Áp dụng hệ số K, tiền sử dụng đất có thể gấp 2–2,6 lần

Đề xuất báo trước ít nhất 6 tháng nếu tăng số tiền phải nộp về đất

Theo ông Nguyễn Văn Đính, khi bảng giá đất kết hợp với hệ số K phản ánh sát hơn giá giao dịch thực tế, Nhà nước có cơ sở thu đúng, thu đủ các khoản thu từ đất.

Với người có đất bị thu hồi, cách tính này có thể giúp mức bồi thường tiệm cận giá trị quyền sử dụng đất, nhất là ở những nơi giá trong bảng giá còn chênh lệch nhiều so với giá giao dịch.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)

Với doanh nghiệp, ông Đính nhấn mạnh là rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính. Ông dẫn trường hợp dự án được giao đất với thời hạn 50 năm nhưng phải chờ nhiều năm để giá đất được phê duyệt.

Đến khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thời hạn sử dụng đất chỉ còn 30–40 năm. Theo ông, áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K có thể giúp rút ngắn khâu định giá và giảm thời gian chờ của doanh nghiệp.

Để hệ số K theo kịp thị trường, VARS kiến nghị rà soát hằng năm, đồng thời nghiên cứu ngưỡng biến động giá khoảng 20% để xem xét rà soát ngay trong năm.

Hội đề xuất công khai dữ liệu và phương pháp tính, quy định rõ cách xác định hệ số ở những khu vực có ít giao dịch hoặc thiếu thông tin về giá.

Với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính, VARS đề nghị thông báo trước ít nhất 6 tháng. Theo ông Đính, người dân cần thời gian thu xếp nguồn tiền, còn doanh nghiệp cần biết khoản phải nộp có thể thay đổi ra sao để tính chi phí ngay từ khi lập dự án.

Độ tin cậy của hệ số K, theo Chủ tịch VARS, phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu đầu vào. Khi thông tin giao dịch được quản lý chặt hơn, tình trạng kê khai giá sai lệch, thổi giá có thể được hạn chế.

Ông cho rằng việc mở rộng áp dụng hệ số K cần đi cùng với tiêu chuẩn dữ liệu giá và trách nhiệm công khai căn cứ tính toán.

Chi phí đất tăng, giá nhà khó giảm

Theo tính toán được ông Đính, khi áp dụng cơ chế này tiền sử dụng đất tại một dự án có thể gấp 2–2,6 lần mức trước đây. Khoản chênh lệch đáng kể hơn với những dự án sử dụng diện tích lớn, bởi chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30–40% giá thành nhà ở.

Áp lực lên giá bán còn đến từ chi phí vật liệu xây dựng, nhân công và vốn. Khi các khoản này cùng tăng, doanh nghiệp có ít dư địa giảm giá.

Tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà ở còn hạn chế trong khi nhu cầu tiếp tục tăng. Đây là cơ sở để ông Đính nhận định giá nhà và hệ số K đều khó giảm trong những năm tới.

Dù vậy, ông cho rằng hệ số K có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Khi nhu cầu vượt nguồn cung và giá giao dịch đi lên, hệ số K có xu hướng tăng theo.

Khi có thêm nguồn cung và giá bất động sản hạ nhiệt, hệ số này cũng có thể giảm. Việc rà soát định kỳ, theo VARS, sẽ giúp hệ số phản ánh được biến động theo cả hai chiều.

Với người mua nhà để ở, ông Đính cho rằng những người đã chuẩn bị được nguồn tài chính có thể tìm hiểu thị trường từ sớm.

Theo ông, người có nhu cầu thực và người đủ năng lực tài chính không nên bỏ lỡ giai đoạn này, nhất là khi lãi suất vừa trải qua một giai đoạn neo cao và đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá tài sản thường không phản ứng ngay lập tức mà có độ trễ nhất định.

Vì thế, nếu chờ đến khi lãi suất giảm rõ rệt, thị trường phục hồi và giá nhà phản ánh đầy đủ những thay đổi đó thì người mua có thể đã bỏ lỡ giai đoạn thuận lợi nhất cả về giá và khả năng đàm phán.