3 nút thắt được tháo gỡ trong Nghị quyết 'đặc biệt' về nhà ở xã hội

Đơn giản hóa thủ tục hành chính với lựa chọn nhà đầu tư

Chiều nay 29/5/2025, với 461/463 đại biểu có mặt tán thành, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (gọi tắt là Nghị quyết). Nghị quyết có hiệu lực từ 01/6/2025 và áp dụng trong thời hạn 5 năm, trừ một số điều về thành lập quỹ Nhà ở quốc gia, giao chủ đầu tư, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội (NƠXH) có hiệu lực từ 01/7/2025.

Trao đổi với Báo Công Thương, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết, việc thông qua Nghị quyết đã đơn giản hóa thủ tục hành chính với lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NƠXH. Cụ thể, theo Luật Nhà ở 2023 có hai cơ chế lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NƠXH gồm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Theo Điều 5 Nghị quyết cho phép UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không phải tổ chức đấu thầu với các dự án NƠXH. Mặt khác, để rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục lập dự án NƠXH, Nghị quyết có cắt giảm một số thủ tục hành chính sau cho chủ đầu tư (nêu rõ tại Điều 6 và Điều 7) gồm: Không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500; không phải thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (thiết kế cơ sở) tại cơ quan xây dựng; việc thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy được thực hiện lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình thì được miễn giấy phép xây dựng.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, Nghị quyết ‘đặc biệt’ đã tháo gỡ khâu phức tạp nhất trong triển khai các dự án nhà ở xã hội. Ảnh: Ngọc Tiến

“Các thay đổi trên sẽ góp phần cải cách thủ tục hành chính, giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho doanh nghiệp đầu tư dự án NƠXH. Ví dụ, riêng với việc bỏ thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đã góp phần giảm được khoảng 10 tháng. Khi cắt giảm các bước khác như nhiệm vụ quy hoạch, thẩm định báo cáo khả thi, thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy cũng góp phần giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính”, luật sư Tuấn phân tích.

Nhiều cơ chế tài chính mới thúc đẩy sự phát triển của NƠXH

Cũng tại Nghị quyết vừa được Quốc hội thông qua, nhiều cơ chế tài chính mới đã được “khơi thông” nhằm thúc đẩy sự phát triển của NƠXH. Cụ thể, tại Điều 4 Nghị quyết quy định về Quỹ nhà ở quốc gia ở Trung ương (do Chính phủ thành lập) và quỹ nhà ở địa phương (do UBND tỉnh thành lập). Quỹ nhà ở quốc gia là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nước cấp, nguồn từ tiền bán tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất và nguồn hợp pháp khác.

Quỹ này sẽ được sử dụng với mục tiêu đầu tư xây dựng NƠXH, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội của dự án NƠXH để cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê. Điểm đáng lưu ý là quỹ này không dành cho các đối tượng mua hoặc thuê mua NƠXH.

“Đây là điểm rất hợp lý vì đảm bảo tính bền vững của quỹ. Bởi nếu quỹ hỗ trợ cho cả đối tượng mua hoặc thuê mua NƠXH, thì việc cân đối của quỹ có thể gặp khó khăn về dài hạn, bảo đảm nguồn lực nhà nước được tập trung đúng vào các nhóm khó khăn nhất”, luật sư Tuấn nhận định.

Một khu đất xây dựng nhà ở xã hội tại huyện Đông Anh, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Tiến

Ngoài ra, việc xác định giá bán, giá thuê mua NƠXH của chủ đầu tư cũng có nhiều thay đổi theo hướng tích cực. Theo quy định trong Luật nhà ở 2023 hiện hành, chủ đầu tư phải trình cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh thẩm định giá bán 2 lần. Cụ thể, lần 1 khi dự án NƠXH mở bán và lần 2 sau khi dự án nghiệm thu, quyết toán về chi phí đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật.

Để đơn giản thủ tục hành chính cho chủ đầu tư, Nghị quyết cho phép chủ đầu tư (trên cơ sở thuê tổ chức tư vấn) sẽ tự xác định giá bán, thuê mua NƠXH. Khi dự án hoàn thành, quyết toán về chi phí đầu tư, chủ đầu tư sẽ chỉ cần gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh kiểm tra giá bán, giá thuê mua NƠXH một lần duy nhất.

Quy định trên đã thể chế hóa kịp thời yêu cầu về cải cách thủ tục hành chính, chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, gắn với tăng cường giám sát, tạo chủ động cho chủ đầu tư tại Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 04/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân.

Ngoài ra, Điều 11 Nghị quyết cho phép UBND cấp tỉnh sử dụng vốn ngân sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạo mặt bằng “sạch” cho chủ đầu tư dự án NƠXH; đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ngoài phạm vi dự án.

"Đây là một điểm quan trọng bởi chủ đầu tư nào khi triển khai dự án cũng đều có mong muốn tiếp cận được với quỹ đất đã bồi thường giải phóng mặt bằng. Đây luôn là khâu phức tạp và kéo dài nhất trong quá trình thực hiện dự án NƠXH, đặc biệt tại các dự án NƠXH độc lập", luật sư Tuấn khẳng định.

Điều chỉnh đối tượng thụ hưởng chính sách NOXH một cách hợp lý

Một điểm đặc biệt nữa trong Nghị quyết vừa được Quốc hội thông qua đó là việc điều chỉnh đối tượng thụ hưởng chính sách NƠXH. Cụ thể, tại Điều 10 Nghị quyết bổ sung một số đối tượng như doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã (không chỉ bị giới hạn trong phạm vi khu công nghiệp như khoản 12 Điều 76 Luật Nhà ở 2023), cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập được thuê nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, người lao động của mình ở, bao gồm cả công nhân, người lao động là người nước ngoài.

“Quy định trên góp phần hỗ trợ các doanh nghiệp thuê NƠXH để chủ động về chỗ ở cho người lao động của mình, tạo thuận lợi trong việc tham gia sản xuất, kinh doanh”, luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích.

Có thể thấy, việc Quốc hội biểu quyết thông qua Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH đã chính thức "khơi thông" nhiều điểm nghẽn trong việc phát triển nhà ở xã hội. Đây là những cơ chế, chính sách mà rất nhiều doanh nghiệp, người dân đã và đang chờ đợi thời gian qua. Nghị quyết này đã tháo gỡ nhiều điểm nghẽn và chắc chắn sẽ là cơ sở vững chắc để triển khai thành công Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030".

Ngọc Tiến