Áp lực từ thị trường tài chính góp phần đẩy giá thuê nhà tại Mỹ tăng cao

Bên cạnh các yếu tố như lạm phát, thiếu nguồn cung và chi phí xây dựng tăng, nhiều chuyên gia cho rằng cơ chế tài chính trên Phố Wall cũng đang góp phần tạo áp lực khiến giá thuê nhà tại Mỹ tiếp tục tăng, ảnh hưởng đến khả năng chi trả của hàng triệu hộ gia đình.

California hiện là bang có giá nhà trung bình cao nhất Mỹ, trong khi phí bảo hiểm nhà được dự báo tăng mạnh trong năm 2026. Ảnh: Đoàn Hùng - P/v TTXVN

Theo phân tích đăng trên tạp chí The Time, nhiều thương vụ mua bán các khu chung cư tại Mỹ được xây dựng trên giả định rằng giá thuê sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới. Điều này khiến áp lực tăng giá thuê xuất hiện ngay từ giai đoạn thẩm định và cấp vốn cho các dự án bất động sản.

Trong mô hình tài chính hiện nay, các tòa nhà chung cư được định giá dựa trên dòng tiền cho thuê kỳ vọng trong tương lai. Giá trị tài sản càng cao thì nhà đầu tư càng có thể vay được khoản vốn lớn hơn để thực hiện thương vụ. Sau khi hoàn tất giao dịch, chủ sở hữu mới phải tìm cách đạt mức doanh thu đã cam kết với các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư.
Theo các chuyên gia, để đáp ứng mục tiêu tài chính, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tăng giá thuê, bổ sung các loại phí hoặc chuyển sang nhóm khách thuê có khả năng chi trả cao hơn. Điều này khiến không ít hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc trung bình buộc phải dành tỷ trọng lớn hơn trong thu nhập cho chi phí nhà ở hoặc phải chuyển đến nơi có giá thuê thấp hơn.

Một trong những giải pháp thường được đề xuất nhằm giảm áp lực giá thuê là tăng nguồn cung nhà ở thông qua nới lỏng quy định quy hoạch và đẩy nhanh cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, The Time cho rằng việc xây thêm nhà ở chỉ giải quyết một phần vấn đề nếu các dự án mới vẫn chủ yếu phục vụ phân khúc có khả năng sinh lời cao.

Phân tích dẫn trường hợp của hai khu vực đô thị Dallas và Houston, nơi tốc độ xây dựng nhà ở thuộc nhóm cao nhất nước Mỹ trong hơn một thập niên qua. Dù nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ căn hộ phù hợp với nhóm thu nhập thấp vẫn không được cải thiện đáng kể, do phần lớn dự án mới tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Theo các chuyên gia, điều này cho thấy tổng nguồn cung nhà ở và khả năng chi trả của người thuê là hai vấn đề không hoàn toàn đồng nhất. Chi phí đất đai, xây dựng, lãi vay và yêu cầu lợi nhuận khiến các chủ đầu tư ưu tiên những dự án có mức giá thuê cao hơn. Một số chuyên gia cũng đề cập đến vai trò của các chính sách ổn định hoặc kiểm soát giá thuê. Theo đó, việc giới hạn tốc độ tăng tiền thuê có thể giúp giảm bớt các giả định tăng giá quá mức trong quá trình định giá tài sản và cấp tín dụng, qua đó hạn chế tình trạng các khoản vay được xây dựng trên kỳ vọng lợi nhuận không bền vững. Tuy nhiên, nhiều nhà kinh tế lưu ý rằng việc kiểm soát giá thuê quá chặt có thể làm giảm động lực đầu tư xây dựng nhà ở mới và ảnh hưởng đến hoạt động bảo trì của chủ sở hữu. Vì vậy, nhiều ý kiến đề xuất các cơ chế linh hoạt hơn, cho phép điều chỉnh giá thuê theo lạm phát hoặc chi phí bảo trì, đồng thời miễn áp dụng đối với các dự án mới trong một thời gian nhất định. Theo số liệu của Cục Điều tra Dân số Mỹ (U.S. Census Bureau) và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ (HUD), khoảng một nửa số hộ thuê nhà tại Mỹ hiện phải chi trên 30% thu nhập cho tiền thuê và các chi phí tiện ích, ngưỡng được xem là gánh nặng về chi phí nhà ở. Trong đó, hàng triệu hộ phải dành hơn một nửa thu nhập hằng tháng để duy trì chỗ ở. Các chuyên gia cho rằng chi phí thuê nhà tăng cao không chỉ tác động đến đời sống người dân mà còn ảnh hưởng đến nền kinh tế vĩ mô. Chi phí nhà ở hiện chiếm tỷ trọng lớn nhất trong rổ tính Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của Mỹ, do đó giá thuê duy trì ở mức cao có thể kéo dài áp lực lạm phát và ảnh hưởng đến định hướng chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed). Ở góc độ tài chính, nhiều nhà phân tích của Moody's Analytics, MSCI Real Assets và Mortgage Bankers Association cảnh báo thị trường bất động sản thương mại đang đối mặt với áp lực tái cấp vốn khi lãi suất duy trì ở mức cao. Nhiều khoản vay đối với các khu chung cư được thiết lập trong giai đoạn lãi suất thấp, dựa trên kỳ vọng giá thuê tiếp tục tăng. Khi chi phí vốn tăng nhưng doanh thu không đạt như dự kiến, nguy cơ quá hạn và tái cơ cấu các khoản vay cũng gia tăng. Giới phân tích nhận định việc giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở tại Mỹ sẽ cần kết hợp nhiều giải pháp, bao gồm mở rộng nguồn cung, phát triển nhà ở giá phải chăng, cải cách cơ chế tài chính đối với bất động sản cho thuê và xây dựng các chính sách bảo vệ người thuê nhà, nhằm bảo đảm sự ổn định cho cả thị trường bất động sản và hệ thống tài chính.