50m2 mới được tách thửa, Hà Nội có hạ được 'sốt đất'?

Tách thửa đất không được phá vỡ quy hoạch chung

TP Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất. Theo đó, nếu tách thửa không hình thành lối đi mới tại phường, thị trấn, thửa đất phải đảm bảo diện tích không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên.

Với các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa là 80m2, các xã vùng trung du là 100 m2 còn các xã miền núi tối thiểu 150m2. Trường hợp tách thửa có hình thành lối đi, chiều rộng mặt cắt ngang của lối đi được yêu cầu từ 3,5 m với thị trấn, 4 m trở lên với khu vực đồng bằng và 5 m trở lên với trung du, miền núi.

Quy định mới về tách thửa đất được kỳ vọng tạo ra quy hoạch tốt cho Hà Nội.

Với đất phi nông nghiệp, dự thảo quy định áp dụng cho các thửa đất không thuộc trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án. Tại phường, thị trấn, với đất thương mại dịch vụ, thửa đất mới phải có chiều rộng giáp đường giao thông từ 10m trở lên, diện tích tối thiểu 400m2. Với các loại đất phi nông nghiệp khác, thửa đất phải có chiều rộng trên 20 m, diện tích tối thiểu 1000m2. Tại các xã khác, đất thương mại dịch vụ được tách thửa phải có diện tích không dưới 800m2 và đất phi nông nghiệp khác không dưới 2.000m2.

Hiện việc tách thửa ở Hà Nội áp dụng theo Quyết định số 20/2017. Theo đó, lô đất sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu 30 m2 với các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở mới (tối thiểu) với các địa bàn còn lại.

Ông Lê Thanh Nam, Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội cho biết, đây là những dự thảo quan trọng nhằm cụ thể hóa và quy định chi tiết, hướng dẫn đầy đủ các điều, khoản, điểm mà Luật Đất đai năm 2024, Nghị định liên quan của Chính phủ và những nội dung đặc thù của thành phố.

Các quy định phân lô, tách thửa đất, ngoài tuân thủ tiêu chí về diện tích, hạ tầng kỹ thuật, còn phải cân nhắc kỹ lưỡng về quy hoạch đô thị và không gian sống, tránh tình trạng quá tải, gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội.

Việc tách thửa đất cũng cần tính đến các yếu tố phát triển bền vững về lâu dài, tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều này để đảm bảo cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục tiêu phát triển thành phố văn minh, hiện đại, chú trọng duy trì các giá trị văn hóa và lịch sử của Thủ đô.

Có hạ được cơn 'sốt đất'?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai 2024 thể hiện bước tiến mới trong quản lý đất đai ở rất nhiều quy định chi tiết. Việc siết chặt, không cho phép phân lô bán nền cũng là một biện pháp được cho là có tác động lớn đến thị trường nhà đất khi luật có hiệu lực.

"Cấm việc phân lô, tách thửa ở các đô thị, chỉ sử dụng cách thức này ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho những hộ gia đình tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường là cần thiết. Việc chia lô, tách thửa khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh, điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên. Đất sốt đầu tiên là ở đất nền, sau đó mới ở loại bất động sản khác", GS.TSKH Đặng Hùng Võ nói.

Chuyên gia đánh giá, để sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất, đặc biệt là ở các đô thị lớn hiện nay cần phải thực hiện theo cơ chế vốn hóa đất đai, có các phương thức chuyển đất đai thành vốn được tính bằng tiền. Dẫn kinh nghiệm phát triển đô thị ngay tại TP Đà Nẵng cho thấy, việc đầu tư phát triển hạ tầng luôn mang lại giá trị đất đai tăng thêm, bù đắp toàn bộ số tiền đã bỏ ra, đem lại lợi ích cho cả chính quyền và người dân, tránh trông chờ vào vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Việc phân lô, tách thửa thường diễn ra manh mún, tự phát, không theo quy hoạch dễ dẫn đến làm khó cho triển khai đồng bộ hạ tầng xã hội nên cần thiết phải siết chặt. Về lâu dài, cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn; sau đó công khai để người dân biết và đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống thay vì "hàng lậu".

Một số chuyên gia đề xuất, để thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các thủ tục đất đai, nhất là chia tách và hợp thửa đất, cần xây dựng và triển khai cổng thông tin điện tử chuyên về đất đai để người dân có thể dễ dàng tra cứu thông tin, nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ xử lý trực tuyến.

Việc xác định chỉ giới đường đỏ trong các khu vực nội đô và những nơi có hạ tầng, quy hoạch rõ ràng cần ứng dụng công nghệ hiện đại, không làm phát sinh thêm chi phí hoặc thủ tục hành chính. Đối với vùng có địa hình phức tạp, việc quản lý đất đai và thực hiện các quy định về tách thửa gặp nhiều trở ngại, do đó cần có sự quan tâm, hỗ trợ từ các cơ quan chức năng.

Theo GS Đặng Hùng Võ, kinh nghiệm quốc tế cho thấy công cụ duy nhất để giữ ổn định thị trường BĐS nhà ở là xây dựng một sắc thuế hợp lý về bất động sản trên nguyên tắc: lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản chỉ ngang với lợi nhuận trong kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung cấp dịch vụ. Cần đánh thuế cao đối với những trường hợp sử dụng nhà đất với diện tích lớn hơn mức phù hợp cho cuộc sống. Khi con người không dễ dàng làm giàu được từ nhà đất thì thị trường bất động sản mới có cơ hội ổn định và kinh tế hàng hóa mới phát triển.

Tô Hội