Áp lực từ 'cơn khát' vốn bất động sản

Theo báo cáo cập nhật, dù tín dụng tăng trưởng mạnh, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn giữ quan điểm thận trọng, chưa có động thái nới thêm "room" tín dụng cho các ngân hàng thương mại kể từ lần điều chỉnh cuối tháng 7/2025. Dự báo từ Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), tăng trưởng tín dụng cả năm có thể vượt mốc 18%.

Tại Hà Nội, hoạt động ngân hàng ghi nhận những con số ấn tượng. Ước tính đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn đạt hơn 5,57 triệu tỷ đồng, tăng tới 23,65% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, cơ cấu tín dụng dịch chuyển tích cực khi dòng vốn tập trung vào các động lực tăng trưởng thực: cho vay doanh nghiệp nhỏ và vừa chiếm hơn 20%, nông nghiệp nông thôn chiếm hơn 10% và xuất khẩu chiếm trên 5%.

Tính đến cuối tháng 9/2025, tín dụng bất động sản đã tăng hơn 26% so với cuối năm ngoái.

Thanh khoản hệ thống tại Thủ đô cũng rất dồi dào với tổng nguồn vốn huy động đạt hơn 6,8 triệu tỷ đồng (tăng 12,26% so với đầu năm). Mặt bằng lãi suất duy trì ổn định nhờ sự điều tiết của NHNN, với lãi suất cho vay bình quân phổ biến từ 6,5 - 8,9%/năm, riêng các lĩnh vực ưu tiên chỉ ở mức 4%/năm. Tỷ lệ nợ xấu được kiểm soát ở mức 1,59%.

Mặc dù các chỉ số vĩ mô tích cực, giới chuyên gia lại bày tỏ lo ngại về "sức khỏe" thực sự của dòng tiền khi dư nợ bất động sản phình to. Tính đến cuối tháng 9/2025, tín dụng bất động sản đã tăng hơn 26% so với cuối năm ngoái, trong đó tín dụng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng gần 53% và với cá nhân kinh doanh bất động sản tăng gần 8%.

Trong phân khúc tín dụng kinh doanh cho doanh nghiệp, dư nợ cho vay với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, các dự án phát triển nhà ở tăng tới 87%, điều này lý giải vì sao cung bất động sản quý III/2025 tăng mạnh.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cảnh báo tại Diễn đàn đầu tư 2026: Thị trường đang rơi vào trạng thái "mua cao, bán cao", phụ thuộc nặng nề vào tâm lý đầu cơ lướt sóng thay vì giá trị thực từ dòng tiền cho thuê. Tại Hà Nội, giá bất động sản đã tăng 112% trong 5 năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với thu nhập người dân, dẫn đến thanh khoản suy yếu và nhiều dự án bị bỏ trống.

Thực tế từ báo cáo tài chính quý III/2025 của các ngân hàng lớn như VPBank hay MB cũng cho thấy tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm từ 10% đến gần 23% tổng dư nợ. Dù nguồn cung tại các đô thị lớn như TP.HCM có cải thiện, nhưng lượng giao dịch thực tế lại không tương xứng, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng tài sản.

Trước áp lực dòng vốn lệch pha, NHNN đã ban hành Thông tư 14/2025/TT-NHNN quy định chặt chẽ hơn về tỷ lệ an toàn vốn, nhằm nắn dòng tín dụng vào sản xuất kinh doanh và hạn chế rủi ro đầu cơ.

Ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia kinh tế, CEO AFA Group cũng cảnh báo dòng tiền đổ vào bất động sản đang có dấu hiệu xoay chuyển. Cụ thể, theo chuyên gia này, tốc độ tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản quý III/2025 chậm lại so với quý trước, đặc biệt là với cá nhân. Giá nhà quá cao và lãi vay đang tăng trở lại được coi là nguyên nhân chính.

Một minh chứng nữa cho dòng tiền đổ vào bất động sản đang chững lại là số lượng giao dịch đang sút giảm. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng giao dịch bất động sản quý III/2025 giảm 13%. Trong đó, riêng giao dịch chung cư và nhà riêng lẻ giảm gần 15%, giao dịch đất nền cơ bản ổn định.

Các chuyên gia nhận định, việc kiểm soát chặt chẽ các khoản vay đầu cơ, lướt sóng là bước đi cần thiết lúc này. Một thị trường bất động sản tăng trưởng nóng nhưng thiếu thanh khoản và xa rời giá trị thực sẽ là rào cản lớn cho mục tiêu phát triển bền vững của nền kinh tế trong năm 2026.

Tình trạng tín dụng chảy mạnh vào bất động sản, dù có thể giúp tăng trưởng kinh tế trong ngắn hạn, nhưng nếu không được kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng về mặt thanh khoản và tính bền vững của thị trường. Cơ quan quản lý cần có những biện pháp quyết liệt để kiềm chế đầu cơ, từ đó thúc đẩy sự phát triển thực chất và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.

Thanh Hoa