Áp lực lãi suất 'phả hơi nóng' vào doanh nghiệp bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua chứng kiến làn sóng điều chỉnh nâng lãi suất trên diện rộng và động thái kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đặc thù của BĐS là phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay. Bất kỳ sự thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả và kỳ vọng của các chủ thể trên thị trường. Giai đoạn tiền rẻ khép lại đang buộc các nhà phát triển phải tái cấu trúc tư duy, chuyển từ mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang dài hạn.

Dưới góc nhìn của Chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển, vấn đề lãi suất tăng cao từ cuối 2025 đến nay chưa ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường BĐS như giai đoạn 2012, cũng chưa gay gắt như hồi 2022, tuy nhiên những tác động đem lại khá tương tự. Diễn biến này sẽ tác động đến thị trường trong cả giai đoạn 2026 - 2028, trong đó có cả những doanh nghiệp triển khai dự án.

Doanh nghiệp thận trọng

Nhiều doanh nghiệp BĐS đã tiếp cận năm 2026 với góc nhìn thận trọng trong bối cảnh lãi suất. (Ảnh minh họa: Hoàng Huy).

Ban Tổng Giám đốc CTCP Trường Thành Energy Group (mã: TEG) đánh giá, tình hình lãi suất tăng trở lại vào cuối năm 2025 và xu hướng giới hạn tín dụng vào BĐS của Ngân hàng Nhà nước sẽ là những rào cản trong ngắn hạn đối với thị trường. Năm 2026, TEG sẽ chọn thời điểm phù hợp để thoái vốn 2 dự án BĐS, tập trung nguồn lực cho mảng năng lượng.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026 (lần 1) diễn ra vào ngày 27/3, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn C.E.O (mã: CEO) đã chia sẻ, doanh nghiệp BĐS muốn phát triển, muốn chạy nhanh thì tiền phải dồi dào và rẻ.

Tình hình cuối năm 2025 vẫn khả quan, tuy nhiên bắt đầu từ đầu năm 2026 mọi thứ bắt đầu đảo chiều, dòng tiền vào BĐS bị thắt chặt hơn, lãi suất tăng rất cao. Điều này không chỉ tác động đến các nhà phát triển BĐS, mà còn tác động đến toàn bộ thị trường địa ốc.

Doanh nghiệp bán hàng phải có người mua, trong khi lãi suất tăng, người dân không phải lúc nào cũng vay được. Theo ông Bình, rất khó để có một thị trường BĐS phát triển trong ngắn hạn, thậm chí khó khăn năm nay còn lớn hơn năm ngoái.

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) lên kế hoạch kinh doanh năm 2026 với doanh thu hợp nhất 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng, đồng loạt giảm 37% và 28% so với kết quả năm 2025, trong bối cảnh thị trường BĐS tiếp tục đối mặt áp lực lãi suất cao và thanh khoản suy yếu.

Theo VNDirect, một số dự án BĐS của Tập đoàn PC1 (mã: PC1) sẽ phải chờ đến giai đoạn 2027 - 2028 mới tạo ra dòng doanh thu bởi lãi suất tăng hiện nay sẽ phần nào ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện trong 2026.

CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (mã: IJC) dự báo, thị trường BĐS 2026 vẫn đối mặt với không ít thách thức, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, lãi suất cho vay trong những tháng đầu năm 2026 đã điều chỉnh lên mức cao hơn đáng kể. Doanh nghiệp đã thận trọng đặt mục tiêu lợi nhuận sau thuế 541 tỷ đồng, giảm 9% so với kết quả 2025...

Bức tranh có thể sáng sủa hơn từ nửa cuối năm

VinaCapital dự báo các ngân hàng sẽ quay trở lại đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư và mở rộng tín dụng BĐS vào cuối năm. (Ảnh minh họa: Hạ Vũ).

Trong báo cáo chiến lược năm 2026, nhóm phân tích của VinaCapital cho biết, lãi suất cho vay mua nhà ở nhiều ngân hàng đã tăng lên khoảng 11% từ cuối năm 2025, góp phần khiến tình trạng tồn kho gia tăng với một số chủ đầu tư.

Nhìn lại giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng lướt sóng trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên đến cuối 2025, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, người mua để ở cũng thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao hoặc các dự án chất lượng thấp, hay các sản phẩm chưa có pháp lý/nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị đóng băng và lượng hàng tồn kho gia tăng.

Ngoài ra thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành các định hướng yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức thận trọng hơn, đặc biệt đối với lĩnh vực cho vay BĐS.

VinaCapital cho rằng lập trường thận trọng này sẽ không kéo dài sang nửa cuối năm. Lý do bởi phát triển BĐS là một trong ba động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP năm nay, chưa kể mối liên hệ giữa "hiệu ứng của cải" lan tỏa từ BĐS và tiêu dùng.

Giả định môi trường vĩ mô ổn định trong nửa đầu 2026, VinaCapital dự báo các ngân hàng sẽ quay trở lại đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư và mở rộng tín dụng BĐS vào cuối năm. Qua đó, giúp thị trường địa ốc phục hồi, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới.

Kịch bản diễn biến tại Việt Nam trong năm 2026 sẽ không giống với Trung Quốc năm 2020. Thị trường BĐS nước ta khác biệt đáng kể khi tỷ lệ nhà trống vẫn dưới 5%, trong khi Trung Quốc ở mức hơn 25%. Mức độ tăng giá gần đây của Việt Nam phản ánh tình trạng thiếu nguồn cung, thay vì xây dựng đầu cơ quá mức - vốn là đặc trưng bong bóng BĐS của Trung Quốc.

Nhật Linh