tìm kiếm lợi nhuận vượt trội so với thị trường. Khác với giai đoạn trước khi thị trường mang tính “beta” – tức “nước lên thuyền lên”, đầu tư đâu cũng có thể sinh lời – nhóm này tập trung vào việc lựa chọn tài sản tốt hơn mặt bằng chung, kể cả trong những giai đoạn thị trường chưa thực sự thuận lợi. Điều này đòi hỏi các thương vụ phải có cấu trúc chặt chẽ, thường thông qua hình thức liên doanh, tái định giá tài sản hoặc tham gia vào những dự án có mức giá hấp dẫn nhưng cần năng lực phát triển.

Nhóm cuối cùng là các quỹ đầu tư cơ hội, chuyên tìm kiếm tài sản trong giai đoạn thị trường khó khăn để thực hiện mua lại, tái cấu trúc và gia tăng giá trị. Trong giai đoạn thị trường bất động sản gặp thách thức, đặc biệt như năm 2023, đã xuất hiện sự tham gia rõ nét của các quỹ lớn như VinaCapital hay Dragon Capital. Đây là những nhà đầu tư có khả năng “đi ngược chu kỳ”, tận dụng cơ hội khi thị trường điều chỉnh để tích lũy tài sản.

Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi dòng vốn ngoại đóng vai trò quan trọng nhưng vận hành theo logic chặt chẽ hơn. Nhà đầu tư không còn tìm kiếm cơ hội “lướt sóng”, mà ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường phải nâng cao chất lượng để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của dòng vốn.

Sự tham gia ngày càng sâu của dòng vốn ngoại cũng đồng nghĩa với việc gia tăng cạnh tranh ngay trên sân nhà. Điều này buộc nhà đầu tư trong nước phải thay đổi cách tiếp cận, từ tư duy “mua để chờ tăng giá” sang lựa chọn các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về chất lượng sống.