'Xuống tiền' đặt cọc mua đất khi chưa có sổ đỏ, có lấy được lại tiền?

Anh Hùng quê ở Yên Bái, sinh sống và làm việc ở Hà Nội. Sau nhiều năm lao động vất vả, anh tích góp được khoản tiền để mua một mảnh đất ở ngoại thành Hà Nội làm nơi an cư cho gia đình. Qua giới thiệu của người quen, anh biết đến một mảnh đất đẹp, giá cả hợp lý. Tuy nhiên, mảnh đất này chưa có sổ đỏ vì đang trong quá trình làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ban đầu, anh Hùng khá phân vân, nhưng vì vị trí đẹp và giá bán thấp hơn so với thị trường, anh quyết định gặp chủ đất để trao đổi. Người bán là anh Tâm, một người khá nhiệt tình và cởi mở. Anh Tâm khẳng định chắc nịch rằng chỉ vài tháng nữa là sẽ có sổ đỏ, đồng thời hứa sẽ hoàn trả tiền cọc nếu có bất kỳ vấn đề gì về pháp lý. Để chắc chắn, anh Hùng yêu cầu ký hợp đồng đặt cọc với điều khoản nêu rõ việc hoàn trả tiền nếu không ra được sổ.

Anh Hùng lo lắng sau khi "xuống tiền" đặt cọc mua mảnh đất đang trong quá trình làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ảnh: NVCC.

Dù đã ký kết hợp đồng khá rõ ràng, nhưng từ lúc đặt cọc xong, anh Hùng luôn trong trạng thái lo lắng. Những câu chuyện trên mạng về việc mất cọc, tranh chấp đất đai cứ liên tục hiện lên trong đầu. Mỗi lần nghĩ đến khoản tiền dành dụm cả đời có nguy cơ "bốc hơi", anh lại trằn trọc, không yên giấc.

Trao đổi với PV Báo Sức khỏe và Đời sống, luật sư - ThS Hoàng Thị Hương Giang (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, điểm a khoản 1, Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định: "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7, Điều 124 và điểm a, khoản 4, Điều 127 của Luật này".

Mảnh đất anh Hùng đã "xuống tiền" cọc. Ảnh: Quỳnh Mai.

Theo đó, bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp đặt cọc quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể gặp phải trường hợp bên nhận đặt cọc không phải chủ sử dụng đất hợp pháp. Giấy chứng nhận là căn cứ xác nhận ai là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thông tin biến động.

Nếu không có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thì chưa đủ cơ sở xác định họ có phải chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất hay không hay chỉ là một trong những đồng chủ sử dụng và trường hợp nếu không phải chủ sử dụng hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc này sẽ vô hiệu.

"Rất dễ phát sinh tranh chấp khi các bên không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo Hợp đồng đặt cọc. Bởi đối tượng của hợp đồng đặt cọc là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và mục đích đặt cọc để nhằm trong thời hạn nhất định hai bên tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp thỏa thuận đặt cọc không rõ ràng hoặc không thể thực hiện được thì rất dễ phát sinh tranh chấp giữa các bên", luật sư Giang nhấn mạnh.

Để đảm bảo tính hợp pháp và tránh những rủi ro, luật sư Giang đưa ra lời khuyên, mọi người cần tỉnh táo khi quyết định "xuống tiền" đặt cọc mua đất. Chỉ mua những khu đất có tính chất pháp lý rõ ràng, đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không vướng quy hoạch,...

Quỳnh Mai