'Ăn theo' bảng giá đất mới

Bất động sản giá tốt ở những khu vực gần kề TP.HCM được quan tâm.

Thấp thỏm tâm lý “nước lên thuyền lên”

Hiện tại, TP.HCM chưa đưa ra bảng giá đất cụ thể, nhưng dự kiến giá đất sẽ được điều chỉnh tăng từ 5-30 lần, cá biệt lên đến 50 lần ở một số quận/huyện trên địa bàn thành phố so với hiện tại (nếu không tính đến hệ số điều chỉnh) đã tác động mạnh đến tâm lý của nhiều nhà đầu tư.

Chị Hồng Phượng - nhân viên môi giới một dự án ở Bình Dương chia sẻ, gần đây đã xuất hiện nhóm nhà đầu tư đi săn bất động sản trở lại, phân khúc được nhắm tới là đất nền dự án, căn hộ và nhà phố.

Theo nhân viên môi giới này, một trong những nguyên nhân thúc đẩy nhà đầu tư xuống tiền lúc này là bởi chủ đầu tư đang áp dụng nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn và đặc biệt là mức giá còn “mềm”.

Đơn cử, tại khu Green Emerald A - nơi môi giới này đang bán hàng, điều thu hút khách hàng là sản phẩm có giá bán phù hợp với số đông, dao động quanh mức 2,3-2,4 tỷ đồng/ sản phẩm. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất cho khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính cho đến khi nhận nhà.

“Nhiều khách hàng toan tính rằng, từ ngày 1/8/2024, khi các luật mới liên quan đến bất động sản chính thức có hiệu lực, giá thuế đất sẽ tăng lên và kéo giá bất động sản tăng theo nên tranh thủ mua hàng trong đợt này. Thực tế, nhiều người đã xuống tiền vì sang tháng 9, chủ đầu tư sẽ điều chỉnh giá bán tăng thêm 3-5%”, nhân viên môi giới này cho hay.

Chị Trần An - nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM cũng cho biết, dù hoạt động mua bán ồ ạt chưa diễn ra, nhưng một số đội nhóm nhà đầu tư có động thái “đi trước đón đầu” khi đang tìm mua bất động sản giá tốt ở những khu vực gần kề TP.HCM.

“Bất động sản khó có thể xuống giá khi đang có nhiều yếu tố hỗ trợ, đặc biệt là về cơ chế, chính sách. Thị trường có động lực để phát triển và khả năng cao sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới”, nhà đầu tư này nhấn mạnh.

Thực tế, bên cạnh thông tin tích cực về chính sách, câu chuyện đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông tại các khu vực gần kề TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương… đã tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản nơi đây.

Đơn cử, tại Đồng Nai, thông tin hợp long cầu Bạch Đằng 2 nối liền 2 tỉnh Đồng Nai - Bình Dương, hay việc sân bay Long Thành được đẩy tăng tiến độ… nhận được sự quan tâm lớn của giới đầu tư địa ốc.

Trong khi đó, tại Long An, các tuyến đường trọng điểm kết nối giao thông liên vùng cũng liên tục được rót vốn từ đầu năm 2024 đến nay, chẳng hạn dự án xây dựng 3 cầu trên đường tỉnh 827E nối TP.HCM với Long An, Tiền Giang; khởi công xây dựng đường Lương Hòa - Bình Chánh đoạn qua Long An… Ngoài ra, loạt công trình kết nối liên kết vùng như các tuyến đường Vành đai 3, Vành đai 4, Quốc lộ 50B, Quốc lộ N1… được xúc tiến đầu tư và nâng cấp, tất cả tạo thành điểm kết nối và là bệ đỡ cho những dự án bất động sản liền kề TP.HCM.

Nhà đầu tư bắt đầu đi săn bất động sản trở lại.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam đánh giá, thị trường vào “guồng quay mới”, dòng tiền vào bất động sản có dấu hiệu gia tăng… đang là những điểm sáng của thị trường bất động sản phía Nam nói chung, khu vực liền kề TP.HCM nói riêng.

Nhiều người mua nhà tranh thủ giai đoạn đầu luật mới đi vào thực tiễn để tìm kiếm sản phẩm phù hợp trước khi mặt bằng giá có thể tăng lên trong giai đoạn tới. Họ cũng hiểu rằng, “sân chơi” bất động sản trong chu kỳ tiếp theo sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ.

Chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực, tài chính, kinh nghiệm, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực… mới có cơ hội đi tiếp. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nguồn cung chất lượng ra thị trường sẽ hạn hẹp hơn, giá có thể cao hơn. Vì thế, động thái “đi trước đón đầu” cũng thể hiện cho tầm nhìn của nhà đầu tư, cho dù trước mắt những khó khăn của thị trường địa ốc vẫn còn hiện diện.

Đâu là “điểm rơi” của thị trường?

Theo TS. Phạm Anh Khôi - chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản, khi điều chỉnh bảng giá đất tăng thì chi phí phát triển dự án sẽ cao hơn trước. Chủ đầu tư phải nâng giá thành sản phẩm, kéo theo giá sơ cấp trên thị trường tăng lên.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư, DKRA Group phân tích, có 3 nhóm đối tượng chính chịu tác động từ việc bảng giá đất tăng. Đầu tiên là người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Mức chi phí chuyển đổi thành đất thổ cư phải nộp sẽ tăng cao hơn so với hiện nay, mức độ tăng ra sao sẽ cần có hướng dẫn triển khai một cách cụ thể.

Tiếp đó là những hộ dân bị ảnh hưởng bởi công tác giải phóng đền bù mặt bằng, được bố trí tái định cư sẽ có những lợi thế nhất định trong mức giá đền bù cũng như việc xác định giá tái định cư vốn phức tạp và tiêu tốn nhiều thời gian như trước đây.

Việc áp dụng bảng giá đất vào tính tiền thuế đất cũng được cho là có tác động nhất định làm tăng tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhưng chỉ được áp dụng sau khi thời hiệu của bảng giá đất hiện hành kết thúc hiệu lực vào ngày 31/12/2026.

Cuối cùng là doanh nghiệp, bảng giá đất mới sẽ làm tăng tiền đền bù, giải phóng mặt bằng, từ đó làm gia tăng chi phí phát triển quỹ đất. Mặc dù vậy, mức độ ảnh hưởng sẽ không quá lớn do tiền sử dụng đất phải nộp của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay chủ yếu được xác định dựa trên phương pháp thặng dư.

Mặt khác, các chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt là phân khúc căn hộ, thường chiếm từ 20% đến dưới 50% cơ cấu tổng chi phí của một dự án. Do đó, những tác động trên đối với doanh nghiệp vẫn trong tầm kiểm soát.

Ngoài ra, khi thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai được khơi thông sẽ rút ngắn thời gian thực hiện giải phóng mặt bằng, từ đó giúp doanh nghiệp tiết kiệm được các chi vận hành, lãi vay…, gia tăng hiệu quả triển khai dự án.

“Thông thường, một sắc luật mới thông qua cần khoảng 6-12 tháng để thực sự đi vào cuộc sống. Do đó, tôi cho rằng, ‘điểm rơi’ của thị trường có thể sẽ diễn ra từ giữa năm 2025 và đạt đỉnh vào năm 2026. Khi đó, tín hiệu hồi phục sẽ thực sự rõ nét và chúng ta có thể đón đầu một chu kỳ phát triển mới”, ông Thắng nói.

Việt Dũng