10 điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Hoạt động môi giới bất động sản được siết chặt trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: Hoàng Anh.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng xin ý kiến góp ý để dự kiến thông qua vào kỷ họp Quốc hội cuối năm 2026, đồng bộ với các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở.

Với nhiều điểm mới mang tính đột phá trong các quy định về kinh doanh bất động sản, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhìn nhận, dự thảo đã có nhiều điểm đổi mới quan trọng, thể hiện rõ định hướng tiếp tục hoàn thiện thể chế theo hướng công khai, minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững.

Trong đó, đáng chú ý là các định hướng về hoàn thiện điều kiện kinh doanh bất động sản; tăng cường minh bạch thông tin dự án; chuẩn hóa hoạt động của sàn giao dịch và đội ngũ môi giới bất động sản; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường.

Đây là những nội dung có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, đồng thời củng cố niềm tin của người dân và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, qua nghiên cứu dự thảo và đối chiếu với thực tiễn hoạt động của thị trường, VARS IRE nhận thấy vẫn còn một số quy định cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ hoặc điều chỉnh nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, phù hợp với thực tiễn triển khai, hạn chế những cách hiểu khác nhau và nâng cao tính khả thi trong quá trình tổ chức thực hiện.

Gia tăng điều kiện gia nhập thị trường cho các sàn giao dịch bất động sản

Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 3 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản”.

Tại điểm h Khoản 1 Điều 8 dự thảo cũng quy định một trong các hình thức kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước là kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, kinh doanh bất động sản là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Trường hợp dự thảo được thông qua, các hoạt động môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản và kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản sẽ phải đáp ứng đồng thời các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan của Luật Đầu tư.

Do đó, dự thảo luật, cần xem xét sự khác biệt giữa hoạt động kinh doanh, phát triển sản phẩm bất động sản và hoạt động cung cấp dịch vụ bất động sản. Các hoạt động môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản về bản chất là dịch vụ chuyên môn, hỗ trợ kết nối và cung cấp thông tin cho thị trường, không trực tiếp tạo lập sản phẩm, sử dụng đất hoặc làm phát sinh các vấn đề liên quan đến quốc phòng, an ninh, trật tự xã hội hay môi trường.

Việc áp dụng chung cơ chế ngành nghề kinh doanh có điều kiện cho toàn bộ lĩnh vực này có thể làm gia tăng điều kiện gia nhập thị trường, chi phí tuân thủ và ảnh hưởng đến sự phát triển của các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và cá nhân hành nghề môi giới.

Chính vì vậy, VARS IRE đề xuất cần có một điều khoản riêng, quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản theo các hình thức sàn giao dịch, môi giới, tư vấn, quản lý để phù hợp hơn.

Nhiều sản phẩm bất động sản chưa có khái niệm cụ thể

Theo quy định tại dự thảo, các sản phẩm bất động sản được bổ sung thêm gồm: nhà có mục đích lưu trú theo quy định của pháp luật về nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng. Tuy nhiên, chưa có khái niệm cụ thể đối với các loại hình bất động sản này.

Bên cạnh đó, nghĩa trang, công viên nghĩa trang cũng là một trong những loại hình bất động sản đang phát triển trên thực tế nhưng chưa được quy định trong dự thảo.

Do đó, dự thảo luật cần bổ sung quy định nhằm xác định và phân biệt đặc điểm nhận dạng của từng loại hình bất động sản để tránh trường hợp do không có định nghĩa rõ ràng nên không biết lựa chọn áp dụng quy định pháp luật như thế nào cho phù hợp.

Cần làm rõ thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Theo Khoản 4, Điều 13 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định, sau khi bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc sau khi bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, trong thực tế, một số chủ đầu tư còn chậm trễ trong việc hoàn thiện và nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua, dẫn đến tình trạng nhiều khách hàng đã nhận bàn giao trong thời gian dài nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận.

Việc chậm trễ này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, đặc biệt trong việc xác lập đầy đủ quyền sở hữu đối với tài sản. Trong trường hợp người mua có nhu cầu thế chấp bất động sản để vay vốn, thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc các quyền tài sản khác, việc chưa được cấp giấy chứng nhận có thể trở thành rào cản, làm hạn chế khả năng khai thác giá trị của tài sản.

Do đó, dự thảo cần quy định rõ các vấn đề liên quan đến công tác nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trong đó, bao gồm xác định rõ thời hạn thực hiện công việc, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên gồm các bên tham gia giao dịch và cơ quan nhà nước, đồng thời, cần xác định rõ chế tài đối với việc vi phạm, trách nhiệm bồi thường thiệt hại của từng bên.

 Quy định các chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, thu hút sự quan tâm lớn của thị trường. Ảnh: Hoàng Anh.

Quy định mới về ủy quyền ký kết hợp đồng đặt cọc

Một trong những quy định mới của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là việc quy định các chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Trường hợp có nhiều nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư được thỏa thuận ủy quyền cho một nhà đầu tư để ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, trong thực tế triển khai dự án bất động sản, đặc biệt đối với các chủ đầu tư có quy mô lớn, việc tổ chức quản lý, điều hành và triển khai đồng thời nhiều dự án tại các địa phương khác nhau là hoạt động phổ biến.

Nhiều doanh nghiệp có hệ thống công ty con, công ty thành viên hoặc đơn vị trực thuộc được phân công thực hiện các công việc liên quan đến phát triển, kinh doanh và quản lý dự án.

Trong quá trình vận hành, các đơn vị này có thể tham gia thực hiện một số công việc theo phân công nội bộ của doanh nghiệp, trong đó có các hoạt động liên quan đến tiếp xúc khách hàng, tư vấn, hỗ trợ giao dịch và hoàn thiện thủ tục kinh doanh.

Vì vậy, việc xác định phạm vi trách nhiệm giữa chủ đầu tư và các đơn vị được giao thực hiện các công việc liên quan là vấn đề cần được lưu ý trong quá trình áp dụng quy định.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, dự thảo nên thay đổi quy định theo hướng cho phép chủ đầu tư được ủy quyền nhưng giới hạn đối tượng được nhận ủy quyền gồm: người quản lý, lao động thuộc chủ đầu tư; pháp nhân có quan hệ liên kết với chủ đầu tư, bao gồm công ty mẹ, công ty con và doanh nghiệp do chủ đầu tư nắm quyền kiểm soát hoặc chi phối theo quy định của pháp luật; doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đủ điều kiện.

Việc ủy quyền phải được thực hiện bằng văn bản và thực hiện việc công khai thông tin theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư vẫn chịu trách nhiệm toàn diện đối với việc thực hiện hợp đồng. Qua đó, quy định về đặt cọc vẫn đảm bảo được quyền và trách nghiệm của chủ đầu tư, trong khi vẫn tạo điều kiện thuận lợi cho các thủ tục pháp lý.

Cần có quy định cụ thể về phạt cọc

Theo Khoản 5, Điều 18 dự thảo quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua bất động sản từ bên đặt cọc để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua, thuê mua khi bất động sản đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này; số tiền này được tính vào số tiền thanh toán lần đầu của hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Song, trên thực tế, hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề phạt cọc, một số chủ đầu tư mặc dù thực hiện thu tiền đặt cọc đúng mức theo quy định. Trong quá trình giao dịch, phát sinh trường hợp khách hàng sau khi ký thỏa thuận đặt cọc nhưng không tiếp tục ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua do thay đổi nhu cầu, khả năng tài chính hoặc các nguyên nhân khách quan khác.

Đáng chú ý, trong một số trường hợp, mức phạt cọc mà chủ đầu tư áp dụng đối với bên mua ở mức tương đối cao so với giá trị khoản tiền đặt cọc ban đầu, dẫn đến nguy cơ tạo ra sự mất cân bằng về quyền lợi giữa các bên.

Điều này có thể khiến bên mua phải chịu thiệt hại đáng kể trong trường hợp không thể tiếp tục thực hiện giao dịch, đặc biệt khi nguyên nhân xuất phát từ những thay đổi về nhu cầu hoặc khả năng tài chính trong quá trình chuẩn bị ký kết hợp đồng mua bán.

Do đó, dự thảo cần bổ sung quy định về tổng mức phạt cọc hoặc tổng nghĩa vụ phát sinh do vi phạm nghĩa vụ đặt cọc không được vượt quá một tỷ lệ nhất định do pháp luật quy định hoặc dẫn chiếu áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự.

Siết chặt vấn đề hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Việc áp dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản là phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng. Tuy nhiên, hợp đồng mẫu hiện chỉ áp dụng hiệu quả đối với các giao dịch liên quan đến các bất động sản mới được đưa ra thị trường lần đầu. Còn đối với các bất động sản thứ cấp (đã được mua đi bán lại nhiều lần), việc áp dụng hợp đồng mẫu chưa thực sự hiệu quả.

Do đó, dự thảo luật cần mở rộng quy định theo hướng đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản thứ cấp, chỉ cần đáp ứng các điều kiện tối thiểu bắt buộc của hợp đồng, các nội dung còn lại do các bên tự thỏa thuận phù hợp với từng loại bất động sản.

Cần quy định rõ nội dung hoạt động, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch

Dự thảo hiện đang quy định sàn giao dịch có quyền và nghĩa vụ trong việc kiểm tra, bảo đảm tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. 

Tuy nhiên, thực tế, sàn giao dịch không có thẩm quyền xác nhận chính thức tình trạng ngăn chặn, tranh chấp chưa được thụ lý, nghĩa vụ thi hành án, thay đổi quy hoạch chưa cập nhật hoặc tính xác thực tuyệt đối của hồ sơ do khách hàng cung cấp. 

Do đó, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đề xuất sửa đổi theo hướng sàn giao dịch có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, thông tin về bất động sản trên cơ sở tài liệu do bên có tài sản cung cấp và dữ liệu từ cơ quan nhà nước mà sàn được quyền tiếp cận; thực hiện quy trình thẩm tra hợp lý và chịu trách nhiệm đối với lỗi của mình trong quá trình kiểm tra, niêm yết và cung cấp thông tin.

Siết chặt hoạt động hành nghề của môi giới bất động sản

Dự thảo quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. 

Quy định này chưa xác định rõ về việc cá nhân hành nghề môi giới chỉ được phép hành nghề duy nhất trong một tổ chức hay được phép hành nghề tại nhiều tổ chức dưới dạng hợp tác khi có thỏa thuận bằng văn bản hợp pháp. Ngoài ra, thị trường đang vận hành theo nhiều mô hình: nhân viên có hợp đồng lao động, cộng tác viên, đại lý, agent độc lập, đối tác bán hàng và môi giới chuyên biệt, việc quy định một cá nhân hành nghề môi giới chỉ được hành nghề duy nhất trong một tổ chức cũng ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của môi giới viên đó. 

Theo đó, dự thảo luật cần công nhận cá nhân được xem là hành nghề hợp pháp khi có quan hệ bằng văn bản với doanh nghiệp đủ điều kiện thông qua một trong các hình thức: Hợp đồng lao động; Hợp đồng cộng tác viên; Hợp đồng đại lý; Hợp đồng hợp tác kinh doanh; Hợp đồng cung cấp dịch vụ môi giới.

Mỗi môi giới viên nên có một mã hành nghề điện tử duy nhất trên toàn quốc, thể hiện tình trạng chứng chỉ, doanh nghiệp đang hợp tác, lịch sử đào tạo và tình trạng đình chỉ/xử lý vi phạm.

Tăng trách nghiệm của môi giới bất động sản đối với các giao dịch

Dự thảo quy định doanh nghiệp và cá nhân môi giới phải cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin; chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Tuy nhiên, trong một giao dịch có thể đồng thời tồn tại thông tin do chủ đầu tư/chủ tài sản/ngân hàng cung cấp, thông tin môi giới kiểm tra từ nguồn chính thức và nhận định do môi giới tự đưa ra. Nếu không quy định rõ, có thể phát sinh cách hiểu rằng chỉ cần khách hàng bị thiệt hại thì môi giới phải liên đới với chủ đầu tư hoặc chủ tài sản.

Do đó, VARS IRE đề xuất bổ sung quy định về giới hạn trách nhiệm bồi thường thiệt hại của môi giới, không mặc nhiên áp dụng trách nhiệm liên đới giữa môi giới và chủ đầu tư, chủ tài sản, trừ trường hợp có thông đồng, cùng cung cấp thông tin sai lệch hoặc cùng thực hiện hành vi gây thiệt hại.

Cần thiết thành lập tổ chức xã hội – nghề nghiệp môi giới bất động sản độc lập

Bên cạnh đó, dự thảo luật chưa ghi nhận tổ chức xã hội – nghề nghiệp môi giới bất động sản như một thiết chế hỗ trợ quản lý nhà nước và phát triển nghề nghiệp. Đây là khoảng trống trong cơ chế quản lý nghề nghiệp, chưa phù hợp với yêu cầu phát triển của thị trường và xu hướng quản lý nghề môi giới tại nhiều quốc gia, đồng thời trong bối cảnh đội ngũ môi giới ngày càng đông đảo và yêu cầu quản lý ngày càng cao, cần nghiên cứu bổ sung quy định về tổ chức này để hoàn thiện cơ chế quản lý nghề môi giới bất động sản.

Chính vì vậy, VARS IRE đề xuất bổ sung quy định về tổ chức xã hội - nghề nghiệp môi giới bất động sản là một thiết chế hoạt động độc lập trên phạm vi toàn quốc, có tư cách pháp nhân, con dấu, tài khoản và điều lệ theo quy định của pháp luật.

Tổ chức này cần được quy định rõ địa vị pháp lý, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế phối hợp giữa tổ chức xã hội - nghề nghiệp môi giới bất động sản với Bộ Xây dựng, các bộ, ngành và địa phương trong công tác quản lý hoạt động môi giới bất động sản, qua đó đóng góp vào sự phát triển bền vững chung của thị trường.